从「建材市场」到「社区商业」，富力的这次「自我更新」或是一种新
2021-06-02 09:33公司商业志 人已围观
简介城市更新领域或将迎来「先驱者」们的「自我更新」机遇。 5月底，我专程去了一趟重庆西的大学城。 除了想要了解龙湖高新天街和重庆融创文旅城二期的项目进度之外，还想看看之前...
城市更新领域或将迎来「先驱者」们的「自我更新」机遇。
5月底，我专程去了一趟重庆西的大学城。
除了想要了解龙湖高新天街和重庆融创文旅城二期的项目进度之外，还想看看之前有朋友分享的一个比较「另类」的案例：物业不易手，将一座建材市场「改头换面」为一座社区商业——重庆西城富力坊。
项目本身的改造，从硬件上谈不上有多么惊艳，但是这个项目是富力内部的一次业态大跨度的「自我更新」，案例本身让我兴趣盎然。
毕竟，随着环境市场的更迭，商业空间的「与时俱进」正在成为下一个时代的「刚需」。
这篇内容我们就不再对相关细节信息做赘述，重点想要分享3个实地看场之后的观点，或有偏颇，欢迎交流。
首先，这是一个区位优势相当突出的项目。
对重庆的商业分布情况大致有所了解的朋友应该都知道，「重庆大学城」是重庆西部新城的中心区域，距离核心城区约15KM，规建面积33平方公里，规划人口50万，从2003年获批至今，已有18年。
最新数据显示，作为重庆最成熟、面积最大、基础条件最优的都市拓展区域，西部新城整体的规划面积已达150万平方公里，人口规模也已达150万人次。
而在西部新城的大学城板块，14所高校、80多个成熟社区、140多家500强企业均已安居乐业多年，整个区域内的产业结构稳定度与人口成熟度，已经毋庸置疑。
为了方便理解，我做了一张简要示意图，帮助大家快速理解重庆的城市结构和重点商业项目的分布情况
之所以把大学城板块和北部的中央公园板块单独画了两个圈，是由于重庆目前城市外延发展的重心，正是往西与往北两个主力方向，大学城板块更是目前成渝经济一体化的重中之重。
放大地图，我们可以明显看到，经过18年的持续建设经营，目前大学城板块的核心区域已经相对稳定成形，多个高校环伺下，3个形态迥异的商业项目占据了最佳位置
毫无疑问，对于这个区域内的商业而言，城市远端客群绝非重点，做好本地客群的高频到访才是关键。
实地走访时我发现，这个原名「富力西城广场」的项目所在的地块周围，被富力自己开发的楼盘密集围绕，2KM范围内的常驻人口数量近20万（数据来自边界猎手APP，准确度83%），并且无相对优质的区域型商业综合体或社区商业竞品存在
简单来说，就是有市场需求、没有合理供给。因此，整体来看，我个人的印象是，这个片区的刚需消费很难得到合理释放。
为了论证这个印象，我以西城富力坊为圆心，在高德地图上拉了一个3KM的围栏范围，在这个范围内搜索星巴克和喜茶，得到的结果如下：
人工筛掉不准确项，可以看到3KM范围内的星巴克只有3家，其中龙湖U城天街2家，熙街商业街内1家；喜茶2家，U城天街1家、熙街1家。
事实上，与当地居民、学生及店铺商家稍作沟通，就会发现一个比较普遍的愿景：「希望家门口有更好超市、影院、儿童培训机构等，当然还要更高性价比和更好的体验。」
如此，通过一轮粗浅的实地走访与线上调研，大致可以得到一个结论：得益于极佳的区位，即使没有对建筑本身进行大规模的升级优化，如果此轮调整能够按照社区商业的基础逻辑稳步推进，这座「富力坊」都将有可能成为区域内和富力集团内部的明星项目。
其次，项目具备业态大调改的基础条件、符合大的时代背景，业态组合层面也有可圈可点的新思路。
目前，项目的外立面与之前并无二致，且直观感觉上非常适合改建为社区商业，梳理了几个要点供参考：
1. 拥有相对开阔的主入口广场，拆除之前的雕塑之后，可以有空间做新的记忆点和精神堡垒；
2. 一层沿街店铺全部为外开，展面较大，可视性极强；一层以上的店铺也有比较大的玻璃展面，通透性较好；
3. 内部空间相对简洁，1个中庭+1条通道，且扶梯、直梯的动线明确不过，需要调整的是每层楼的走廊对店面的遮挡及采光问题。
4. 项目楼顶既有的运动培训场，可到达性和业态类型都非常匹配调改后的社区商业业态组合需求
5. 业态层面，目前已经有贝壳找房APP的线下签约中心、凯迪拉克体验店等品牌进驻。
在周边小区逐步进入二手房交易高频发生的阶段，如果能将房产中介的街铺集中到社区商业内部，形成一站式服务模式，甚至协同政府相关房地产交易部门进行社区式服务进驻，则不失为一种值得肯定的创新思路。
6. 项目已有影院及超市业态，此二类作为社区商业的「刚需」配置，是富力坊项目进行大调改的核心业态基础。
基于项目的现状，个人认为，招商思路如果能重点围绕「日常刚需」展开，策略性减轻零售的比重，并对重点品牌进行针对性引入，这个项目被盘活、甚至真正做到「焕新升级」，未尝是不可能的。
最后，业主不变的前提下，商业物业的「自我更新」或许是一种新的解题思路。
西城富力坊项目存在一个最大的特征，就是物业不易主的前提下进行业态的彻底调整，这也是最初我们注意到这个项目时的主要原因。
1. 类似建材市场这种早期的商业物业，彼时的「投融管退」模式并不成熟，因此「退出方案」也并不完善，这就对业主提出了很大的挑战。
2. 早期一定存在部分商业面积被切割散售，以及物业条件对目前体验式业态不友好的客观情况，这些都会影响后期的整体出售。
3. 在当下「接盘侠」多为房地产基金机构的市场行情下，难有对当地市场熟络的商管团队顺利进驻。
在上述诸多影响物业整体打包出售可能性并存的情况下，富力选择了对自有物业进行业态完全更新，在某种程度上而言，此举意义十分重大：
这种不同以往普通「接盘侠式」城市更新，对于具备对区域更加熟悉、甚至保有一定数量的客群基础等优势的长期持有运营者而言，这种基于原有商业物业进行的业态迭代式「自我更新」，是否会有新的市场机会？
毕竟中国的城市发展已经经历了21世纪的第一个20年，在个过程中，世纪初率先「开疆拓土」的开发商们，即将陆续迎来对自持运营的老旧项目合理化处理，路径大致也就两条：退出或更新。
基于前文所述的诸多难以「退出」的原因，我们认为，重庆西城富力坊所代表的「自我更新」逻辑不仅合理存在，且会有更多同类型的项目出现。
可以肯定的是，这条通道是一个「老玩家焕发新生命力」的蓝海市场空间，尤其是西城富力坊这类社区商业。
综上而言，我们对富力这次的调改案例，都抱有相当的期待值，也将对此类的「自我更新」型项目保持持续关注。
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