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社区商业: 下一个趋势风口
2020-05-13 11:04地方商业志 人已围观
简介到2020年，中国城镇住宅物业面积将达300亿㎡，有专家预计，中国社区服务消费将迈入万亿级市场 。站在新的历史交汇点，「社区商业」这一特殊的商业形态，似乎已经迎来在中国这个巨...
“对商业的进步永葆好奇心”
30多年前的社区商业，主要指开门七件事，关联的商户种类包括：副食品店、杂货店、菜场、理发店、餐饮店、浴室、维修店、邮局、银行、书店、照相馆、老虎灶、国营粮店、煤球店、弹棉花店、废旧物资回收店等等。
老城区大街小巷上星罗棋布、自然生长的各色街铺，构成了城市最基本的商业肌理。从时代进程来看，社区商业的发展历史可以通过以下表格来了解（请横屏查看）：
成都也同样经历过类似的时期：例如，上世纪80-90年代的“青羊北路”片区，以“青羊小区菜市场”为核心，在周边小街巷里，遍布着丰富的日常消费刚需业态。
上个世纪末、21世纪初，以蓝光和置信为首的本地开发商，开始在成都布局与“商品房”截然不同的纯商业用途项目，出现了一大批房地产逻辑下的商业广场：罗马假日广场、玉林生活广场、香槟广场、蓝色加勒比广场、东方广场、耍都……
尔后，随着购物中心商业形态的快速崛起，以步行距离刚需底商（散售）+3-5KM区域型社区MALL（自持）的组合搭配，构成了成都主流的社区商业形态——这些区域型的社区商业往往又会聚集成一个5-10KM半径的商圈，演变成人们日常生活中的一个独特的商住区域名称，比如，东郊片区、新南商圈、金融城商圈等。
时至今日，“社区商业”的发展已然成为了一个城市、一个地区的重要社会发展课题，其特殊性，又决定了TA需要兼得政府与市场的双重加码，才能健康成长。
但是，即使是在中国商业最活跃的城市，却大量存在房产价值远高于生活舒适度的现象——这一现象的背后，正蕴藏着社区商业巨大的潜力与机会。
以成都保利·锦湖林语这一楼盘为例，数千户常驻居民，在15分钟步行距离范围内，却无一处综合型社区商业中心；而另一个成都城南“神盘”——南城都汇，拥有数万户常驻居民，同样距离仅有一处“新街里”散售式商业。
与之形成鲜明对比的是，今年年初开业的伊藤广场，作为伊藤旗下第一家购物中心入驻成都城东，为周边的绿地业主带来了极大的便利。
9月开始试营业的天荟·万科城市广场，作为一个街区式社区商业项目，给城东东郊记忆片区的社区，顷刻间带来了久违的热门话题，也让这一区域在短时间内的关注度提升到了一个新的高度。
同样的案例还有中粮·鸿云悦街、卓锦曼购中心、蓝润置地广场等等，若是放在上海来看，案例样本的数量就更为庞大了。
归纳来看，社区商业的核心任务，便是提升生活本身的品质感、便捷度和性价比，一旦达成，其商业势能的释放与后燃效应，都将为城市商业的迭代发展，起到重要的拉升作用。
这一点，或许正是成都市政府从上至下对社区商业的发展高度关注的原因所在。
趋势与机会
事实上，在当下的城市发展进程中，社区商业的作用变得越来越举足轻重了。
优质的社区商业，不仅应该被视为“新中产根据地”，更是中国商业地产未来最大的增长点——关键在于，发展商们究竟如何达成集体共识、重新定义新时代背景下的「社区商业」这一产品形态。
综合项目按体量、业态、品牌级次及辐射距离等多种维度来看，目前社区商业正在向着4个不同维度去发展：
1.邻里中心（ mini mart），微型的邻里中心/街道社区生活服务中心与新概念复合型菜场，通常以政府惠民利民政策与实施为切入点，商业模式尚不成熟，市场化程度较低；
2.邻里型商业（ community mart），小型的居住区配套型邻里社区商场，多以散售型商业为主，业态分布及品牌组合相对单一或重复；
3. 社区型商业（community shopping mall），中型的标准社区购物中心，多见自持运营项目，为多个社区内部的集约型商业；
4. 区域型商业（district shopping center），大型的加强型社区或区域型购物中心。
此外，近年来还涌现了许多新兴的细分类型社区商业，诸如体育主题社区商业、儿童教育主题社区商业、老年康养主题社区商业等等。
我们用一张表格来说明（同样请横屏查看）：
归纳来看，社区商业的产生和发展有3个重要条件：
1. 人口结构：80后、90后成为消费主力，其成长背景与消费习惯，赋予了社区商业极为重要的发展土壤。
2. 消费需求：国民收入水平、审美能力、品牌意识、消费观念的群体性进阶，对于日常高频消费的商品及服务，提出了更高、更多元的需求。
3. 生活能效：城市规模不断扩张，出现越来越多的“新城区”，通勤距离逐步加大，人们对于提升生产及生活效率的需求日益突出。
成都凯德广场·魅力城
在这3个条件都高度达成的时代背景下，社区商业自然也就来到了新的风口。
如何把握这一新趋势风口的契机、以社会发展全局观为切入点，找到社区商业与个体、家庭、社区、区域、乃至城市的最佳结合点，成为我们思考的重心。
近期，我们经过对上海和成都两地上百个社区商业样本的多维调研，整理出了社区商业在当下发展的8个趋势，抛砖引玉：
趋势1：社会功能融合化。
从社区商业的社会角色及功能来看，未来TA需要高度关注商业的社会属性、社交属性、连接属性，将商业与社区的融合发展作为运营目标。
趋势2：规划建设合理化。
从社区商业的城市规建和布局来看，未来的政府及企业，都将逐步提升对社区商业的规划建设能力，使其分布、功都、运营和管理，逐渐接轨发达城市。
趋势3：类型结构属地化。
从社区商业的属地人文及需求来看，未来的社区商业将会在提高规模化和连贯性的基础上，根据属地需求产生多样化和细分化的功能走势，以满足不同的需求。
趋势4：业态组合梯度化。
从社区商业的需求满足及延展来看，未来社区商业的业态组合或将出现梯度化模式，即以社区生鲜与便利店等日频刚需消费业态为核心，不断提档升级。
趋势5：管理运营专业化。
从社区商业的统一运营和管理来看，未来能抢占先机的社区商业，多将是统一专业化运营的连锁品牌，在招商、运营、管理等各个环节形成一套出奇制胜的SOP。
趋势6：客群高粘性、高转化。
从社区商业的客群来源及属性来看，未来能深入社区的商业，面对的将是一群高粘性、高转化率的“重视客户”，其CRM系统的含金量，将远胜于大型购物中心。
趋势7：需要先进专业的资本运作思维。
从社区商业的资产管理及模式来看，未来的社区商业将是下一轮实体经济的“资本热地”，在“投、融、管、退”层面，“小而快”的社区商业需要更加先进和专业的资本运作思维的强势介入。
趋势8：小体量、大规模的连锁型商业载体将有望“弯道超车”。
从社区商业的快速布局及规模来看，未来的社区商业“巨舰”，极有可能从目前市场上小体量、大规模、拥有强大商品力和供应链的连锁商业业态中诞生，也有可能从拥有丰富品牌资源的区域型商业运营商中出现。
据此，我们或许可以认为，“社区商业”是一个时效性极强的词汇，它会敏感而快速地根据时代特征进行迭代演化，而在当下的中国城市，社区商业正处于一种即将大规模兴起的趋势端口。
在这一时代背景下、真正意义的“社区商业”，从场所功能上而言，应该是一种以社区居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，从运营管理而言，应该是统一招商、运营、管理的服务型商业，它是伴随城市郊区化进程而产生的，并随着市民生活水平的提高而不断迭代。
成都悠方购物中心
特别鸣谢：中商数据高级数据分析师郭歆晔
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