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宁波商业观察手记
2021-01-20 09:21市调建议 人已围观
简介对商业的进步永葆好奇心 6876characters/67pics , r eading time18mins Copywriter:戴小西 ,Editor: Lori 前言 距离宁波市调近一个月，这篇观察手记迟迟未动笔的原因，大概是因为尽管单个项目我能说得...
前言
01
宁波商业格局
以点到面，全面开花
02
三江口泛商业圈
从中心式向网格状转变
三江口因江流汇集后自然分割成三部分：江东、江北和江南（海曙区）。每个区域都有各自的商业，高楼密集、江景璀璨、明清古建与欧陆风情建筑群并存……形成三江口泛商业圈。这里是宁波购物美食休闲娱乐最集中的地方。
1、城市名片：天一广场+和义大道购物中心
天一广场是三江口商圈乃至整个宁波首个大型「一站式」购物广场。
它远不止是一个购物中心，而是一个融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物为一体的「城市微度假目的地」。这个概念现在看来并不新鲜，但天一广场是2002年建成的，堪称宁波当时的「商业巨擎」。
从体量上来看，天一广场非常大，占地面积近20万平方米。主体建筑由22座高低错落建筑群组成，围合着一个3.5万平方米的中心广场。
天一广场全景 图源网络
城市中心能开辟出这样一个巨大的广场，并辅以大面积景观水域、音乐喷泉和水幕电影，打造一个供市民休闲娱乐社交的公共空间，绝对奢侈。
天一广场水景
这么大体量包含的业态功能也相当齐全。
环中心广场的主题建筑多为中小型零售店，其中不乏有许多宁波首家且独家店：APPLE STORE、星巴克臻选、A&F、华为授权体验店以及李宁华东区全品类旗舰店和GXG旗舰店等等。
天一广场 APPLE STORE
从平面图看，以中心广场为核心，由几条动线向外辐射隔出三大相对独立的功能区：
东侧是以华润万家、水晶街、天一数码广场为主的休闲购物餐饮区。
北侧是以银泰、国际购物中心为主的精品购物区。
西侧是酷购馆等大型餐饮、潮流服饰、电玩娱乐区。
天一广场平面图 图源网络
广场外围还有城市景观天主教堂和药皇殿。
天一广场天主教堂
值得一提的是连接建筑间的动线都做成景观内街。
主入口街区的道路中央种植6棵热带树种，营造异域风情。两边为宝铂、劳力士、万国、欧米茄等名表精品店组成的名品腕表街区。
天一广场主入口
东面一条水晶街连接美食区和华润万家，以水景为主呼应「水晶」的主题。
天一广场水晶街
天一广场里这么多商业，我最中意银泰。重点聊下一楼的美妆区。
银泰的美妆区有近40个品牌，其中不乏许多大牌。查阅资料得知，去年「618」，银泰天一店一口气引进了奥伦纳素、TOM FORD、欧珑、修丽可、GUCCI、法儿曼、POLA、怡丽丝尔、菲洛嘉等10个宁波首店品牌，且奥伦纳素、菲洛嘉为浙江首店。
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柜台布置和灯光氛围的营造都极具摩登时尚感，很有早年在香港逛崇光百货感觉。显然，美妆是这家银泰重点打造的品类，形成该店核心竞争力。
与天一广场一街之隔的和义大道购物中心是宁波奢侈品商业的代表。
和义大道购物中心
和义大道北临余姚江，区位极佳，天生有做高端商业的基因。国际一线品牌云集，拥有宁波最具规模和影响力的奢侈品品牌矩阵。LV、CARTIER、Dior、 FERRAGAMO 、GUCCI 等一线品牌均已在此开出形象店。
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值得称道的是和义大道的建筑设计。一般盒子式的奢侈品购物中心会给普通消费者一种高高在上的疏离感，和义大道依托天然的滨水景观资源在沿江长廊打造绿化景观以及多元化餐饮休闲业态组合，营造出滨水公共空间，亲和力极强。
和义大道购物中心亲水平台
通过层层退台，在二楼以上的露天平台设置精品餐饮，三江口美景尽收眼底。这是一个具有现代浪漫气息的购物和社交场所
和义大道购物中心
和义大道与天一广场之间以地下通道连接
天一广场与和义大道购物中心地下通道
形成百货、购物中心、零售店、超市、家电市场、特色小吃、精致餐饮、娱乐休闲等多业态齐全、各种层次互补的宁波「商业航母」，呈现出国际顶级品牌与国内知名品牌相互争辉、时尚休闲娱乐与大众购物消费共存的新格局，共同组成泛三江口商圈的「C位」。
2、历史文化休闲商业街区点亮宁波夜经济：老外滩国际风情街+月湖盛园
天一广场与和义大道购物中心背后的开发商都是宁波城投。除了这两个项目外，这个具有国资背景的公司还在三江口开发了两大历史文化休闲娱乐商业街区：老外滩和月湖盛园。
老外滩就位于三江交汇口，是「五口通商」口岸中最早开埠的码头，比上海外滩还早 20 年，故称「老外滩」。
区域内的各类文物保护建筑有几十处，既有天主教堂、浙江海关、英国领事馆等西式建筑也有宏昌源号、严氏山庄、朱宅等中式老宅点缀其中。
老外滩残壁
开放文化和历史底蕴交融的区域，最适合开发成历史时尚街区。
这个区块目前分为三层。从地图上看，最外层临甬江的是外马路，集中了仓库、银行等服务机构。第二层是目前老外滩最有名的一条商业街中马路酒吧一条街。再里面一层是人民路。
老外滩景区全景图
临奉化江和姚江的地块打造成了一个生态大公园。
老外滩公园旁的天主堂
人气是到夜里才慢慢足起来的。在沿江步道上，还有街头艺人驻唱表演。我去的那天太冷，晚上人渐渐多了起来，大部分都坐在店里面。
中马路酒吧一条街白天夜里对比
月湖盛园是在拥有大量明清建筑院落的历史街区郁家巷的基础上改造而成。整个区域以江南院落的特有肌理为蓝本打造，青砖黛瓦马头墙，鱼骨式的街巷空间，作为一个仿古商业区还算过得去，应该是对标上海新天地、南京1912和成都宽窄巷子建造的。
月湖盛园
以现有的业态来看，有中西餐饮、酒吧、茶馆、咖啡店、美容、健身等还有一家小型酒店。
月湖盛园总平面图
月湖盛园和老外滩一样，白天人流稀少，以游客为主。到了夜晚，本地人渐渐多起来，再晚一点，变身为年轻人的天地。
3、为三江口注入国际元素的宁波来福士广场
宁波来福士广场建于2012年，地处两条主干道交汇处，直通外滩大桥，占据江北区的核心区域。
宁波来福士是江北区首个集购物、办公、公寓为一体的城市综合体项目，毗邻凯德高端小区「汇豪天下」，附近多为办公楼，所以年轻上班族和高收入高消费者以及附近小区居民是它主要客群。
宁波来福士广场的建筑设计可圈可点。沿街的立面体块简洁、线条流畅、配巨幅广告，十分的「来福士」风格。
宁波来福士广场
街角处下沉广场的设置连接地铁和地下商场的出入口。
宁波来福士广场
中心广场的水景和下沉庭院的旱喷靠近汇豪天下一侧，好比住宅的庭院空间，激发小区居民参与和体验的积极性。
宁波来福士广场中心广场
走进商场一楼，地面上贴满醒目的留言，吸引不少顾客驻留围观，这是来福士广场「GUN蛋吧2020」主题活动的一部分。
宁波来福士广场一楼
正逢宁波来福士广场8周年庆，宁波首个Molly主题展正在展出。中庭都是傲娇的Molly
Molly主题展
如下罗列了商场各层业态，总体来看，餐饮占比接近40%。
B1以小食餐饮为主，搭配潮玩、文具礼品、和家居配件以及烘焙咖啡店，主力店是三江超市。
L1以钻石珠宝、潮流服饰、快时尚品牌为主，一下子把年轻时尚定位出来。
L2主要是时尚女装，吸引年轻女性。
L3是时尚男装、鞋类箱包、西西弗书店、儿童教育、健身和餐饮。
L4和L5是餐饮和中影国际影城。
宁波来福士广场
走完泛三江口商圈后，我最深刻的体会是：从空间布局上来看，泛三江口商圈已经形成。
以天一广场和义大道为核心的「一小时步行圈」可以串联起老外滩、月湖盛园和来福士广场。
三江口仍旧是宁波最主要的商业中心，商业项目涵盖了宁波所有消费群体，是宁波目前也是未来难以撼动的最大最全面的市级商业区。
03
钱湖北路商圈的「金三角」
钱湖北路位于宁波的南部鄞州区。鄞州商业最早是被2006年开业的鄞州万达广场带起来的。万达当年的火爆直接将鄞州商圈升级到与三江口「分庭抗礼」的局面。直到2012年鄞州印象城开业，万达商圈才开始被分流。
钱湖北路商圈也就是近两年才形成的，但发展势头既快又猛。
2019年6月地铁三号线开通。这条地铁线可谓是贯穿宁波城市南北的「大动脉」，且与1号线、2号线形成串联。这直接将鄞州印象城的潜力释放，拓宽其客群辐射范围。
紧接着，2019年12月底宝龙广场开业，2020年7月宁波万象汇开业。钱湖北路与嵩江中路成为「黄金十字路口」，三个项目与地铁站分别占据交叉口一隅。钱湖北路也由印象城单一中心，以点到面，形成钱湖北路商圈。
钱湖北路商圈
鄞州印象城、宝龙广场和宁波万象汇这三个项目按我上个月实探的人气来看，鄞州印象城完胜。
我觉得鄞州印象城的优势在于「麻雀虽小，五脏俱全」。12万方的体量里集中了200多个品牌，从快时尚品牌：
ZARA、HM、MUJI、优衣库到潮流美妆；丝芙兰、THE COLORIST调色师，到网红餐饮；Lady M、喜茶、machi奶茶、伏见桃山，再到儿童业态、娱乐健身，该有的都有。
我去的当天正逢鄞州印象城8周年庆。同样做主题商业美陈，鄞州印象城的这组设计做得既有趣又实在。
用有意思的做比较手法展示8周年的业绩，令人印象深刻
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中庭的陈设兼顾视觉感知外，成为消费者的休憩场所。
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实话实说，宝龙广场和宁波万象汇在短期内应该很难撼动其老大地位。
在我看来，宝龙广场其实有很多得天独厚的优势：
它是目前三个项目中唯一的地铁上盖项目，下沉式广场直接对接地铁3号线。不久的未来，另外两个项目在地下也将建造通道直接与地铁站想接，但从距离上都没有宝龙广场来得近。
「街区+盒子」的空间组合，有别于另外两个「大盒子」，项目定位「时尚家庭生活公园」，显然是想在「空间体验」的概念上下功夫。
从外观上来看，宝龙广场在这个十字路口也的确与众不同，在沿街面打造立体绿植叠水景观，在下沉式广场里街区内也有一些艺术装置，能看出其「城市森林」的设计初衷，也增强了室外广场游憩、休闲功能。
宝龙广场入口景观 图源网络
走进广场内部，三栋独立的建筑分别定位零售餐饮、休闲亲子娱乐和高端餐饮，由下沉式商业街和空中连廊连接，大面积玻璃立面令整个广场通透、富有时尚感。
宝龙广场下沉式广场
或许是招商的关系也或许是阴雨导致室外很冷，宝龙广场总体人气较差。室内灯光暗淡，有些商铺已经撤离。同样是喜茶，左图为宝龙广场店，右图为鄞州印象城，一条马路之隔，高下立见。
喜茶
其实宝龙广场的设计风格很适合招一些品牌的形象店或概念店，可以给予品牌足够的曝光度。目前户外独立的主力店是奈雪的茶、星巴克和FUN绿。
宝龙广场下沉式广场
开业不久的万象汇虽然是三个项目中体量最小只有10万方，但给我的印象是主题空间设计非常精致，很好出片，显然是定位商圈内的中产和更年轻的客群的。L1中庭设计山茶花主题大型美陈，十分亮眼，呼应宁波市花，旨在唤起宁波市民归属感。
宁波万象汇
B1自营餐饮街区yummy集市，引进陈八两、OT另茶、博多一豚轩、廖记棒棒鸡等爆款网红小吃的宁波首店。
B1 yummy集市
L4的N次方公园打造集「运动+娱乐+N」多样业态一体的潮流运动主题区。
N次方公园
顶楼设计天空乐园，为亲子客群打造以互动、惬意为主题的开放式乐园。
天空乐园
在这个竞争激烈的商圈里招商实属不易。万象汇在主力店的选择上尽量做到了独一无二，比如高级别形象店 Nike Beacon 750、华为授权体验店Plus、盒马鲜生、星巴克臻选店等。
另外，万象汇的围挡、休憩区域和中岛区的设计都做的很美丽。上一波组图。
我认为，宝龙广场和万象汇要想突围，需要在运营一段时间后，找准定位，不断调整，形成错位发展。
这三个项目之间的关系绝不是「短兵相接」，而是互相补充，提升钱湖北路商圈在宁波的竞争力。
04
宁波最大印象城
为城西填补商业空白
去年12月开业的海曙印象城以17万方的大体量成为城西首个全业态覆盖的大型购物中心。开业当天我第一时间敢去现场：这就是一个上海南翔印象城MEGA缩小版呀。
※上海南翔印象城MEGA可以参见这篇《关于南翔印象城MEGA，我只聊2个点》
为什么这么说，细细来看。
在定位上，海曙印象城定位城西首座 TOD 都会公园商业综合体。商场二层与地铁一号线梁祝地铁站连通。梁祝站与上海11号线的陈翔公路站一样是高架站，商场依托这一特点，打造双首层概念。
海曙印象城
在主题空间设计上，打造沉浸式场景，呼应都会公园的定位。
L1的「ONE DAY PARK」是户外下沉式广场主题空间，开业期间搭配「阿童木」主题IP打造游玩攻略，将L1空间激活。
L1 ONE DAY PARK
L4的「印象时光」涵盖书店、咖啡馆、攀岩等业态，营造悠闲生活的体验，搭配网红双层旋转木马让消费者享受漫游时光。
L4 印象空间
L5的「朝花喜食」是一个开放式的餐饮空间。流水、鸟笼、绿色生态等意境的加入，相信很快会成为宁波的一处「网红打卡地」。
L5 朝花喜食
在业态上，海曙印象城也是全业态覆盖。
因此，在对区域的影响力上来说，海曙印象城之于宁波城西，就如同上海南翔印象城MEGA之于上海嘉定，都是提升区域商业能级的。
结语
呕心沥血一篇市调文终于要完结时，我深吐一口气：原来宁波商业这么丰富！
但当我查完今年宁波即将入市的项目，我更是惊呼：这么多！
据不完全统计，宁波今年将有近20个项目入市，其中我最期待的是宁波万象城和宁波坂急百货。
商业是城市活力的直接驱动者。
从即将开业的商业项目类型来看，百货、购物中心、商业街区以及社区商业都有涉及，可见宁波的商业正在走向多元化。
同时，这么多项目入市也加速了市场竞争，值得欣慰是，高度竞争提高了宁波商业的进入门槛。随之而来的是老旧商业的调整和淘汰。
可以肯定的是，更多新理念、新物种、新业态、新品牌都将进入宁波，它们共同撬动着宁波商业格局。
下一次宁波之行，我很期待。
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