公园地下6500㎡的存量商业能有多大想象空间？REGULAR给出的答案堪称一则
2021-07-26 09:40地方商业志 人已围观
简介只有20个店铺的 REGULAR ，喜欢到非写不可。 近两个月，我被全国多个城市的业界朋友问起，「你们成都有个新开的REGULAR好像很不错，你去看过吗？」 在走进 REGULAR 之前，我从未曾想到...
近两个月，我被全国多个城市的业界朋友问起，「你们成都有个新开的REGULAR好像很不错，你去看过吗？」
在走进REGULAR之前，我从未曾想到，竟然会在成都的一个市政公园的「地下」，发现一个最能代表中国当代城市新中产的极致惊艳、超级精致的商业项目。
我更想不到的是，在这个总体量仅为6500㎡的存量改造空间，居然可以装进1个超大的公共艺术空间，3个下沉式户外花园，20个顶尖主理人一手操办的、为这个空间单独定制的顶配店铺。
我最想不到的是，这个由方所与REGULAR团队联手打造的项目，竟然舍弃了最驾轻就熟的书店业态，竟然拥有80%的首店和20%的升级定制店，竟然才开了4个店铺就成了小红书博主热门打卡地，竟然在这个酷暑难耐的夏天，每天都会迎来数千人游逛……
让我想不到的事情，一件接一件在这里发生着。
而一场20+N的「主理人社群」大PARTY，也正在这个藏着无数惊喜的空间悄然酝酿着。
REGULAR · 源野，带来了我期待已久但前所未见的「极致精品存量改造社区商业」的首个全国标杆级范本，也成为近年来CRR团队全员总动员进行深度采写的第一个项目。
知道大家都是颜控，不多说，先上几张从北花园入口下来的图：
之前，有业界朋友提前看过现场，并撰文将REGULAR概念化定义为「成都的代官山」。
如果单看视觉，没错，这里的审美力，绝对足以比肩东京代官山、首尔清潭洞、曼谷The Commons，甚至更多全球商业顶尖城市的代表区域或项目。
不过，我认为这个「做类比」的整体逻辑，应该反过来：
首先，TA本质上根植于成都本地文化，以成都人细腻的感知能力作为「更新手法」，对原有物业空间进行深度解构重组，并引入多个成都本土极富代表性的高品质主理人品牌，带有极强的成都人文特色。
其次，TA当然会吸取国内外经典案例的精髓，甚至带有某些细节上的「相似之处」，但同时，TA又拥有极为突出、极易感受到的独立思考与落地呈现，因此，绝非是对其他任何一个项目的简单复制或模仿，而应该是「英雄所见略同」的感觉。
再者，作为难得一见的、藏身于市政公园之下的地下商业，TA与环境的高契合度、与空间的巧妙借势、与户外的灵动关联，都让我们由衷感到，这是我们见到的第一个高成熟度「公园商业」作品。
因此，我们认为，这座成都的REGULAR，以其绝佳的空间驾驭能力、兼具功能与视觉的商业审美力、性格鲜明且品味极高的品牌组合方式，成为足以代表成都、乃至中国内地小体量存量商业改造运营能力的典藏级项目，应该被树立为国内的同类型项目标杆并推广至国外——我们甚至认为，每一座城市，都应该拥有一个属于自己的「REGULAR」。
因为过于喜欢，所以难免不客观。不过，如果真是让人能喜欢到完全无法客观评价的商业，那得有多好呢？
废话不多说，我们入正题。循例，我们还是先从项目的区位说起。
从上图可以看到，REGULAR几乎处于这个板块的正中心：300亩+的大源中央公园位于大源板块的核心位置，而REGULAR正好在该公园地下区域的西北角，与公园以北的天府二街及以西的剑南大道无缝衔接。
俯瞰大源中央公园 | 图据网络
REGULAR所在的大源板块，覆盖了成都城南成熟较早、入住率极高、产业结构相对完善的天府一街到天府四街的众多中高端住宅及大源CBD写字楼产业集群内，常驻人口20万+、办公人口10万+，是南城绕城高速外最炙手可热的区域之一——
*住宅板块，目前片区内二手房在售均价普遍高于30000元/㎡，不乏全国知名开发商的明星楼盘；
*写字楼板块，大源CBD写字楼密集，总部经济及产业结构相对完善，人才引进频密，结构优势突出；
*商业板块，多个成熟商业体已经长期运营多年，近年来区域内核心商业项目品牌级次明显提升。
一句话总结，大源板块区域覆盖面积大、人口密集且结构优质、房价持续稳步攀升、城市化程度较高，商业项目相对集中，已经形成以世豪广场+伊藤洋华堂高新店为核心的大源商圈，但高品质、高颜值、高格调、高客单的精致社区商业尚属空缺。
项目名称：REGULAR · 源野
业主方/运营方：成都高投/包含方所在内的REGULAR商管团队
项目位置：天府二街大源中央公园内
交通情况：地铁5号线D口直达，B1层停车场2个出入口直接与项目平层接驳
车位数量：846个
商业面积/可租赁面积：约6500㎡/约3500㎡
空间描述：地下1层（共1层），半开放式街区结构
动线结构：北侧、东侧、西侧各1座开放式花园，中央1座公共艺术空间，连接所有商户
品牌描述：20个顶尖主理人品牌（现已入驻17个），其中F&B占比50%，零售及其他占比50%
开业时间：预计2021年9月（现已部分开放）
当然，于REGULAR而言，或许这些都不是最重要的。
开篇提到的关键词「gregarious」，既是项目内公共艺术空间的名字，也是REGULAR与生俱来的「社交属性」：TA并不局限于物理范围，而是更明确地指向了特定的「圈层」和「同类」。
事实上，我认为REGULAR就是一个 「高质素私域社群的高品质线下承载空间」，接下来细说。
打破市政公园「老龄化」和「运动场」的刻板印象，REGULAR把从没有被明确定义并完美落地的POD商业（Park Oriented District），首次「做明白了」。
成都提出「公园商业」这一理念已经有一段时日，但真正能被视为样本的范例，此前并未出现。即使是放眼全国，也鲜有优质的公园商业案例。
第一，很难改变公园的「老龄化」和「运动场」的刻板印象；第二，公园与商业的客群结构及出没时间差异较大。
遛娃的老年人和跑步爱好者是公园里最常见的客群 | 图据网络
从我们拿到的一份大源公园地下商业部分的早期平面图和现场的格局对比来看，REGULAR对整个地下一层的商业空间，进行了非常巧妙的改造。
为了更清晰地说明整个项目的情况，我们原本想做个落位图，但苦于压根没有「招商手册」这个物件，我们只能靠记忆画出了这幅平面图，这大概也是REGULAR诞生以来面世的第一张平面图吧建议横屏观看
REGULAR品牌落位及项目平面示意图
从上图可以看到，整个项目呈南北向走势，中央以一座名为gregarious的公共艺术空间作为核心连接点，延伸出北、东、西三座小花园，围绕花园周边，便是20个店铺所在。
很显然，在改造过程中，设计师运用大源中央公园的外环境衍生出小花园的想法，力求让每一个商户都有能够与各个花园直接衔接的空间过渡，最终让项目本身也宛如一座妙趣横生的小公园，成为不折不扣的「大源中央公园地下分园」。
在公园里「再造一座公园」，并用极致的生活美学观和商业审美力作为「核心引力」，以顶级品牌矩阵的社群号召力为「私域轴心」，强势吸引「热爱者」与「追随者」。
这个商业逻辑不要太酷：「做我自己，让热爱者追随」。
在公园里「再造一座公园」，REGULAR做得很彻底。
作为主要迎接客流的入口，项目以「MARKET」（集市）命名北花园，即提炼了日常生活最常见且重要的场所，并用这样轻松随意的感觉营造了一个日常可以喝喝下午茶、吃吃简餐、随便坐坐的迷你社区。
大概率是由于从北京三里屯太古里来到成都的首个「面包会有的」这个率先开业的明星面包店，带来了该品牌线下首个最完整产品线的门店，让这里的关注度快速提升
这家以烘焙+咖啡+鲜花+周边的店铺，不止形象气质与当下精致生活审美完全契合，而且在其贩售的商品中，与纽约轻奢生活方式品牌evolvetogether的三色联名口罩简直棒呆，口罩上「there will be smiles」意指口罩下的无数笑脸，下面还有品牌首家门店的经纬度，好感度简直不要太炸裂
面包店隔壁的SAUCERFUL的前身，是位于另外一个很火的城市更新项目猛追湾-望平街商圈的RAW HEART生机轻食&咖啡，质感吊打许多五星级酒店的餐饮品牌。
这个品牌最大的看点，便是单体餐厅呈现了本地食材「Farm-to-Table」（从农场到餐桌）的理念，上至食材的有机培育环境、下至每一道菜品研发调试，做到整个生产供应链都能得到有效管控，难度之大、成本之高，实属不易。
这里目前主打客单价200-300元的融合料理美食，晚上变身Lounge吧，目前试营业，每晚只接待8桌，还得提前预定，亲测非常赞
此外，一样来头不小的茶饮品牌tazaTé、深耕上海的超人气话题型买手集合店首次踏出上海、来到成都的in the Park（延展阅读：打卡｜一家开在“公园”里的买手店）、艺术概念餐厅RAINY&WINY、堪称「成都一哥」的美式复古咖啡品牌Next Station by UID CAFÉ CO.、以及从成都CBD「转场」而来的口碑西餐品牌FIELDS，在北花园的南侧及东侧环绕排开，未来，成都年轻人最为浓郁悠闲的品质生活格调，想必将会定格在此了
特别值得注意的细节是，虽然这一圈店铺都与北花园无缝连接，但是宽敞的「骑楼」顶盖下，围挡红线内退得更深的外摆区，将会在这里形成「半户外」的建筑形态。
届时，消费者的环境氛围体验感，将会叠加在极为舒适的视觉感官享受下，将是何等惬意的一处所在。
鉴于这些品牌都有极为不同的「性格」和超级丰富的「内容」，且都在这里为REGULAR进行了某种程度上的「定制化」，三言两语断不足以全面解读，后面CRR品牌志将会对REGULAR里面的品牌陆续做单独推送，这里就不展开说了。
全大写的案名REGULAR，和全小写的公共艺术空间gregarious，组成了这个项目最核心的品牌理念：「高品质的社交的日常」。能从一开始就将整个项目的品牌理念思考得如此深度又高级的商业，实属珍稀物种。
SAUCERFUL和tazaTé的中间，便是gregarious公共艺术空间的入口了
我们认为，gregarious公共艺术空间既是整个项目物理层面的「脊柱」，同时也是精神层面的「灵魂」——
TA位于整个项目正中央，以美术馆作为设计模板，内部的空间规划和动线是极简主义的几何风，用高低起伏的楼梯制造错落感，在空间上串联起了3座花园、20个店铺、以及5个单独预留的pop-up房间，而其内部的长方形空间，兼具了活动场地和展陈空间的功能，配上官方搭载的Coffee Bar，形成了一个私域社群线下社交的绝佳场域
下面3张图为筹备中的艺术空间自营咖啡BAR
这里有一个细节，可以看到品牌门店为REGULAR进行定制的冰山一角，稍微提一嘴：与gregarious内部圆角屋顶（见下图2/3）相呼应，SAUCERFUL的店面设计从侧面看是这样的
说回来。在长方形的gregarious内部，可以看到东西两侧的白色空房间，一共有5个（见上图）。这些房间都是为了后续运营期的pop-up预留的，并且目前已经有clap新概念店、element生活元素等合作内容正在筹备中。
房间内部已经整理完毕，pop-up活动随时可以进驻
东侧最南端的一个pop-up房间
而在整个空间的两侧，安放了6组展柜，第一批次展出的，是韩国B MAGAZINE中摘选的关于优质品牌的报道内容
大家有没有注意到，整个内部空间的房间外面，有一圈座位，且每隔一段就有一个细节太棒的插座可供使用，每次过去我都看到不少年轻人在这里安安静静地做自己喜欢的事情
这样极具质感、颜值和舒适度的细节，如果你足够仔细，在整个REGULAR里面你可以找到很多，让人不由得频频感叹，这才是商业「人性化」的真实体现啊。
接下来，我们再回顾一下平面图，有意思的事情出现了：整个gregarious空间内，只有一个固定店铺，位于东南侧的荒石公园
这是目前已经开业的4个店铺之中的一个，也是迄今为止我最最喜欢的一种前所未见的业态：自然标本艺术品商店。
据说，这是REGULAR团队「N顾茅庐」，从成都小通巷挖掘出来的一个超赞的品牌，每一次走进这家店，看到主理人安静的背影，我都会不自觉地看呆
其实，早在2010年，「荒石公园」的两位主理人已经开始将自然中的矿物、动植物制作成天然标本和艺术画作，至今已有11年。
两个亲和力超强的主理人，到大自然中「拾得」各种植物的落叶、树枝、根茎、花朵、果实，以及各式各样眼花缭乱的昆虫，把他们制作成一个个精美的艺术品，每一件都是孤品
位于REGULAR的新店，不但在老店的规模上扩大了商品展览区域面积，还采用了柜式抽屉的形式进行分类，顾客需要像「开盲盒」一样亲自拉开每一层查看其中不同内容，体验感既新鲜又惊喜，可以说是为大源中央公园量身定制了一座随时在更新的自然博物馆。
荒石公园的「热爱者」们，聚集成了一个规模不小的群落，每个人会在旅行途中捡回各种有趣的「大自然纪念品」带到这里来，期待被两位已经是半个植物学家和昆虫学家的主理人，变成一件件具有特别意义和价值的艺术品。
在这里，你可以从荒石公园的小门（上图）或者艺术空间的大门（下图），进入面积最小但却是停车场主入口的东花园。
上图2：东花园项目视角，上图3：停车场连廊视角，上图4：昨天刚上的An Ko Rau的围挡
体量最小巧的东花园，可以通过户外楼梯直达大源中央公园。因此，它的主题是「PARK」（公园）。
REGULAR团队在这个私密的小花园周边，打造了可以野餐、露营的秘密基地An Ko Rau和FINE·PARK，%ARABICA也在此区域内作为辅助业态出现。
站在花园中，往西是进入艺术空间的一个过渡空间，衔接东侧最南端的pop-up房间
而通往同层停车场的小通道，也被REGULAR进行了细腻的改造，两侧分别设计了4个广告位，供场内商户使用。你看，灯光色彩与艺术空间内的展柜色系一致，细节非常到位
gregarious的西侧，则通过一扇门与通往西广场的通道连接，在这里，便是全场唯一一个美发品牌、也是4个已经开业的店铺之一的by miga
此外，店铺门口也是一处「天井」结构，这样的结构在场内多处都可以看到，有些保留了自然采光，有些设计为顶面灯饰，细节十分密集
by miga门外的天井自然采光
by miga内部的天井自然采光
从by miga继续往西，经过项目的第二个停车场出入口，便可抵达第二个接入地面的次主入口，西花园。
西花园叫做「CHENGDU」（成都），是项目中聚焦强化成都文化氛围的地方，本地烘焙艺术头号品牌「LANLIZI」（烂李子）正是位于此
另外的三个品牌，分别是commonhall、CONCEPTS、MONDOLI，其中，MONDOLI更是在这里开出了原本计划在日本京都亮相的超大规模旗舰店。
这些响当当的大牌，粉丝量大质优，任中一个，都是其他商业项目几乎不可能请得动的牌子。
你们发现没有，三个花园，三种截然不同的花坛款式和植物种类，三套与小区域范围气质吻合的落位组合方式，但每一个花园，都拥有一个特色鲜明的顶级咖啡品牌，一种很「REGULAR」的生活气质，跃然纸上。
成都是一个盛产「小众顶级生活方式品牌」的城市，很多本地一线咖啡品牌、买手店品牌、生活方式品牌，都几乎以一种「单店」的姿态，一开就是十几年。
与其被资本追着跑，不如孤独地享受「被挚爱」，这大概就是成都人骨子里的傲气与坚持吧。
这些品牌主理人，与我多多少少有过交集，他们对于自己出品的执拗态度，基本非于常人。
看完他们在这里的店，我突然发现了一件事：这些年被资本热捧的快消赛道，能走向上市的茶饮咖啡品牌，成都品牌的身影几乎见不到（早些年已经功成名就的部分火锅品牌除外）。
也许有人会说，成都人小富即安，不愿意跳出舒适圈创造更大的财富和价值。嗯，有道理，但是不对。
美好的街巷串联起这座充满活力又极其包容的城市 | 图据网络
成都的文化底蕴和地域特征，赋予了这一代的年轻人有更多的可能性，去笃定地追求自己想要的生活方式，寻找自己认为舒适的表达方式，并以此去交往更多拥有「同好」的「同类」。
在商业上的体现，便是「小众品牌」不仅可以单店生存，还能拥有数量可观的粉丝。这一步，成都甚至比国内任何一个城市都要早。
不过，直到REGULAR把这些「散落民间」的品牌们集合在一起，我们才第一次清晰地认识到了这一点。
事实上，经过改造之后，REGULAR通过公园与商业之间紧密交织的结构，一方面，在线下为习惯于「逛公园」的客群增加了更多趣味，吸引他们与更多朋友分享这个老公园里的「新地方」；
另一方面，在线上用极富成都腔调和设计美学的审美力，在「云端」成为商业爱好者与生活方式博主们近1个月来最火的打卡点之一。
我亲眼见证了6月底在小红书上搜索REGULAR，只有不到10篇笔记，一个月不到的现在，已经有数百篇的优质笔记了
在小红书上搜索REGULAR的部分截图
20个店铺仅开出4家，就吸引了如此人从众的打卡热情，可想而知，整个场域的独有气质，叠加上品质与势能都相当可观的这些尖峰品牌，未来将会迎来何种优渥的客流场景。
小红书上的博主们最近纷纷踊跃前往打卡
连围挡都成为了不会被嫌弃的美好背景
对于一些年纪偏大或者更加喜欢传统实体商业环境的消费者来说，项目名称内含英文单词也许并不是一件非常友好的事情，甚至有些故弄玄虚的嫌疑。
而对从小接受多元化教育、生长在成都高速发展时期的90、00后年轻人群来说，REGULAR就是个同它本意一样——普通到不能再普通的常用单词，也不会介意这个表意的方式是用中文词汇还是英文词汇。
我们在REGULAR中，既能看到国际精品高端品牌，也能看到潮流买手集合店、还能看到不少的资深「环太古里」品牌，它将这些原本极富调性和质感的商业品牌，都装进了大源的日常生活。
而中文部分的「源野」，本身透露着一股子原始质朴的劲儿：借着公园形态的本身，将崇尚自然与人文主义的品牌都唤醒。
方所的气质，成都的人文，世界级的建筑设计，丰富度、成熟度、知名度都远高于行业平均水准的主理人品牌，共同构成了这个藏身于公园地下的「高品质的私域社群秘密社交空间」。
青水泥的颜色在这里弥漫开来，每一个细节的建筑材料都在颜色、质地、体验感上达成了高度的水准统一，仅此一点，便使大多数同行望尘莫及。
有意思的是，虽然在项目筹备期遇上了新冠疫情的爆发，导致未能如期在2020年开业。
但也正是因为这「不得已」的延期，才能让每一个参与者都有更多的时间，来反复打磨与审视项目，以无比的专注来成就了我们今日所见的如此全面而成熟的REGULAR。
如何把众多个性鲜明的品牌聚集到一个有限的空间里，让大家不仅能全力展现出自身的优势和特点，还能愉快和谐地玩在一起，并且不断碰撞出更多花样与惊喜，进而反向赋予空间更多的可能性？
这既是一个棘手难题，也是众多商业从业者渴望突破、或正在探索的方向，REGULAR则用gregarious这个词，做了空间上和内容上的巧妙解答，甚至TA的每一面呈现，都会带来一个深度思考的方向，而这些，都有可能是一条通往新世界的妙径。
上海的TX淮海或许是一个不错的答案，但一定不是唯一的答案。如今在成都，REGULAR给出的答案，无疑是一种全新解题思路下的一则典藏级范本。
如果此后你要我推荐成都值得市调的项目，REGULAR将必居其一。
因为，这一定是你了解成都、读懂新中产、寻找小体量存量旧改样本、挖掘优质品牌、借鉴商业逻辑的最佳选择，没有之一。
TINY DELICACY IS JUST IN THE GREGARIOUS REGULAR.
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