今天，嘉兴的南湖天地开业。
这个项目，我们在早期就颇为关注，原因有三：
这是华润入驻嘉兴打造的首个商业项目，也是华润万象生活拆分上市首年的运营项目，更是嘉兴政府迎接建党百年的「百年百项」项目之一。城市商业能级之高可见一斑；
项目自带「红船文化」历史，紧邻国家5A级旅游景区，具有成为优质开放式街区项目的天然禀赋；
项目是本着打造成漫步式先锋生活空间的目标来开发的，颇为考验华润对于不同商业形态跨界整合的功力。
今天一大早，我们赶赴嘉兴。
规划层面
漫步式先锋生活空间
南湖天地在区位上具有不可复制的稀缺性。它紧贴南湖，距嘉兴火车站直线距离不到一公里，无缝接驳城市轨交一号线。无论是本地居民还是外地游客，全都是其目标客群。
如果要给这个区域贴标签的话，「诗画风景」、「文人荟萃」以及「一大会址」，是其最醒目的三个特点。尤其是南湖区域还留存了多处文物保护建筑：
鸳湖旅社——在1921年，它是伟大历史诞生的见证者；
嘉兴绢纺厂——它是嘉兴最早的现代丝绸厂，是百年民族工业变迁的见证者；
南湖中学——学校内的尚真楼、励耘楼和励金楼均为嘉兴市二级文物保护建筑，是南湖独有的一份记忆。
华润依托区位和文脉优势，将南湖天地划分四大主题街区打造为集国际交流、文化体验、红色教育、旅游休闲等功能为一体的高品质文旅商综合体。在规划层面，我们从功能定位、商业形态、动线规划、灯光设计四方面分别来看。
鸳湖旅社化身鸳湖里弄，成为滨湖调性的以社交休闲餐饮为主的城市度假地。鸳湖旅社旧址未来将规划为商业配套的精品民宿。
嘉兴绢纺厂化身嘉绢印象，成为时尚潮流文创艺术体验地，沿袭嘉兴绢丝曾一度引领时尚潮流的意象。
南湖中学化身南湖书院，成为教育研学和文化发布地。未来会有一个发布厅承担国际一流的赛事、奖项的颁布，以及高端业态跟产品的发布会，附带演艺的功能。
南堰新景连通南湖会景园成为亲湖生态空间，南湖风光尽收眼底。
南堰新景效果图
鉴于地块独特的文旅属性，华润邀请操刀成都远洋太古里和北京三里屯太古里的欧华尔公司原班人马主持商业概念设计。
在商业形态上，南湖天地总用地面积达21万方，其中商业面积约8万方。以3万多方的盒子+21栋独栋建筑，呈现「街区+Mall」的风貌，打造开放式漫步生活空间。
在建筑形式上，历史古建与现代化商业建筑相互穿插，赋予项目独特的历史情怀。
四大主题街区的建构均沿袭了区域内本有的历史建筑特色，然后注入更为现代的风格。
鸳湖里弄，全部采用大坡屋顶建筑辅以玻璃幕墙，还原江南水乡建筑风貌的同时凸显时尚感。
鸳湖里弄
嘉绢印象，保留锯齿形的旧厂房，通过中庭空间、户外外摆和下沉式广场呈现国际潮流商业场景。
嘉绢印象
南湖书院，以红砖青瓦为建筑主体风格，传递学院式的文化气息。
南湖书院
南堰新景，大幅增加沿湖岸线，使简约现代风格的建筑可以将湖景视角利用极致。
南堰新景效果图
「街区+Mall」形态项目的特色就是要为消费者构建漫步空间，在走走逛逛中能够停留下来吃吃、玩玩和买买。同时，每隔几十米最好就设计不同主题场景进行点缀，让消费者有一定的空间场景拍照打卡，丰富社交体验。
整个地块呈「勺子」形，西面邻南湖，平整开阔，保证每个主题街区都有滨水场景。
最南面的南堰新景是四大街区中面积最小的一块，如同勺子的长柄收口通向会景园，具有衔接景区与项目的过渡功能。面积最大的部分是嘉绢印象，也是商业布局重镇。
地块内有丰富水系环绕，除了嘉绢印象和鸳湖里弄街区由一条主水系分隔外，其他街区内还设置不少水景。
为最大化增强项目文旅体验属性，我们可以看到，华润在做商业规划时主动做减法，牺牲部分商业空间，设计7个大小不一的生态景观空间，供消费者游玩散步，增强体验感。
作为一个与城市主干道以及5A级景区相连且水系丰富的漫步式街区，需要拥有良好的公共交通网络体系。
我们看到，华润在南湖天地两端设置南湖老渡口和通向南湖会景园的码头，使项目连通南湖实现水陆互通。
项目设有地下停车场，提供1800+车位包含非机动车，并有多部直梯、扶梯和阶梯将消费者直接从停车场带到店铺和街道。
显然，华润在动线设计上作了全面的考量，将车行、人行、水上流线、游客、商业全部纳入动线设计范畴、连通街、桥、院、径、岸，设计出一组丰富的景观综合动线。
南湖天地作为南湖滨湖连续景观带上的重要组成部分，汇聚众多璀璨的艺术灯光设计，跟随环境特色，通过建筑泛光、景观照明和室内灯光，在夜间用灯光艺术将南湖湖岸打造成一个滨水花园。
商业层面
提升嘉兴城市商业能级
街区商业的确有助于提高消费者的体验感和舒适度，但独栋商业对业态规划、招商定位和运营的能力都比Mall要求更高。相比Mall，街区商业的主力店拉动能力较弱，小商铺很难借助主力店人气效应，如果街区动线规划不佳的话，容易形成死胡同。
这是极为考验运营能力的一块，也是我们本次实地探访最关注的部分。
作为典型的城市景区型商业街区项目，我们看到南湖天地的业态重点是餐饮和零售，辅以少量儿童业态和娱乐业态，将购买力较强的年轻家庭客群作为核心客群的定位也是很明显了。
不得不佩服华润的招商能力，南湖天地招商签约率达到100%，开业率100%。
我们依旧看图说话。
首先，8万方的商业面积近200家商铺，均为各类业态主流品牌，其中引进超过50%的首进品牌和品牌旗舰店。
其次，独栋商业多为双层设计，组合多元业态，具有低密度、灵活特点。
可见南湖天地肩负提升嘉兴城市商业的能级的责任，主打更具国际潮流、富有设计感的新风尚消费体验。
鸳湖里弄以中高端餐饮为主，辅以儿童和精选服务业态。
临湖位置是湖畔花园高级别店，较大铺位均为餐厅分别是blue frog蓝蛙浙北首店、JOY BOX盒里长三角首店、云上浙江首店等。
嘉绢印象分为两部分。
街区独栋建筑里零售与餐饮各占一半。其中，小鹏旗舰店、凑凑火锅茶憩、豆捞坊雪花和牛火锅、五芳斋｜节令食坊、adidas、Cabbeen均占两个楼面。
盒子部分由下沉广场和地面一层组成。下沉广场主力店为万家CITY浙江首店，娱乐业态主要为星聚会首店；茶饮和咖啡引进奈雪の茶pro高级别店、Algebraist Coffee 代数学家咖啡首店、椿风首店、咖啡樱桃浙江首店，以及餐饮小店和零售。
南湖书院文化气息浓厚，总共四家店铺分别为：书店业态春风习习华东首店，NIO HOUSE蔚来中心高级别店、POPOME泡泡米儿童益智乐园嘉兴首店和华为智能体验生活馆。
南堰新景主打生态公园式休闲社交场景，主要以休闲茶吧为主，有裕兴记嘉兴首店、MEW觅友浙江首店、星巴克等。
结语
最后，我们想简单聊聊南湖天地的运营方华润。
华润历经十余年的打磨，在品质化商业地产领域已形成了相对成熟的模式。旗下购物中心品牌「万象」系列，是国内高品质、高口碑、高定位的稀缺品牌。尤其是杭州万象城、上海万象城、深圳万象天地等商业项目已成为当地品质化国际商业和潮流时尚的代表。
南湖天地是华润与嘉兴政府首个合作项目，由嘉城集团与华润置地联合打造，由华润万象生活负责商业产品管理运营，沿袭了「万象」系列的品质。
南湖天地的开业，也是对华润万象生活输出项目的肯定。可见，拥有多年经验以及品牌壁垒铸成的强大护城河，「万象」品牌已进入扩张加速期，轻资产复制开始成熟。
同时，这个项目也侧面佐证像华润这样具有高端商业运营经验的商业地产企业，是可以为江浙地区二线城市的消费更新，提供新的想象空间。或也许能为江浙地区二线城市的商业开发提供参考。
- THE END -
更多优质内容请关注CRR的「自媒体朋友圈」
