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2019中国商业地产及零售领域关键词报告

2020-04-08 14:53数据报告人已围观

简介2019中国商业地产及零售领域关键词报告...

“对商业的进步永葆好奇心”

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Copywriter: Lori&Terry

2019年中国商业地产和零售界发生了很多大事，CRR也专门整理出TOP50的新闻大事件：2019中国商业新闻大事件TOP50。透过这些新闻事件，我们也发现了一些若隐若现的中国商业发展脉络，并尝试以「关键词」的方式，呈现这份年度报告。

“首店经济”

现象：

作为近一两年中国商业地产界的第一热词，“首店经济”是2019年当仁不让的“爆款概念”。这其中，我们看到了两个关键点：

1. 中国消费者对于各种“第一”、“首店”、“限量”的“零抵抗”，造就了评价一个商业体的全新维度：首店占比。

2. 政府对于市场变化面的敏捷关注和行动，让“首店”成为官方价值表达的一个新落脚点，政策层面快速跟进扶持，助力“首店经济”大放异彩。

思考：

不过，高热度的背后，我们也看到了由于评判标准难以统一，而导致的各种“首店”泛滥：从全国首店到区域首店，从城市首店到城区首店，从知名品牌首店到任何一家新开品牌的首店，从旗舰店、概念店到升级店……

似乎，“首店经济”正在从人无我有的“先机优势”和“独特标签”，变成了任何一个项目都可以加上各种定语之后的一个“宣传噱头”，对此，你怎么看？

“夜间经济”

现象：

进入2019年下半年，“夜间经济”成为唯一能够与“首店经济”热度抗衡的另一个概念。CRR相关专题阅读：实测成都「夜间经济」。

商业空间们在此风潮中如沐春风：北京三里屯太古里新增上千平米外摆区，用于夜间经营业态；成都天荟·万科城市广场以24小时书房等业态开业，引发高关注度；原本就有“夜上海”美誉的魔都，更是在发展“夜间经济”的号令下，快速反应、强者愈强。

思考：

人们从以往对夜间城市活动“吃喝玩乐”的单一认知，开始逐渐对夜间生活方式提出了更多需求：运动健身、业余充电、有效社交、艺术文化，等等。

商场如何在“夜间经济”的政策利好下，从KTV、电影院等“夜间经济”业态的单纯引入跳脱出来，开创新地打造出真正的、健康的、闭环式的夜间生活方式场景，满足并引导人们的晚9朝6时光，是为2020年“夜间经济”从政策模式进入市场发展模式的关键课题。

“社区商业”

现象：

伴随中国城市的快速扩张，庞大的城市新增人口，逐渐聚集在新城区、卫星城等全新的区域，对应的生活刚需市场已经大规模凸显，而社区商业也已经成为越来越多的市政府及城市综合发展商所瞄准的目标。CRR相关专题阅读：社区商业: 下一个趋势风口。

思考：

社区商业的未来，蛋糕之大、市场之丰、红利之厚，应该早已引起最聪明的“资本”们的重视。然则，目前提及这个词汇，依然有多重忧虑缠绕：

1. 言之“社区商业”，许多发展商都有不屑一顾之嫌，认定社区商业就是Low的。

2. 社区商业的界定标准尚未达成行业认知的统一，难以对此种商业形态展开深度研究。

3. 国内尚未有成熟且具规模的社区商业地产产品线出现。

2020年或将是中国一线及新一线城市社区商业2.0的元年，未来中国实体商业的最有潜力的增长点，谁将能抢占先机？

“公园商业”

现象：

与TOD商业对应的，是2019年新亮相的POD商业——以城市公园为核心建立起的商业生态。CRR相关专题阅读：成都POD「公园商业」进入实践现场。

不过，我们对于公园商业的理解有两层意思：

1. 以市政公园为主体，围绕运动、户外、休闲娱乐体验等多种业态而发展起来的商业形态。

2. 在单体商业项目中，更加注重环境设计与场景打造，充分结合自然生态元素的，赋予商业以景观价值。

思考：

尽管已有不少专家对此词汇进行过专业解读，然则目前国内的公园商业发展脚步，依然尚处于初级入门阶段。但从中国城市马拉松爱好者的数量激增，我们依然可以比较有信心地预判：未来公园商业必将是一个指向性明确、客群标签化特征明显、更符合现代化城市生活方式的实体商业领域。对此机会，聪明的发展商理应提早做好战略规划布局，我们也非常期待看到有标志性的样板项目面世。

“城市更新”

现象：

作为近一两年全国商业地产市场不可忽略的重要关键词之一，“城市更新”的概念被业界反复提及。在商业地产领域，它可以是荒废区域的重新规划打造，可以是老旧物业的整体租赁改造，也可以是收并购经营不善的项目进行硬件和软件的多维度调改等。CRR相关专题阅读：西安大悦城600天始末；完整复盘: 西安城市更新又出新样本。

思考：

从2019年CSVB榜单的申报情况来看，我们察觉到，似乎有很多商业地产的朋友是不是对“城市更新”有什么误解。理论上而言，如果项目是凭空而起，自然谈不上城市更新，但若是把老旧城区的老旧地皮买下，拆除或改建原有物业为新商业项目，则可以纳入广义的城市更新范畴。不过，像西安大悦城这种高水准的标杆型城市更新案例，希望2020可以有更多。

“新场景热”

现象：

新场景，确切地说是消费新场景，在2019年受到了诸多商业项目空前的重视。在商业地产领域，场景创新迎来了前所未有的热度，越来越多新场景的出现，不仅是为了满足新一代消费群体的需求，更是为了创造一些尚未出现的新消费需求，而这些“新需求”大多以获取生活便捷与身心愉悦为主，实体商品的获得反而被放在了相对次要的位置，如此，我们将其称为“新场景热”。CRR相关专题阅读：2020: 五问「消费新场景」。

例如，LiveHouse和小剧场开始走进购物中心，越来越多的年轻人开始习惯去商场看演出、听音乐会；智慧零售逐渐深入家家户户，你下班时在线上平台订购的蔬菜水果日用品，可以精准送达、与你同时到家；24小时书店的出现，夜晚不止酒吧、影院和KTV，也能约朋友在书店谈心喝咖啡……

思考：

成功的项目只可能是：了解、理解并顺应市场需求，或者，足够强势，引导市场需求。对于新场景的打造，如果仅停留在概念层面和美陈层面，那么它势必会如同“新零售”一般，热度一旦褪去，势如山倒。

“新零售凉”

现象：

与“新场景热”形成反差的是——“新零售凉”。马云提出了“新零售”，并让它以中国互联网行业的速度变得炙手可热，但也以最快的速度冷却了下来。仿佛万千追捧尚在昨日，一觉睡醒却仅剩一点余温。

确切地说，应该不能叫“凉”，而是随着互联网发展的趋于成熟，热门消费习惯的更新迭代，新零售已经不新了，已经成为了意见稀松平常的事情。没有人再觉得它“新鲜”，于是也就鲜有“目光”再愿意聚焦在它身上。

于是，由电商巨头牵头的新零售代表品牌如盒马鲜生、京东7FRESH，以及实体零售起家的永辉所开发的超级物种，其拓店的步伐也日渐谨慎，甚至部分地区闭店的信息亦时不时出现在新闻中。

思考：

所以，从新零售到智慧零售，到底将带来哪些消费体验上的更新与创新，这也是我们接下来会期待的事情。而且，私以为，如果新零售与新场景可以产生更多的交互和融合，将大概率更新我们日后的消费体验。

“文博文创”

现象：

中国文博一哥“故宫”玩转社交网络的背后，是新一代消费者对传统文化、文创和文博的消费意识觉醒。随后，我们看到商业地产领域的一系列尝试：世茂、龙湖与故宫文创的合作，凯德与颐和园的跨界，大悦城采用大量文博素材进行自IP的打造等等——文博文创的大国自信逐渐崛起，商业领域敏锐捕捉落地，这是2019年一个令人印象深刻的开心大事。

思考：

与年轻人市场对于文博文创的消费热情、以及中国雄厚的文化资源形成鲜明对比的是，中国商业地产界对于这一领域的探索与实践，尚且停留在“照搬”阶段，深度挖掘能力与动力均不足，深耕文博文创自IP打造的行业需求氛围亦尚未形成。

“国风国潮”

现象：

不得不说，这一届的年轻人对于家国情感的认知以及自我价值的重视，都令我辈自叹不如。正因如此，所以我们才听到了，以华为、中国李宁为代表的国产品牌，在世界舞台上逐渐增大的音量；所以我们才看到了，B站春晚带着“年轻”、“文化”、“创意”、“高级”以及“国风国潮”等标签，以及让人眼花缭乱的疯狂弹幕，实力碾压各大传统卫视的收视率。

思考：

品牌层面，新一代年轻消费群体以他们的审美标准，重新定义了新国货，与此同时更多国产品牌陆续走出国门，向世界展示“中国制造”已经变成了“中国创造”。

活动层面，越来越多的大型IP活动也开始更多地涉及国风、国潮元素，并且，与知名国漫的跨界联名也屡见不鲜。

国风国潮的崛起，让商业项目们愿意花更多时间与新一代核心消费客群——Z世代的年轻人们，建立情感联系，达成情感共鸣。

“跨界联名”

现象：

跨界联名这件事，可以说在商业市场一直热度不减，不仅是过去的2019年，过往的很长时间，甚至是未来的几年内，跨界联名都会持续在零售品牌层面以及大众消费市场上，频频掀动热潮。

2019年6月，一向热衷联名、擅于联名的优衣库，再度携手知名涂鸦艺术家KAWS，推出了联名系列T恤，毫无意外地继续引发全民疯抢，并于8月进行了全球补货。差不多同一时期，漫威X品创优品黑金店横空出世，带来了一系列漫威英雄周边，款式丰富且性价比高，同样引发了大量漫威迷排队购买。

当然，过去一年中，真正的“跨界大神”、“联名狂魔”应该是“故宫”，从品牌到产品，从项目到活动，甚至是企业定制礼物……故宫这一超级大IP，完成了各种各样的联名露出，并且，几乎每一次都引发全国关注。

思考：

人们对于跨界联名的追捧和痴迷，或许在于期待看到不同元素碰撞产生的新火花，也从侧面反映了，当代都市人对于“不安与现状”及“不务正业”的全新理解。这也给商业地产行业有很大启发：怎样的“跨界联名”才能稳捏受众的“心头好”？

“书店风云”

现象：

数据显示，在线图书销售量逐年走高，实体销售则反之。而与此同时，诚品书店、方所、言几又、几何书店、新山书屋等实体书店的开店量却在稳步上升。这让我们不禁产生一个疑问：人们去书店到底是为了什么？

思考：

实体书店的更多价值在于它通过实体空间、创意陈列，所营造出来的一种“感觉”和“体验”。但是，目前在国内众多书店中呈现出来的景象，却实在令人不安：拍照打卡闲聊者众，安静阅读者寡。

“杂货铺热”

现象：

以关注美好生活细节为核心商品力的“杂货铺”业态，在2019年大放异彩。生活品质感的细节化提升，成为2019中国新中产家庭的主旋律，从家具到日用品，审美情趣和使用价值的合一考量，催生了一大批“命中靶心”的品牌快速成长：吱音、Paragragh、造作、O.C.E、NOME等，都在去年表现不俗。CRR相关专题阅读：进击的“杂货铺”。

思考：

商品的同质化现象与文艺范儿倾向，正在杂货铺们之间蔓延。日式典型杂货铺代表品牌LoFt即将在今年进入中国，或许正式在为中国同业提供一种解决方案的参考：在同等价位条件下，将商品的美观度和实用性做到最大化，引导受众审美和使用，从而引导市场。

“小众当道”

现象：

在“个性化”的道路上，中国的这届年轻人，走得比谁都快：且看各大品牌的秀款和限量版的销冠，十之八九都在中国境内。国风、二次元、游戏、嘻哈音乐，这些都在过去很长一段时间被视为“小众文化”。而如今，它们正在以更大众的方式，进入更多人的视野和生活。

小众和大众说到底都是相对的概念。如果有一天，越来越多的“小众”被看见、被重视，甚至每一个人的独特个性都能得到平等的尊重，那将是社会经济发达、文化多元发展的一个最美好的侧脸。

思考：

聚合性的“中心化商业格局”正在被打破，这一点上海早已身体力行：上海的商业项目，鲜少有单个业绩极高的案例，而新一线城市这一现象则比较突出。“去中心化”的商业格局演进，将是不可阻挡的历史趋势，而在此中，各大商场的“个性化”和“圈层化”迭代，或许就将从“可尝试”，变成了“必为之”。

“颜价比”

现象：

从“性价比”到“颜价比”的过渡，中国只用了3代人。围绕视觉的感官体验带来的精神愉悦感，取代了商品或服务的功能性和实用性，排到新一代中国消费者的消费刺激诱因榜首，甚至出现了“颜值即正义”之类的网络用语。

思考：

对于视觉审美的需求提升需求，商业的敏锐度是极高的。然则，如果单纯地判定“性价比”是刚需消费人群的刚需，而“颜价比”则是中高端消费人群的刚需，那就真的谬以千里了。

时代造就的需求改变，其绝非个体偶发的小概率事件，而是群体大众性大规模趋势。认识到这一点是第一步，决定要将颜值经济做到何种地步、要将商品的多大成本用在颜值上，这是第二步。

迈不出第一步，将面临时代的汰换；迈过了第二步，过于强调形式大于内容，则又将有矫枉过正的风险。

审美与口味一样，颇为私人。究竟你是为了迎合市场的审美去打造和运营商业空间，还是希望通过在商业空间里植入自己的审美、并通过这样的空间，去寻找“同好者”，这是完全不同的两种逻辑。

写在最后

热词年年有，但是，“来得快，也去得快”的现状，一直都是我们深感遗憾的一件事。绝大多数时候，我们看到的底层商业逻辑，始终围绕“抢热点抢流量”和“求新求快求变”在开展，殊不知，“慢时代”正在悄然来临。

而正如吴晓波所说，现在的中国，很多产业和行业，似乎都越来越难在全球找到其所属领域的“领头羊”了——因为，我们自己正在成为“领军者”。

21世纪的第三个十年，已然正式大幕开启。下一个十年，我们要做怎样的商业地产、带给中国城市和消费者怎样的未来，要引领怎样的行业趋势，一切不可控的远方未来，都在我们可控的眼下选择中。

无论如何，我们都将继续保持好奇心，继续记录这个时代的商业巨变。

- THE END -

独到视角 | 犀利表达 | 客观评述

商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。