2019大悦城与华润商业表现数据盘点 | CRR精选

 

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第一部分，我们先来看看大悦城。

 

 

2019年8月30日，大悦城发布公告将上海长风大悦城、西安大悦城项目相关股权，注入大悦城商业并购改造基金Garbo Commercial Property Fund L.P.，转让后，集团综合财务报表的债务负债将减少约人民币27.52亿元。

 

长风项目与西安项目出表，不仅是大悦城存量房改造基金的一次成功试水，也为大悦城实现了降负，减重维稳正是大悦城2019年的关键词。

 

我们从以下几个维度来看大悦城2019年的商业表现。

 

1. 老项目增速放缓，发展期项目稳定。

 

注：租金不含物业管理费

 

2019年大悦城整体投资性房地产（不含酒店）营业收入43.3亿元，涨幅近20%，其中购物中心部分租金收入（不含物业费）约30.6亿元，同比2018年增长约17.7%。

 

其中，老项目增速明显放缓，新项目发展更为稳定。

 

北京西单大悦城2018年租金同比增长5.8%，2019年租金同比增长仅2.75%，朝阳大悦城2018年租金同比增长10.2%，2019年租金仅增长4.2%。

 

开业年限较长的上海静安大悦城2018年租金同比增长10.5%，2019年租金仅增长1.4%。另外两个开业较早的南开大悦城和沈阳大悦城租金增长较稳定，2019年分别增长10.7%和7.3%。

 

发展期项目呈现出了良好的租金增长势头，尤其起点较低的成都大悦城在2018年租金大涨21%后，2019年租金再次增长约15%。其次烟台大悦城租金租金增长也较强势，2019年租金增长约14%。

 

 

2. 销售额增幅缩小，租售比压力增加。

 

 

 

大悦城整体营业坪效保持着较高水平，但项目间差距较大。

 

西单大悦城保持着最高坪效约3.5万元，在内地购物中心中也属顶级。开业较早期的项目坪效保持在10000-20000元间。

 

成都大悦城、烟台大悦城和杭州大悦城营业坪效暂时低于万元，存在较大的增长空间；被寄予厚望的杭州大悦城，开业首年营业坪效6441元，表现中规中矩。

 

营业额增长率方面同样出现了明显的疲势，一直保持高位的西单大悦城多年来营业额首次下降，朝阳大悦城持平。

 

其余表内的大悦城除成都大悦城销售额保持两位数增长外，其余项目增长率均在10%以内，销售额增长率表现整体弱于龙湖和新城。

 

 

2019年大悦城纯租金租售比

 

高租金坪效与较低的销售额增长率，导致各大悦城租售比整体偏高。

 

算租售比的分子一般为总营业收入，由于大悦城仅披露纯租金收入，故正常租售比还需在上图数据的基础上乘以1.2-1.3左右。

 

以此而言，西单大悦城、杭州大悦城租售比高达20%以上，烟台、静安、南开、朝阳等均在18%左右，均面临较大的运营压力。

 

 

3. 客流表现优秀，稳中有微增。

 

 

大悦城客流量总体表现较为优秀，旗舰项目朝阳大悦城日均客流高达7.35万人，同比微增3%。

 

天津南开大悦城、沈阳大悦城、成都大悦城均保持着6万人左右的日均客流。

 

烟台大悦城客流表现较一般，2019年虽同比增长21%，日均客流仅2.92万人。

 

从上述几个维度的数据，大悦城在2019年的商业表现总体而言，以「维稳减重」及「稳中微增」为核心要点。

 

成都大悦城宽阔的外广场

 

第二部分，来看看华润的租金盘点。

 

 

很遗憾，除几个标杆项目外，华润2019年的年报中不再公布各个项目的详细租金，各项目具体的营业表现只能参考之前的老数据了。

 

“尿壶论”的理论基础，是房地产市场是一个政策市场，开发商我命由天不由我。

但这里面有一个例外——持有型物业。

 

 

在一些金融语境中，租金的另外一种叫法叫经常性收入。不同于开发性收入，租金是稳定的、可持续的。从这点看，华润是幸福的。

 

1. 百亿租金，千亿估值。

 

华润应该是大陆第二家租金过百亿的企业，第一家是万达。

 

2019年华润置地总租金收入同比增长26%，达120亿元，投资物业公允价值高达1565亿元。

 

120亿租金意味着什么？意味着规模优势、意味着Ebitda近80亿、意味着融资规模、意味着利润安全垫。

 

120亿中，购物中心租金收入93亿，写字楼租金收入14亿，相较于写字楼，购物中心租金稳定性更高，华润置地租金结构中购物中心租金占比78%，也意味着百亿规模更加持续可靠。

 

 

 

2. 旗舰项目多，租售比是业界良心。

 

华润的各项目宣传稿中，除业绩增长率、销售额之外，一般还少见地会宣传会员销售占比。

 

强调零售额和会员的都是用心做商业地产的好公司，前者是购物中心运营的核心，后者是购物中心长久发展的保障。

 

2019年华润VIP会员突破一千万人，年销售额646亿元，按照年报所披露的在营建筑面积516万平米计算（不含轻资产项目，计容建面口径），年销售坪效高达12519元，远高于市场平均水平。

 

 

 

 

各地项目稳定的表现也为品牌背书提供了良好的支撑，多个万象城项目在当地业绩排名前三。

 

根据华润2019年业绩发布PPT介绍，已开业项目中，「4个项目年零售额超40亿人民币，7个项目零售额在20-40亿人民币之间，11个 项目零售额在10-20亿人民币之间；8个项目零售额排名城市第一，18个项目零售额排名城市前三，18年开业的9个项目中，已有6个项目零售额排名进入城市前。」

 

华润标杆项目租金表现

 

 

 

难能可贵的是华润的租售比，按照91.5亿租金、646亿销售额计算，华润租售比仅14%，远低于大悦城，略低于龙湖。

 

在有如此强势品牌支撑的基础上，这个租售比确实是业界良心，体现了华润的社会责任和担当。

值得一提的还有华润购物中心的人均消费，按照646亿销售额，5.85亿人次计算，华润人均消费高达110元。

 

人均消费可以和龙湖及凯德商用信托做一个对比，2019年龙湖的人均消费为48元，CRCT的人均消费为38元。

 

3. 运营能力提升，回报率稳定。

 

相比之下，大悦城起步早，但一直受限于地产板块，规模未能铺开。龙湖规模铺开了，但起步较晚。

 

而华润的状态最好，不仅起步早，规模化发展也较迅速。前者获取了较多的低价优质地块，后者为租金利润率奠定了基础。

 

不过，华润的计算口径一直是一个谜，年报中的毛利率和YOC很少有人能够说清楚真实口径。毛利率有可能是GOP，也有可能是Ebitda Margin。

 

2019年，华润年报显示购物中心毛利率提升0.8%至75.1%。华润的运营成本不低，人员配置一般是业内最全，营销推广费预算也属第一梯队。如果考虑到这点，即使是GOP，75.1%的毛利率也相当优秀。

 

 

 

回报率方面，成熟期购物中心成本回报率同比提高2.3个百分点至33.4%；稳定期购物中心成本回报率改善1.9个百分点至13.1%；培育期购物中心成本回报率改善1.7个百分点至14.6%。

 

华润的成本回报率口径很可能是租金回报率，即租金收入/总投资额，Ebitda回报率需在此基础上乘以0.65-0.7。不管怎样，这个回报率都是业内翘楚。

 

 

 

 

- THE END -   

 

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