“对商业的进步永葆好奇心”
3130characters/15pics, reading time ±9mins
Copywriter: Xenia
政策调控向来都是中国房市的利器。
2019年年底，成都天府新区购房政策进行了一次重大调整：从原有单一区域可购置，扩展到具有主城五区和高新西区、高新南区购房资格的成都人均可购置。
政策一出，让天府新区的热度被再次激发：上月，位于天府新区锦江生态带的川发·天府上城开盘，786户房源迎来了4万余人摇号，火爆程度，叹为观止。
如今，经过五年发展的成都天府新区（天府新区成都直管区），总部云集、楼盘林立、地标众多。但与这个新区炙手可热的房市相比，区域内的商业发展进度，似乎不太理想。
回顾前几天的一篇文章：我们聊了几个品牌，他们对成都商圈/场的商业价值这么看，其中，多个品牌方负责人均表示，“成都城南的发展潜力巨大，但商圈聚集效应不佳，未能形成相对饱和的商业氛围。”
5月30日，万科在成都的第4个商业项目——“翡翠公园·万科城市生活广场”即将亮相，与此前已开业的鑫苑·摩邻中心，即将开业的中海天府环宇坊和中海锦江城水街一起，构建起了一个初具雏形的商圈。
我们也因此将目光聚焦到该项目所在地——锦江生态带。
作为成都这座城市向南发展的重头戏，天府新区成都直管区位于成都市南部、双流区东部，处于天府新区成都片区中心区域。
截至今年3月，天府新区累计实现全日制本科及以上学历人才落户达13万余人。
如今，拥有众多高精尖产业的天府新区，成为了巨大的“人口孵化器”。
由此衍生出的锦江生态带、麓湖、麓山、南湖、兴隆湖、秦皇寺等多个高品质人居板块，也日益成为人们购房的首选之地。
其中，从目前的实现度与发展时效来看，锦江生态带颇有些「尖子生」模样。
一方面，在天府新区“一城一区一带”的1.0规划版本中，锦江生态带与天府商务区、成都科学城一同问世，并被确立居住功能地位。
作为一开始就与天府新区共同进步的“元老”级板块，无论是配套资源的成熟度还是建设速度，当然都不容小觑。
另一方面，从板块目前呈现度来看，锦江生态带是天府新区成熟度最高的板块，汇集了中海、万科、德商、中粮、首创等多家知名品牌开发商的住宅项目。
目前，板块内的多个住宅项目还处于待交付阶段。已交付的万科翡翠公园，入住率也仅有30%。
不过，根据家装行业信息，到今年年底，区域入住率预计可达60%，保守估计，明年核心区的常住人口及流动人口将超过20万人。
作为天府新区具“烟火”气的片区，锦江城生态带北连南湖板块，西接怡心湖，往东是麓湖和秦皇寺CBD，在“地利”上显然优势尽显。
交通方面，锦江生态带板块内，路网已基本成形——华府大道、剑南大道、益州大道、天府大道构成四纵快速干道，四环路（绕城高速）、五环路（牧华路）、沈阳路构成三横快速干道，路网完善且高效，亲测非高峰时段，一小时内接驳全城基本问题不大。
此外，地铁5号线也直接接入到本片区，加上未来的19号线，以及正在逐步完善的公交网络，公共交通也从基本面上令人不太有顾虑。
在教育配套方面，区域内已经建成的有天府三小、天府四中和华阳小学南区，鹤林小学和鹤林幼儿园也正在建设中。
未来，儿童教育及体验类商业业态，也应是区域内不可或缺的。
再者，生态资源方面，从“锦江生态带”的名字就可以看出，锦江的沿江绿地本就是板块的一大生态资源。
另外，片区周围还有已经建成的南湖和在建中的怡心湖，以及中国现代五项赛事中心与正兴体育公园。
有了这一系列的人居利好，最后缺的，就是符合区域消费需求的商业配套了。
客观讲，目前区域内的商业发展状况完全不匹配以上优渥的天时地利，尤其是品质生活需求。
因此，即将在今年陆续亮相的翡翠公园·万科生活广场、中海锦江城水街、中海天府环宇坊，市场需求和期待均不小，当然，肩负天府新区首个规模商圈打样的责任，压力自然可观。
从天府新区目前呈现的商业来看，锦江生态带中央居住区还是相对丰富和密集的，特别是锦江以西的区域。
客观判断，随着今年区域内几个项目的陆续入市，锦江城商圈大概率能成为天府新区第一个成型的商圈。
在实地走访过程中，片区内唯一一座已经开业的鑫苑·摩邻天地，或因定位较低且运营不善，目前的境况基本处于关停状态：
目前，项目除了位于商场二楼的人人乐超市和自有电影院——鑫苑星空影城（疫情期间未开业），能基本满足小区业主的娱乐生活外，其余商铺或闭店或无人，甚至在午饭饭点，商场内也未能找到一家可以就餐的门店。
而一街之隔的中海天府环宇坊，还在如火如荼的建设中：
据了解，中海天府环宇坊项目体量为8万方，定位为“社区精致生活中心”。项目共计5层（B1-4F），业态涵盖精品超市、影院、时尚服饰、数码体验、格调餐饮、儿童体验及教育等。
从业态规划来看，应该算是板块内首个一站式全客层购物中心。
从项目方提供的基础资料信息来看，项目拥有全国首个泛光照明式二维码大屏，未来消费者可通过扫码与商场产生更为多元的互动；此外，成都首个百米旗舰式母婴室区、光景交融式音乐喷泉、蓝花楹广场和屋顶花园等设计亮点都将一一呈现。
而位于中海天府环宇坊东北侧的中海锦江城水街，从形态上来看，与铁像寺水街和成都象南里相似，其14栋独栋建筑已基本修建完成，目前在做最后的生态景观和水景区域的铺陈建设，初步定于今年9月开街。
据了解，中海锦江城水街整个项目将差异化打造“强体验式社交目的地”，引入更为丰富的餐饮及社交体验业态。
不过，由于业态及物业都属于天府新区内的稀缺资源，该项目并非全自持，目前处于招商/销售阶段。
继续往南走，是位于地铁5号线「怡心湖」站点的地铁上盖项目翡翠公园·万科生活广场，该项目定于5月30日亮相。
目前，汉堡王、丸摩堂，以及么么生活超市已经开业，作为刚需配套，吸引了项目自身的居住人群。
另从项目外部的招聘启事海报上我们看到，项目还引入了包括大蓉和·成蹊餐厅、大蓉和·蓉归茶府、嘉州汇、袁记味享、安德鲁森等餐饮休闲业态，安妮花、凯茜阿姨托育中心、锦思育才等儿童早教品牌，以及中影星海南方影城、成都寇小儿中医门诊部、WOWO超市等生活便民品牌，家庭社区mall的定位清晰。
从实地走访来看，板块内目前已开业的项目不尽如人意，但是即将呈现的三个项目，从商业形态、业态规划上，都有比较明显的错位竞争态势，形成合力后的商圈，应该颇有看点。
从商业所在片区的人口构成及消费习性来看，锦江生态带与大源新区似乎有着异曲同工之处，我们藉此可以预判，锦江生态带后续的商业潜力可观。
其实，早在2018年，天府新区在商业版图上就坚持以消费新场景打造为特色，高效率引入一批优质生活性服务业品牌：
相关数据显示，截至2018年年底，天府新区共有商业项目45个，其中已投运商业项目18个，在建商业项目27个，酒店项目34个，其中已投运酒店项目6个，拟建/在建酒店项目28个。
或许这些规划尚未一一兑现，但从锦江生态带的表现来看，谨慎乐观、长线看好，大概是最合适和预判。
那么，天府新区的几个热门板块，综合房地产价值、商业配套、交通配套等区块综合素质而言，你最看好哪一个呢？
免责声明：本文内容为CRR原创版权。文中部分图片源自网络，仅用于行业学术交流用途，如有权益疑问请与我们联系删除。文章仅代表作者个人观点，内容需读者自行甄别接受，与本公众号的主体企业无关。
独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。
Tags：
天府新区
成都天府
成都
商圈
转载：感谢您对我们的认可，以及对我们原创作品以及文章的青睐，非常欢迎各位朋友分享到个人站长或者朋友圈，但转载请说明文章出处“CRRCHINA”。
