兰州一日

不久前，我们写过一篇兰州环宇城的文章：第一次写兰州项目，就遇上了西北第一座环宇城。在那之前，对于兰州的商业，除了兰州中心之外，我们几乎一无所知。

最近，业内大V「iziRetail热点」推送了关于兰州万象城的一篇预告文章：兰州万象城2021年亮相，它会“革新”西北商业格局吗？| iziRetail热点。西北地区的B端大号「商业新灵兽」也在近期出了一则关于兰州万象城的深度文：兰州万象城首度曝光，缔造西北商业制高点。

两篇文章都传递出同一个信息：兰州万象城明确将要对标南宁万象城，做西北首个重奢定位的万象城。

毕竟是央企两大巨头相继入市，或许是时候专程走一趟了。

兰州古称「金城」，素有「黄河明珠」的美誉。

自秦朝设县以来，兰州已有2200多年的建城史，自古就是「联络四域、襟带万里」的交通枢纽和军事要塞。

从战略地位来看，兰州地处中国西北地区、中国大陆陆域版图的几何中心，是国家向西开放的战略平台。

在国家「一带一路」的战略下，兰州代表我国西部地区有国际影响力的现代化中心城市之一辐射中亚、西亚、南亚。

城市层面，兰州市2019年实现地区生产总值为2837.36亿元，仅与四川省第二城绵阳市的GDP相当，在整个西部城市GDP榜单连前十都排不上，经济发展上还有很大的上升空间。

人口维度，截至2020年7月，全市下辖5个区、3个县、3个国家级开发区，总面积1.31万平方公里，常住人口413.4万人。

从外部辐射区域看，兰州地处西北腹地，承东启西。

在这里，4条铁路干线（陇海、南新、兰青、包兰）交汇，6条国道主干线辐射周边城市，共开设212条航线。据统计，2019年兰州中川机场年旅客吞吐量达1530.3万人次。

中川机场距离市区75km，与市区通过高铁和机场大巴链接，车程分别约1hr和1.5hrs，与近似能级的城市比较而言，这样的距离略显不适。

在启程之前，我们兰州的商圈进行了一次预习式的「云市调」

兰州商圈简要示意图

显然，兰州的商业饱和度，并不算高。

同时，由于城市的先天地理条件，商业发展沿着黄河呈带状发展，在营项目更多为百货或中端卖场为主，中高端商业仍空缺较大，重奢商业几乎为零。

实地探访的直观感受而言，兰州商业的供给端，相对同类能级的城市而言，显得更加传统及本地化，而消费者的需求端，则表现出了在体验型业态部分极强的消费欲望及消费能力——简言之，部分针对性业态的市场需求旺盛，供给能力不足，是兰州商业目前的商业发展比较突出的现状。

时间关系，我们重点走访了东方红商圈-西关商圈-西站商圈。

与成都天府广场的城市地标属性类似，兰州的东方红广场位于黄河以南的兰州主城区，整个广场地块沿着庆阳路-东岗西路南侧呈东西走向分布，西接兰州体育馆，东临著名的国芳百货广场店。

北侧的主干道对面，西北方向屹立着兰州电视塔，东北方向标有「鸿运·金茂」字样的地块，便是即将于明年9月开业的、轻资产管理输出的兰州万象城项目。

在地块中部的东方红广场的地下，还有一处近5万平米、疑似散售的综合商城，目前正在集中改造装修，暂未对外开放。

值得一提的是，从目前的轨交条件来看，东方红广场接驳了兰州轨交1号线的「东方红广场站」，未来这部分地下商业重装开业后，将有机会做成TOD商业。

国芳百货（广场店）位于东方红广场的东侧，于1999年8月正式开业。

项目包含B1-L8共计9层商业楼层，建筑面积7.4万方，装入了购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，是甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称「国芳集团」）在全国第一家百货商业门店，亦是整个西北地区实现「甘、青、宁」三地连锁的第一家百货公司。

虽然其项目正门口因东方广场的市政改造工程被打围，但作为一个中高端百货卖场商场，周末人气尚算不错

国芳百货（广场店）西入口

国芳百货西侧、临东方红广场一侧的一楼临街展面店铺以奢品为主，中庭区域囊括了一线妆品品牌，品类区分明晰。

或许是由于广场整体打围施工造成的影响，周六中午时段，该项目1-3层客流尚可，但高区楼层客流量较差，餐饮商户普遍没有排队现象。

与店内客流形成鲜明对比的是，东方红广场工地区域内设置的「国芳超市」入口，似乎并没有受到施工打围的太大影响，客流量相当可观

有趣的是，从该店往西绕过东方红广场、步行仅1.7KM，便到达了位于西关商圈、国芳集团商业板块旗下的另一购物中心产品——人气远超国芳百货的国芳G99 PARK 购物中心（南关店）。

与其南北对应的，是今年已经11岁的「兰州时尚百盛」。

据官方网站信息，G99 PARK于2019年10月开业，总建筑面积约5万平方米，定位于为年轻客群及小太阳家庭客群，提供潮流娱乐及亲子体验服务。

项目体量虽然不大，但定位很精准，业态围绕儿童服饰、游乐设施、教培娱乐、餐饮及超市等家庭消费导向的品牌为主，与国芳百货相比，各楼层的人气都相当不错。

连续两座国芳集团旗下的项目看下来，显而易见的是，兰州大众消费者对于体验型消费和刚需型消费场所的需求，与其他城市如出一辙，中高端的高客单消费需求，由于场所环境及品牌级次的供给条件所限，可能外溢至西安、北京等地。

从国芳G99 PARK继续往西，便来到了西关商圈的核心地带——张掖路步行街。

这条步行街沿街商业，主要由传统百货、本地开发商开发项目及底商构成，其中盒子商业包含新世界百货、亚欧商厦、西单商场、世纪广场、蘭園裡购物中心、汉莎联合商业等。

与很多城市的老牌步行街一样，这里的商业也普遍面临传统老旧、山寨横行的局面，加之步行街西头的1号线西关十字站站点周围轨道建设全面打围，导致周边的商业均受到了动线、环境、体验各方面的影响，市调价值的确不高。

下一个重点，就是继续往西、兰州近两年最有代表性的项目——兰州中心。

兰州中心毗邻兰州西站，位于七里河片区的核心区域，与1号线西站什字地铁站A出口相邻。

项目东侧靠近建兰路商业步行街，西侧与七里河体育馆邻近，南侧西津东路以南，与甘肃省博物馆隔街相望。

作为兰州如今在营项目体量最大、品类最全的「体验式购物中心」，该项目于2019年1月开业，总建筑面积60万平方米，由兰州中心（商业）、兰州希尔顿酒店、一座写字楼及一座服务式公寓构成。

整体来看，商业部分「兰州中心」建筑面积为24.3万方，核心为BM-L7共计8个商业楼层，但B1-B3的三层停车场（约含4000个停车位）中，还囊括了位于B2层的一个主力店——麦德龙。

整个项目的平面结构图如下，是甘肃首个双首层广场入口设计的商场。项目开业当日业绩突破2000万，一度刷新了兰州商业综合体的销售业绩。

空间方面，通过导视系统的引导，加之业态合理分布，在平面上形成了一个8字形的动线，让人逛起来感觉动线明朗清晰，几乎不会错过任何一个店铺。

此外，中庭的玻璃穹顶采用自然采光，室内灯光与背景音乐的合理运用，以及公区的适度打造，都体现了兰州中心运营团队在本地几乎是「鹤立鸡群」的实力。

业态方面，兰州中心的确是名副其实的「全客层」：主力店除了B2层的麦德龙之外，影院为「空间站影城IMAX」，健身房为「PURE GYM」，还有一个跨层的KKV。

一层的主要品牌大致包括BALLY、COACH、Michael Kors、DKNY、CK、UNIQLO、MUJI、PANDORA、APM、TOMMY JEANS、H&M、CHAMPION、Giorgio Armani、I DO、乐高、星巴克、喜茶等。

2-5层的品牌也相对比较中规中矩，可以点击这篇文章做一个大致了解：200张图，解读这座24万㎡的双MALL兰州中心。

尤其是L6层，精准定位年轻人市场，客流拥堵程度堪比饭点的餐饮楼层——「环游乐享家庭娱乐PARTY」进店就需要排队，抓娃娃机、跳舞机等娱乐设备，基本上每一个机器前都排着长长的队伍。

客流方面，兰州中心的周末人气「火爆」程度，为整个兰州市商场之首，提袋率亦相当可观。特别突出的是，目测年龄在12-20岁之间的青少年客群数量相当惊人，「整体客群年轻化」的既视感非常明显。

整体而言，兰州商业市场传统百货市场占比大、入市早，硬件设施普遍较老旧，本地运营商的商业运管尚处于「野蛮生长」阶段。

不过，国芳百货超市、国芳G99 PARK这个小盒子、以及兰州中心的客流情况，充分说明了需求端的品质商业消费市场足够旺盛，而与之对应的供给情况却严重不足。

这其中，我似乎看到了龙湖天街产品线、印力印象城产品线、以及更大体量的「青年引力场」大悦城、华润万象城产品线，在兰州市场的巨大潜力价值。

也因此，我对位于东方红广场北侧的兰州万象城项目展示厅，抱有了极大的期待。