“对商业的进步永葆好奇心”
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2019年11月3日，华发股份在平和打包厂旧址——多牛世界，举行了华发外滩荟圣教书局启幕仪式。这是自2015年华发拿下青岛路地块后，这个极具历史内涵而又引人注目的旧改项目，近5年以来的首次亮相。
2019年11月8日，华发股份旗下武汉华发长盛房地产开发有限公司新建居住、商业设施项目（青岛路D-2地块一期）方案批前公示；加上已于2018年启动修缮改造工程的咸安坊（同为青岛路D-2地块），标志着华发外滩荟项目已经进入加速建设阶段。
至今，相关华发外滩荟项目的信息并不多。在经过实地探访，并综合整理各方面信息之后，我们将从历史渊源、保护修缮、未来预期等维度对项目进行解析。
01
历史渊源
青岛路形成于清末民初，原名华昌街，位于老汉口英租界内，正对江边英国四码头。英租界是汉口最早形成，也是发展最为完善的租界区。
这里是汉口近代工业的起源地和最早的的金融贸易中心，麦加利银行、汇丰银行、花旗银行、景明洋行、盐业银行、平和打包厂等当年坐拥汉口大半经济命脉的金融机构及企业聚集于此，以及圣教书局、鲁兹故居、英文楚报馆等大量英伦风格的建筑群，共同构成了老汉口“十里洋场”的起首。
▲1927年汉口的旧英租界一景
与此同时，中西方建筑文化在这里长期的碰撞、交流，武汉老建筑和西方建筑之间逐渐融合，产生了一种新的超越地域的文化形态——汉派建筑，并呈现多元复合、有机共生、中西兼并的风格。
咸安坊、同丰里、汉安村等多个里弄式近代居民建筑群正是其中的代表。
▲青岛路周边的里弄民居
青岛路片区现存文物保护建筑5处、优秀历史建筑7处，其所在的江岸区沿江一带汇集了武汉80%以上的历史文化街区、76%以上的优秀历史里分、70%以上的优秀历史建筑，是武汉历史文化风貌核心区，被誉为“万国建筑博物馆”。
▲以民国时期为大背景的影片“黄金时代”
拍摄取景地之一就是位于青岛路片区的咸安坊
这些百年前的历史建筑群，共同成就了大汉口的花样年华和荣辱兴衰，成为这座城市的时代缩影和文化名片，也是汉口的城市之根和精神坐标，更是武汉珍贵的历史文化遗产。
新中国成立后，青岛路片的风格建筑，因为具有鲜明历史印记，吸引游客驻足。
▲咸安坊旧址的老里巷
改革开放之后，在轰轰烈烈的城市更新过程中，具有鲜明历史印记的青岛路非常幸运地得以保持。而随着武汉城市建设的快速发展，青岛路周边也面临着改造与升级。
2005年，汉口租界区最北端的旧日租界区即永清片最先开始改造，并由香港瑞安集团一手打造成为武汉新兴的时尚商圈“武汉天地”，也成为武汉乃至全国范围内旧城改造的成功典范。
▲以旧日租界的历史建筑为核心打造的武汉天地商业街
2007年，为配合过江隧道的建设，武汉市规划研究院开始制订《汉口原租界风貌区青岛路片保护规划》，并于2008年获得市政府审批。
▲青岛路片保护规划范围
2010年，为迎接辛亥革命百年庆典，切实落实青岛路片的保护与利用，特编制《青岛路片改造项目建筑方案》，汉口租界区最南端的旧英租界区的改造升级被提上日程。
▲武汉规划设计院拟定的青岛路历史文化街区规划效果图
2015年6月，珠海华发股份以创纪录的15.8亿元的总价和13002元/平的楼面价，拿下青岛路旧改项目P(2015)049号地块。这是自2005年之后，武汉市最大规模的城市旧改项目。
华发竞得的青岛路A、B、C、D地块总用地面积7.72万平米，净用地面积6.52万平米，为商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地，其中含隧道影响用地面积15720平米和绿化用地(长江隧道控制用地)面积12000平米。
项目总建筑面积控制在12.1519万方以内，商业与居住建筑面积比例为5.2:4.8，土地竞得人需自持商业部分不低于75%。其中新建建筑面积约为10万方，保留建筑建筑面积为2.12万方。
▲青岛路地块规划要求
青岛路项目总体量不大，住宅占比也较小，商业占比较大还要求自持，加上地块的各种附加条件和开发限制以及外界的高关注度，在大多数房地产开发商眼里，这是一块食之无味弃之可惜的“鸡肋”。
但如果上升到城市营运者的角度来看，这正好是其展示自身实力和品牌的绝好机会。那么，来自珠海的华发能做好吗？
▲与青岛路项目类似的华发珠海北山区域城市更新效果图，该项目是展示“百年珠海”的城市名片和文化地标
02
保护修缮
青岛路片位于汉口历史风貌保护区内，是为数不多的由开发商参与改造的项目。其悠久的文化底蕴和完整的建筑留存，注定这是一个承载全城关注、牵动城市之根的旧改项目，同时整个项目又是相当复杂而且耗时费力。
▲汉口历史文化风貌街区一景
从老照片上来可以看出，旧英租界的建筑密度很大，这也反映出当年不同租界区的土地价值。当年寸土寸金的英租界的改造难度，比建筑密度较小的日租界的改造难度要大很多。
而项目内的多处历史保护建筑，不仅需要彻底修缮，为了配合城市建设，部分还需要整体平移。
▲项目内历史保护建筑分布图
▲整个地块的用地结构较为复杂
过江隧道控制区和影响区占据了相当大一部分
2016年，华发股份青岛路项目总体规划方案完成，并获得了市政府的认可。2016年9月，项目正式命名为“华发外滩荟”，并开始步入正轨，圣教书局率先启动修缮。
▲项目整体效果图
作为青岛路历史建筑修缮的典型和首秀，圣教书局的修缮方案也是一波三折。
起初，连基本的修复资料都没有，只有一张黑白照片，以至于华发的修缮团队误以为圣教书局本来的外立面是灰色。
而后，有关人员在耶鲁大学寻到了圣教书局留存的珍贵历史资料，才知道其本来面貌是上红下灰，这才有了最新的修缮方案，并沿用同等规格、颜色的材料将之完全复刻下来。
圣教书局的修缮充分尊重历史建筑原貌，除清水红砖再勾元宝缝的特殊工艺外，在室内以木质构件的保存修复并结合天井和平屋面的恢复等，对建筑地基也做了彻底的防潮处理。
开放后的圣教书局内部，将诸多科技元素和影视图片融入到对历史的展现中，担当起“汉口外滩历史博物馆”的重任。同时，这里也暂为华发外滩荟项目的售楼中心。
▲圣教书局修缮前后的实景图
圣教书局的修缮完工和对外开放，标志着青岛路独有的历史文化场景的重现，也将华发外滩荟与百年老汉口的人文根脉串联在一起。
▲2019年11月3日修缮完成正式开启的圣教书局内部
而对于当年“汉口红万字会”的贺衡夫怡庐主楼，在充分认证必要性并进行全面加固后，搭建托换梁以分离老基础和上部墙体结构，再以滑道梁作为房屋行走的轨道，结合同步移动与就位连接技术，向胜利街方向整体平移21.8米，以避免受到长江隧道的影响。
作为武汉为数不多的历史建筑平移案例之一，此举可谓意义重大。
▲贺衡夫怡庐主楼修缮前的实景图和修缮后的效果图
曾以“钢窗蜡板”闻名世界的咸安坊，是汉口高级里分住宅的代表。在咸安坊10栋建筑的保护过程中，内部从门窗屋面到天花地板皆进行原位复刻，外部以仿古砖进行保护修缮，存内修外，保留建筑沧桑感与历史可读性，再现当年的繁华场景。
在项目的整体规划和历史风貌街区的保护上，华发组建了中外合璧的大师级团队，为首的主设计师是有着丰富旧城改造经验的本杰明·伍德，他十分善于利用传统建筑特色，修旧如旧，赋予它们新的生命力和商业价值。
▲上海新天地、武汉天地、汉口中山大道的
改造都是本杰明·伍德的代表作
建筑历史学家梁思成说过：“建筑是历史的载体，建筑文化是历史文化的重要组成部分，它寄托着人类对自身历史的追忆和感情。”
即便是在全国范围内，类似青岛路这样有着厚重人文历史背景，同时兼顾建筑保护和商业开发，并融合中西方两种建筑风格的地产项目，也极为少见。
对待这样一片珍贵的土地，华发历时近5年，投入巨资，对多处历史建筑进行修缮、保护和平移。其背后展现的，是华发的城市营运能力以及与武汉相融共进的态度和决心。
▲华发外滩荟项目从2015年拿地至今的历程
03
未来预期
在项目整体规划上，华发外滩荟地处中山大道文化旅游轴线和沿江景观生态轴之间，将还原老汉口的百年风貌，打造为青岛路特色文化街区和时尚生活中心。
▲项目所在的区位规划
▲鄱阳街以南的青岛路社区公共空间设计
将与华发外滩荟一起共同构成汉口历史文化街区的核心区
在整体布局上，将设立由绿荫步道、国际时尚精品街、文化风情街所形成的“一带两街”商业布局，涵盖了高端商业、顶级会所、艺术展览等、里分式洋房，荟聚成一个多元、包容、具有强大吸附力的城市综合体。
▲项目整体效果图
其规划和布局与上海新天地、成都宽窄巷子类似。同时，华发外滩荟是在同一个地块内集中了低层住宅、商业街区及文保建筑，既有保护修缮的旧建筑，也有新建的商住建筑。这无疑增加了前期规划和后期营运管理的难度。
▲青岛路D地块规划平面图以及D-2地块一期的经济指标
▲D地块的沙盘图，黄框内为咸安坊商业街，蓝框内为新建住宅，
红框内为文保建筑景明大楼和圣教书局
地块内的其他建筑均为新建商业建筑
▲正在建设中的D地块
即华发外滩荟项目的核心地块
▲D地块技术经济指标
在住宅定位上，其体量只占项目总体量12万方的48%，即不超过5.8万方，整体最大屋面高度不超过24米，将打造为里分式花园洋房，也将是武汉内环唯一的纯低密住宅。
▲项目住宅部分的效果图，一层为商户和入户大堂
▲D-2地块一期住宅的沙盘图
青岛路所在的旧英租界有着无可比拟的土地稀缺性和人文历史价值，结合华发十分擅长打造顶级豪宅的口碑以及该项目的拿地成本和改造投入，华发外滩荟的住宅价格显然会高过武汉以往的住宅标杆项目，例如位于旧日租界区的武汉天地云廷，而其目标客群也将不仅仅局限于国内的高净值人群。
但同时，目前项目周边的环境和配套资源还没有体现出圈层效应，所以项目内商业部分的定位、招商就显得尤为关键。而如何协调低层豪宅的私密性和商业街区的开放性之间的矛盾，是考验华发前期规划和后期营运管理的重要问题。
在商业方面，占项目总体量的52%，即约6.2万方，其中自持比例不低于75%。曾是武汉高等里分住宅的咸安坊，将引入国际高端品牌酒店、米其林餐厅等顶级业态，致力于为武汉打造一个精致、靓丽的品质私享平台。
▲咸安坊效果图
在更多的历史建筑里，将引入高端私人会所、艺术展览、剧场、跨界书吧、品牌旗舰店等特色业态，打造人文艺术生活场与世界潮流风尚标。
▲商业街区项目效果图
从目前展示的信息来看，无论是叠拼式花园洋房的高端住宅，还是以里弄式汉派民居为核心的商业街区，以及英伦建筑特色的文保建筑，华发外滩荟都在极力还原百年前汉口旧租界区中西融合的建筑风貌以及当年顶级的生活、文化及商业盛景。或许这里将会成为类似成都太古里的网红打卡圣地。
未来，完成改造的青岛路核心片区，将引领汉口历史文化风貌街区的深度城市更新，其带动的商业发展和引入的文化产业，也将成为助力武汉经济发展的新增长极。
▲未来即将展开的江岸沿江极致示范区一元路片规划效果图
百年前，这里是武汉看世界的窗口；百年后，这里是世界看武汉的前沿。衷心希望华发外滩荟能成为武汉历史和现代融合的典范，成为向城市、向历史致敬的作品。
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