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2019成都131商场盘点 | CRR数据报

2020-04-08 15:11数据报告人已围观

简介硬核干货，值得收藏。错漏难免，欢迎补充。...

“对商业的进步永葆好奇心”

正文共2808字/9图，正常阅读需8分钟

✒️Xenia

近年来，随着成都新的商业项目不断推进入市，成都商业地产呈现出多区域发展之态。CRR统计数据显示，截止2019年7月，成都已投运商业项目（含购物中心、大型商超、特色商业街区）131座，共计约1148.2万㎡建筑面积。

另据不完全统计，2019年下半年到2020年，即将亮相的商业项目达19座，共计建面约172.93万㎡，且项目多集中在成华区与高新南区。这也说明，随着成都中心商业的渐趋饱和，新入市商业项目开始着眼成都周边区域，有效推动城市多中心的加速建设。

以下是我们本次统计的范围限定说明：

统计范围：金牛区、锦江区、成华区、青羊区、武侯区、郫都区、双流区、龙泉驿区、温江区、新都区、天府新区

统计对象：

1）已开业项目：3万方以上自持商业项目，部分3万方以下特色商业项目

2）未开业项目：3万方以上自持商业项目

统计时间：截至2019年8月6日

先来看看详细表格：

点击查看大图

项目开业时间：

Q4为爆发期，12月“扎堆”入市

“金九银十”是房地产市场绕不开的话题。而商业地产板块，则又稍别于住宅市场。

据统计，二季度为成都第一个商业集中入市阶段。在CRR统计数据标准中，近22年来，在第二季度开业的项目共有31座，占比达到16.8%；当然，“金九银十”同样也利好于商业市场，九月共计迎来16座商业项目入市。

实则上，第四季度为新项目入市的爆发期，开业数量占比达到48%。当然，这有赖于年内开业的集团指标任务，10月、11月作为开业“缓冲期”，项目在12月集中迎来入市也不难理解了。

年度新增项目量：

新开项目4次激增，平均体量下降

从1997年到2019年成都开业项目来看，新项目入市经历四次阶段性上涨，分别在2007年、2010年、2014年，及2018年。

一个明显的趋势，2007年入市项目多为区域级购物中心，其入市项目平均体量约为6万㎡；随后的2010年，项目平均体量上涨到9万㎡；2014年，因多家港资企业的相继进驻，城市级大型综合体亮相成都，彼时项目平均体量达到11万㎡。

但自2017年开始，成都新入市的商业项目平均体量逐渐下降，这从侧面也反应出：随着成都CBD核心商圈大型商业基本构建成熟，城市其他区域对于区域型一站式购物中心的需求被逐步放大，多中心商业进一步提档升级。

另外，CRR通过统计发现，2019年拟开业量加之年内已开业项目与2018年开业量基本持平。可见，购物中心发展进入平稳期，但行业整体仍处于高供应阶段。

区域分布：

锦江区项目最多，高新南区体量最大

从成都目前已开业购物中心区域分布来看，占据成都CBD核心商圈的锦江区在商业数量上依然领先于其他区域，以28个商业项目占据成都主流商业项目总数的2成有余。

值得注意的是，虽然锦江区在数量上占据榜首，但从目前已开业运营的商业项目体量上来看，高新南区以超其24.5万方的体量优势压倒性成为成都商业体量第一的区域。

从目前成都已开业商业项目累计总量来看，成华区与武侯区相当接近，青羊区则依托早年开发优势，高于金牛区。另，双流区、郫都区、龙泉驿区随着大量居住人口的外溢导入，社区商业也开始全面布局，近年来区域内项目数量有所增长。

品牌商业项目：

十大品牌占比超三成，轻资产助力规模扩张

CRR对成都的知名产品线项目进行了一番统计，略窥大型商业品牌对于成都市场的看好度。

在已入局成都的10大商业产品线中，项目数量达到26个，总体量为329.04万㎡，分别占到19.85%和28.66%。

在连锁品牌中，万达广场仍是开业量最大的产品线，而龙湖天街与凯德广场紧随其后，均于成都布局5座。

另外，吾悦广场、爱琴海购物公园对于成都市场似乎也格外看好。新城控股旗下吾悦广场分别在2016年、2017年布局龙泉和武侯区，为区域密集的住宅人口提供较为优质的商业配套服务；而爱琴海购物公园则择址城西即将开启成都首座项目。

很明显，发展轻资产模式的房企在规模扩张上优势明显，尽管这些企业还是以“轻重并举”双策略发展，但轻资产助力的规模扩张似乎显得更快。

当然，更加值得一提的是，2018年12月14日，大悦城地产以15.19亿元竟得的天府新区地块，确定将建成都第二座大悦城——天府大悦城；今年7月31日，在成都市人民政府主办的成都城市新中心·东安新城投资合作推介会上，也宣布华润将在成都布局第二座万象城。

大悦城与万象城对于成都市场的进一步扩张，也充分体现了其对成都商业发展的信心。

项目体量范围：

小体量项目持续增长，区域级一站式购物中心受青睐

我们从2017年城市多项目集中入市的这一时间节点进行分析。

近3年来，成都商业项目体量区间占比有一定的起伏，但基本维持稳定趋势。目前，5~10万㎡（不含10万㎡）、10~20万㎡（不含20万㎡）这两个区间的商业项目数量占比最多，均占30%以上；而在20万㎡以上区间的项目仅占到12%。

值得注意的是，5~10万㎡的项目，近三年来呈现增长态势，且占比额达到最高位，另20万㎡以上的项目虽然整体占比额偏低，但也呈现出高位上升趋势，尤为已过去7个月的2019年来说。

这也说明，基于成都这座城市而言，社区型一站式购物中心获得目前主流市场青睐，开发商对于商业项目规划定位也更趋于理性，以更适配区域及市场需求的业态布局根植社区；同时，基于城市多中心的发展方向，大型城市级综合体项目也进一步规划入市。

计划开业项目：

截至2020年底，新增供应量为172.93万㎡

今年前7个月，成都率先亮相7个项目，共计入市47.2万㎡。接下来的5个月，也将迎来78.23万㎡的优质商业项目。同时，对于已明确表示将于近两年开业的商业项目，我们也进行了统计，具体来看一看——

注：以上部分项目不排除延期开业的可能

在2019年至2020年新开的商业项目中，既不乏万科、龙湖、凯德等在成都扎根已久的龙头企业，此外，还有台湾新光三越、招商蛇口、棕榈泉等在商业领域上新进成都市场的企业。

并且，接下来亮相的项目也更具特色与话题度。包括位于城西的绿地西南首个全持有综合项目绿地·熙世界，占据一环交通核心枢纽区属龙湖天街系中TOD商业标杆项目的龙湖上城天街，特色潮趣院落商业——天荟·万科城市广场，以及拥有大型室外摩天轮的七一国际广场等等。

我们不难发现，商业存量居于高位、市场愈发饱和的成都，对地产商的吸引度不减反增。

而在政府政策的多重引导及刺激下，以及对二线城市的人口涌入及区域楼市的强限控，均推动了成都的消费市场潜力进一步释放，也促使愈来愈多的开发商开始依靠资本的助推以不同形式推进成都多区域新项目的逐步落成。未来，成都区域级大型商业或将持续冲击市场。

- THE END -

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商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。