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CRR精选 | 从年报看20+标杆房企的购物中心生意经
2021-04-12 11:39其他精选 人已围观
简介本文授权转载自「Mall先生」 在养猪、造车、开发机器人都已经变成地产企业新赛道的时候，「商业」在地产开发商年报中的出现频率和所占篇幅逐年递增，自然早不是新鲜事了。 在经...
在养猪、造车、开发机器人都已经变成地产企业新赛道的时候，「商业」在地产开发商年报中的出现频率和所占篇幅逐年递增，自然早不是新鲜事了。
在经历了疫情笼罩的2020年之后，各大企业在购物中心板块又交出了怎么样的答卷呢？
本文将做一个简单盘点，通过这些业绩报告的数据和措辞，相信大家也会对内地购物中心的发展格局和未来趋势，有一个更快速的了解。
我们根据各家业绩公告的数据，制作了两张图表，总结各开发商在内地的商业运营收入、投资物业估值以及项目规模。
备注：
由于各开发商关于租金的定义不同，因此上述数据仅可供定量分析，不适合精确比较；所有数据均为内地项目数据；
①单位均为“亿元”，“$”代表港币，其余为人民币，除万达外均直接采用年报表述；“-”代表年报未披露或笔者未发现；
②万达商管为非上市公司，其租金收入为综合官方发布数据推算；
③万科数据包含印力；
④新鸿基、新世界发展的财年自6月结束，因此仅采用了其2020下半年的中期业绩。
针对披露了商业项目规模的开发商，其数据盘点如下①：
备注：
由于各开发商对于面积的定义不同，因此上述数据仅可供定量分析，不适合精确比较；所有数据均为内地项目数据；
①单位均为“万平米”，部分年报单位为呎的，进行了换算；“-”代表年报未披露或笔者未发现；
②万科数据包含印力；
③嘉里披露的是按照占股比例计算后的“应占面积”。
以下部分，我们将对各家企业业绩公告、业绩发布会材料中，有关购物中心的重点表述进行摘录分享。
2020年，本集团购物中心租金收入人民币100.9亿元，较去年增长7.9%（剔除期内免租影响，同比实际增长16.2%），出租率94.7%，同比下降0.2个百分点。
2020年，华润置地45个在营购物中心实现零售额738亿元，按年增长14.3％；出租率和毛利率分别维持94.7％和71.9％的高位，EBITDA回报率提升至8.8％。
根据第三方机构评价，2020年华润置地45家在营购物中心中，有36家的零售额名列所在城市的前三名，其中16家排名第一.
截至2020年12月31日，已开业万象系列购物中心45个（总楼面面积576.3万平米），储备项目57个（总楼面面积579.9万平米）。
以购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块，未来两至三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。
截止2020年12月31日，本集团已开业商场建筑面积为481万平方米（含车位总建筑面积为615万平方米），整体出租率为96.9%。
集团商业通过扎实运营及快速应变直面挑战，全年于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城，守时保质地新开10座商场。团队紧抓线下消费回暖的趋势，借力创新模式，打破空间界限，联动商户营造出多样化场景体验，令客流与销售迅速恢复，全年商业租金提升23%至58亿人民币。
2020年，商场销售额为人民币305亿元，同比增长14%；全年平均日客流151万人次，同比下降2%。全年销售额同店同比下降7%， 全年日均客流同店同比下降20%。但租金同店同比仅微跌1.6%。
报告期内，公司新开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目），截至报告期末，公司持有的已开业吾悦广场为93个，管理输出的已开业吾悦广场为2个，此外，公司于年底新签约5个但尚未纳入2020年业绩的管理输出项目，公司持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。
公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局。
报告期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入56.70亿元（包含：自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）。
截至报告期末，吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%；销售总额达319亿元，同比增长20%；会员人数达983万，较2019年末增长73%。
未来吾悦广场将通过轻重并举的发展模式，不断扩大商业在管规模，进一步强化“吾悦”商业管理品牌形象。
公司计划2021年实现商业总收入85亿元，新开业吾悦广场30座。
截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业面积989.8万平方米。规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。
报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。
截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率87.4%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率92.0%。
在零售方面，随着2019冠状病毒病疫情在内地大致受控，奢侈品市场自2020年4月起出现大幅增长。
部分原因为海外旅游限制导致奢侈品消费回流，令有较多奢侈品牌的商场的零售额在2020年下半年上升，而该升幅足以抵销疫情爆发初期的跌幅。
因此，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场及无锡恒隆广场的零售额较去年上升9%至72%不等。
另一方面，时尚生活品牌较集中的沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场及大连恒隆广场复苏较为缓慢，反映非奢侈品市场消费相对疲弱。
虽然这些零售物业全年录得负增长，但2020年最后一个季度的整体零售额已回升至2019年同期的水平，预期复苏指日可待。
总体而言，内地商场业务组合的收入上升19%至人民币37.31亿元。撇除于2019年8月开业的昆明恒隆广场，其余八个内地商场的整体租赁收入按年上升15%。
新鸿基（中期）
回顾期内，连同所占合营企业及联营公司的收入，集团在内地的总租金收入按年上升15%至人民币24.86亿元。
增长主要是受内地经济复苏， 加上消费开支稳健所带动。受惠于有效的疫情防控及政府刺激措施， 消费者信心自2020 年中起反弹。境外旅游限制亦令内地主要城市的奢侈品消费显著增加。
集团的地标性商场，包括位于上海的上海国金中心商场、环贸IAPM、One ITC，以及广州的两个合作发展项目天环广场和IGC正好迎合高级品牌的需求急增。
北京APM于2020年完成绿化工程，以配合政府提升该区环境的计划；商场现正加强商户组合，这些措施可令该商场在经济复苏时把握机遇。
除提升资产质素外，集团透过善用数码科技、持续调整商户组合，以及具吸引力的会员积分计划及增设“期间限定”店等有效的市场推广策略，继续提供优质的购物体验和多样化的品牌。
投资物业方面，本集团创新在线渠道，开通直播销售，各项目积极开展社群运营，并举办“大悦春游季”、“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”等原创营销IP活动，带动销售业绩平稳回升。
疫情期间，集团亦积极履行央企社会责任，对部分中小商户减免租金，帮扶其渡过难关。
年内，本集团购物中心实现租金收入约人民币23.81亿元，较2019年人民币30.64亿元下降22.3%，剔除2019年处置上海长风大悦城与西安大悦城影响，大悦城租金收入较去年下降15.9%，主要为2020年上半年新型冠状病毒疫情对零售市场带来的负面影响，客流减少及对旗下租赁物业实施了适当的租金减免，租金收入同比大幅下降。
本集团全力克服疫情带来的困难局面，强化运营，积极创新，多措并举，回追业绩，全年租金降幅较上半年明显收窄……其中，成都大悦城销售额已经恢复至同期水平。
2020年集团中国内地投资物业组合的租金收入总额上升3%至港币28.62亿元，反映零售销售额上升，但部分因疫情提供的租金支持及办公楼租金收入下降而抵销。
在2020年初，疫情对我们在中国内地的零售投资物业造成不利影响，个别零售租户会因应其业务状况获提供租金支持。
从2020年3月份开始，人流量和零售销售额（尤其是钟表、珠宝和其他奢侈品）大幅回升。2020年，集团在中国内地应占整体零售销售额上升10%，而下半年则上升29%，反映疫情成功受控以及对海外旅游所施加的限制。
尽管人民币兑港币贬值1%，2020年集团中国内地零售物业的租金收入总额增加5%至港币24.91亿元。撇除租金支持摊销和人民币贬值的影响，租金收入总额上升10%。
2020年，本集团商业资产管理收入达人民币44.0 亿元，2025年将实现人民币120亿元的收入目标。
年内，本集团投资物业租金收入为人民币40.5亿元，同比上升8.1%, 其中购物中心租金收入为人民币8.7亿元，同比上升3.1%。
购物中心是本集团重要的成长性业务，涵盖城市中心商业品牌环宇城、环宇荟及小区商业环宇坊。截至2020年末，本集团系列公司持有运营及发展中的购物中心项目37个，总建筑面积达394万平方米。未来几年，位于上海、成都、武汉、珠海等地的优质标杆性购物中心项目将加快入市。
2020年，本集团完成首单12.7万平方米的购物中心项目收购，并以佛山中海映月湖环宇城重装运营。未来，持续并购优质购物中心项目，将是本集团做大商业收入的重要途径之一。
集团把握机会推出一系列市场推广活动刺激销售，并拓展忠实尊贵会员顾客群，成功带动旗舰商场录得创纪录销售额。
虽然集团向商场租户提供超过人民币1.3亿元的租金减免，并因为是年第一季零售销售急挫导致分成租金暴跌，但收入仍然上升7%至港币43.63亿元（2019年：港币40.9亿元）。
成都国际金融中心及长沙国金中心的业务显著复苏。营业盈利亦增加9%至港币26.53亿元（2019年：港币24.23亿元）。
本年度内，本集团内地已落成投资物业贡献收入35.2亿港元，毛利则为26.72亿港元，收入及毛利分别按年减少3%及4%。
投资物业在2020年表现不俗，收入保持相对稳定，高毛利率亦得以维持。随着COVID-19疫情进一步受控，旗下物业的人流和零售销售于下半年已恢复至疫前水平，尤以主要城市最为显著。对于办公室和零售物业的租赁业务，保持审慎乐观展望。
报告期内新开成都招商花园城、深圳海上世界汇港购物中心二期、上海森兰花园城、苏州金融小镇花园天地、宁波1872·花园坊等5个购物中心。
报告期内，公司实现出租收入28.93亿元，同比增加2.41%，总体出租率82%；报告期内租赁业务收入同比增加，主要是出租性物业期末可出租面积增加导致。
2020年，公司资产管理业务实现营业收入43,385万元，占公司营业收入的5.029%,较上年同期下降29.65%。
主要系受疫情影响，购物中心经营、酒店出租及其他持有型物业收入减少，以及租金减免导致的收入减少。
其中，商业运营实现营业收入2,222万元，较上年同期减少4.172万元，下降65.25%；持有物业出租及经营实现营业收入41,163万元，较上年同期减少14.115万元，下降25.53%。
商业运营方面，截至2020年12月，公司在管商业项目26个（含筹备项目），管理面积136万平米，其中管理公司自持项4个，受托管理控股股东招商蛇口自持项目18个，第三方品牌输出项目4个。
商业物业组合方面，我们的零售物业整体销售额从2020年第三季度起明显复苏，2020年12月的总销售额达到2019年同期水平的110%。
2020年，物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）所产生的租金及相关收入总额按年仅下降2%至人民币25.28亿元，其中77%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。
租金及相关收入按年仅下跌2%，主要由于透过瑞安核心办公楼平台购入企业天地5号带来额外贡献。交易于2019年6月完成。
于回顾期内，本集团在中国内地物业投资收入达到8.876亿港元，上升3.6%，投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。
于回顾期内，受惠于中国内地消费复苏趋势强劲，分别位于上海、武汉、广州、沈阳四座城市的本集团拥有或管理的5个K11购物艺术馆销售额较去年同期上升35%。
本集团积极投资中国内地，开发崭新消费模式及办公空间，将会有一系列由K11品牌运营的综合体陆续落成开业，其中多个重点项目位于大湾区如深圳太子湾、深圳前海及广州番禺，及重点一、二线城市如北京、上海、杭州和宁波等，将拓展本集团经常性租金收入的基础并巩固本集团在大湾区及重点城市的发展。
预计至2025财政年度，K11的足迹将遍布大中华地区的十个重点城市，合共38个项目，总楼面面积达284.6万平方米。
截至2020年12月31日，越秀房产基金之物业组合共有八项，分别为位于广州的白马大厦单位、财富广场单位及若干停车位、城建大厦单位及若干停车位、维多利广场单位、广州国际金融中心、位于上海的越秀大厦、位于武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及若干停车位及杭州的维多利商务中心单位及若干停车位，物业产权总面积共约973,001.4平方米，可供出租总面积为632,915.1平方米。
受2020年COVID-19疫情影响，越秀房产基金来源于零售商场的收入为1.724亿元，同比下降9.8%；物业收入净额1.509亿元，同比下降6.3%。
于截至2020年12月31日止年度，集团圆满完成了6个新购物中心开业任务，且由本集团运营管理的3个轻资产项目成功开业。
截至2020年12月31日，集团持有及管理的商业广场已达到48家，另管理6家轻资产项目，开业项目及开业面积均位居行业前列。
截至2020年12月31日止年度，集团录得投资物业租金收入（经扣除集团内部交易抵销）约人民币15.62亿元（2019年：约人民币14.20亿元），较2019年同期增加约10.0%。
2021年将是购物中心密集开业的一年，本集团将整合优势资源，确保年内实现13个购物中心的开业。
商业运营收入从2019年的人民币14.28亿元增加约7.7%至2020年的人民币15.38亿元，租金收入则略为增加1.1%。同时，通过“夜市”等多元业务实现新的收入增长。
回顾期内，公司共拥有12处主要投资物业，物业面积约80万平方米，旗下投资物业租金和出租率均位居同行业前列。2020年商务租赁与零售商业运营板块租金收入人民币14.614亿元。
于2020年底，商业项目包括南京新尧金地广场及上海金地喜悦荟已正式开业。
年内，受惠于租金增长及更多新商业项目开业，本集团于2020年录得租金／管理费总收入约人民币7.95亿元，较2019年显著增长达18%。
于2020年12月31日，本集团有27项投资物业，总建筑面积及应占建筑面积分别约为145.25万平方米及98.77万平方米，其中20项投资物业（总建筑面积及应占建筑面积分别约为77.79万平方米及52.43万平方米）已开始出租。
本集团于2020年的租金收入约为人民币5.904亿元，按年上升2.1%。2020年的租金收入主要来自嘉兴旭辉广场、上海旭辉海上国际、上海洋泾S2/S3办公楼项目、上海LCM置汇旭辉广场、上海旭辉纯真中心及西安旭辉中心，有关增长主要来自上海洋泾S2/S3办公楼项目及西安旭辉中心的新租金收入。
在北京，王府中環的经营在2020年上半年受到疫情的负面影响，集团根据具体情况提供了临时租金减免。由于中国内地奢侈品零售支出强劲复苏，下半年交易表现明显改善，租户销售额超过去年同期，因而在过去两个季度没有提供进一步的租金减免。
在上海，集团于2020年2月在徐汇滨江获取的超大型综合体项目的规划和开发正在如期进行，预计将于2023~2027年分阶段完工。集团持有该项目合资公司43%的权益，并与另外总部位于中国大陆的战略投资者和政府控股的SPV公司共同开发。
对于非投资者来说，看年报也是件有意思的事情。从数据的纵向比较中，我们可以感受到不同开发商的经营特点，甄别出对于商业，哪些只会喊口号，哪些则在埋头跑。
在行业的横向对照中，我们也能找到头部和腰部的基准线，从而更好地判断自己的公司或者合作伙伴，距离优秀还有多少空间和距离。
更感性的，则是在遣词造句的细节中，去体会到管理层背后的思考与信念。作为文末的彩蛋，我们选了三段文字，读者们不妨猜测下它们分别源自哪个开发商，也可以体会下这其中所蕴含的，是谨慎、是执着，是骄傲，还是焦虑？
企业A：疫情下，本集团购物中心经营虽阶段性承压，但仍主动实施减租，并通过卓越经营，实现营业额稳步上涨，彰显商业地产领导者的能力。
企业B：20年的锻造与历练，确保集团在任何波动周期里都享有租金筑成的“压舱石”，这正是XX商业自成立以来的孜孜以求。
企业C：公司业务发展以市场拓展为主，收并购拓展力度不足，发展速度落后于行业头部企业，随着XX行业发展集中度加速提升，行业竞争力不断加剧，公司未来发展规模增速及行业领先地位存在风险。
- The End -
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