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凯德集团的中国商业志

2020-04-08 15:57公司商业志 人已围观

简介关于资产买卖这件事,凯德在中国恐怕难逢对手。...

“对商业的进步永葆好奇心”

正文共3887字/12图正常阅读需10分钟

 ✒️Lori & CHI

 

 

久违的「中国商业志」系列终于回归,这一次是来自新加坡的知名企业——凯德集团,我们将集中梳理其入华25年来,在中国市场布局的商业项目情况。

 

 

>>关于凯德集团

 

凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团,总部设在新加坡,并在新加坡上市。截至2019年3月31日,凯德集团管理资产超过1030亿新元。

 

凯德集团的投资组合横跨多元房地产类别,包括办公楼、购物中心、产业园、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅。集团业务遍及全球30多个国家的200多个城市,以新加坡和中国为核心市场,并不断开拓印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。

 

凯德集团的房地产投资管理业务规模也在全球领先。旗下共管理8支上市房地产投资信托基金(REITs) 和商业信托,以及20多支私募基金。

 

 

早在上个世纪90年代,凯德就正式进军中国市场,并以上海为中心的长三角地区作为在华布局的起点。至今,凯德进入中国已经25周年,在中国42座城市拥有/管理200多个项目。目前,凯德在中国的总开发规模约2300万平方米,管理的总资产近2600亿人民币。

 

毫无疑问,中国是凯德在海外最大的一个市场,没有之一。这也是我们决定通过此文来梳理凯德集团中国商业项目的重要原因。

 

从官网信息来看,凯德集团多元业务中主要有6大核心业务——住宅,办公楼,购物中心,商业综合体,服务公寓、酒店及长租公寓,以及房地产投资信托和基金。

 

 

 

而此文既为“商业志”,那么会主要将购物中心、商业综合体为主要梳理对象,另同时鉴于凯德在房地产投资信托和基金领域的行业领先性,因此也会适当对这部分内容进行整理分析。

 

 

「购物中心」

适时优化资产

形成多元物业结构

 

 

根据官方信息,我们首先梳理了一张凯德集团在中国现有购物中心项目(包括来福士商业综合体)的布局地图:

 

△点击查看大图

 

从地图上可以清楚看到,目前,凯德在中国拥有/管理51个购物中心(含部分尚未开业项目),其中,数量排在前三的城市分别是上海、北京和成都。

 

从目前公开的信息来看,2019年开业的项目则主要集中在西部地区,包括两个轻资产项目——位于西安浐灞的凯德广场·御锦城(2019.6.21),位于成都郫都区的凯德广场·乐视界(2019年底),以及位于重庆朝天门的亚洲最大来福士项目——重庆来福士(购物中心部分2019.9.6)

 

△凯德广场·御锦城 | 图据项目方

△凯德广场·乐视界 | 图据项目方

 

上面地图中,除了管理输出项目(轻资产项目)之外,也有部分项目是通过收购而来。比如今年2月斥资8亿完成收购的呼和浩特玉泉项目,以及去年11月凯德联合体收购星港国际中心,耗资约200亿,创史上最大宗外资地产投资交易,并带来了北外滩来福士项目(也是上海第三座来福士广场)。

 

此外还可以看出,凯德目前的绝大部分购物中心,都集中在一线、新一线以及重点省会城市/直辖市。而这样的现状,是2018年初进行“大瘦身”之后的结果。

 

2018年1月5日,凯德集团通过旗下全资子公司凯德商用出售在中国20家购物中心项目的100%股权及相应负债,交易价格为83.65亿人民币,所涉及的20家购物中心,分布于中国19个城市,项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)。

 

凯德出售的20个购物中心名单

 

在凯德去年出售的20个购物中心里,近八成的项目都位于三四线城市,即便是地处北京、成都、重庆的项目,实则也并非位于城市的重点区域,且实际经营情况也不甚亮眼。

 

很明显,通过出售部分非核心城市/地段的项目,并适时购买重点城市地段的优质物业,实现资产的不断优化。在资产买卖层面凯德一直游刃有余,这一点,可以说国内绝大多数企业都难以望其项背。

 

当然,另一方面也说明,凯德商业曾在中国市场经历过一番大肆扩张,甚至下沉到了诸多二三线城市。但其实,凯德进入中国市场的首个项目,便是以来福士为代表的商业综合体产品,并且多年来,来福士在华的拓展一直稳步且谨慎。

 

 

「商业综合体」

10座来福士,9座在中国

重庆最大、上海最多

 

 

关于凯德的商业综合体,旗下涵盖了旗舰品牌来福士、地铁上盖项目、旧城改造项目以及城镇开发项目等。其中,来福士无疑是最具典范性的综合性项目。因此,我们也主将重点梳理凯德在华的来福士项目情况。

 

凯德集团的“来福士”品牌发源于1986年的新加坡。2004年,中国首座来福士广场开业,即定位“摩登之城”的上海来福士。

 

2014年和2016年,上海来福士先后进行了一系列调改,撤出NOVO百货、运动100等主力品牌,重新调整业态,并针对具体楼层引入更合适的新品牌,继续保持了项目潮流态度和消费新鲜感。

 

△上海来福士广场 | 图据官网

 

截至目前,凯德在全球共有10座来福士,其中9座都在中国,这也再次说明了中国市场之于凯德的重要战略意义。关于中国目前的9座来福士项目,基础信息如下表:

 

凯德在华来福士项目概况

△点击查看大图

 

2017年,来福士的开业节奏明显加快,有三座项目都在这一年亮相,包括杭州来福士中心、深圳来福士广场上海长宁来福士广场

 

从布局频率来看,25年左右,9座项目,来福士在中国市场的扩张仍以“”为主;从选址来看,9座来福士位于国内7个重点城市,且都位于城市的核心商圈和地段。

 

并且,不难发现来福士对华东地区的偏爱,分别进入了上海、杭州和宁波三座城市。尤其是上海,不仅是来福士品牌在华的首站,更是目前唯一一个独拥3座来福士的城市。其中第三座来福士——北外滩来福士项目,则将出现在凯德联合体收购而来的上海星港国际中心,预计2020年全面开业。

 

每一座来福士都有自己的专属“标签”,每一座来福士都是一座“城”。

 

即将于今年9月开出购物中心的重庆来福士,其标签则为“未来之城”。带着“亚洲最大来福士”、“新加坡在华投资最大的商业项目”等标签,重庆来福士自立项之初便备受关注,CRR此前也对其做过一次更为详尽的观察:重庆来福士近焦观察。至于其能否经受住市场和消费者的检验,待其开业之后,时间自会慢慢给出答案。

 

△重庆来福士 | 图据项目方

 

另外,观点地产网在2017年11月的公开报道中披露:

 

武汉首座凯德来福士广场正式签约落定武昌滨江商务区,拟投资总额达100亿元,将建为大型综合体。并称,项目规划建筑面积59万平方米,其中包括11万平方米的购物中心,8万平方米的高端写字楼,7万平方米的雅诗阁服务公寓,以及创意办公、高端住宅等。也即是说,武汉乃至华中地区的首个来福士项目也已经在来的路上。

 

当然,除了来福士之外,有必要单独提及一下位于苏州金鸡湖西侧的苏州中心项目。作为城镇开发项目,苏州中心为凯德商用与苏州恒泰控股集团有限公司合作开发建设,项目包含了公寓、办公楼、酒店及商场等,其中商场部分30万方的商业体量,也使其成为目前凯德在华最大的购物中心

 

 

「房地产投资信托和基金」

一边卖一边买

实现资本循环利用

 

 

实际上,除了行业领先的商业运营管理经验之外,更为人称道的还有凯德的房地产投资管理业务

 

早期的凯德集团其实和中国的大多数头部房企一样,是重资产运营的开发商,也因此,发展早期曾面临高负债率及低收益率等问题。2002年开始,凯德选择轻资产发展战略,先后发行多只公募REITs及私募基金,同时开启大规模物业收购,降低负债率的同时凯德也实现了资产规模的3倍增长。

 

发展至今,凯德集团旗下共管理8支上市房地产投资信托基金(REITs) 和商业信托,以及20多支私募基金。房地产投资信托基金和商业信托扩展到包括:

 

凯德商用新加坡信托、腾飞房产投资信托、凯德商务产业信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、腾飞印度信托、 凯德商用马来西亚信托和腾飞酒店信托。

 

REITs+PE Funds”是凯德模式的核心,凯德将项目分为I类项目(低收益或较不稳定,通常指开发物业及早期的商业物业)和II类项目(高收益或较稳定,通常指现金流稳定的成熟商业物业)两类。用房地产私募基金投资I类项目,用REITs投资II类项目,通常REITs对成熟运营后的I类项目具有优先投资权。通过这样的闭环,凯德就形成“私募基金培育后打包给REITs”的双基金配对运作模式。

 

2019年6月11日,凯德集团宣布其旗下子公司及关联公司与凯德商用中国信托(CRCT)达成协议,向其出售持有中国三家购物中心的公司股权,三家购物中心包括哈尔滨的凯德广场·学府凯德广场·埃德蒙顿,以及长沙的凯德广场·雨花亭,就是一个典型培训后打包给REITs(凯德置地中国信托CRCT)退出的资产管理案例。

 

除此之外,我们从凯德集团的公司公告中,也整理了其近两年部分出售和购买大动作:

 

2018年初,与印力、万科和Triwater达成协议,将以83.65亿元的价格出售国内20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债,退出安阳、茂名及德阳等14个非核心城市;

 

2018年11月12日,以8.82亿元拍得位于广州市黄埔区广州科学城核心区的商业商务用地;

 

2018年底,以接近200亿收购上海星外滩双子塔项目;

 

2019年1月7日,宣布以27.52亿收购上海浦发大厦70%面积;

 

2019年1月14日,与淡马锡达成交易,以110亿新元(约552亿人民币)收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份(新增在华560万平方米的项目储备、三支上市信托基金);

 

2019年1月,凯德商用中国信托(CRCT)以8.083亿人民币(1.596亿新元)收购位于内蒙自治区古呼和浩特市玉泉区已建成的一座商场,并以4.6亿人民币的商定价格转让持有凯德MALL·赛罕公司的全部权益给新业主;

 

2019年7月,建业地产(主营地产主要分布于河南)发布公告称,凯德将出售其所持有的全部建业地产股份予恩辉,合计658,116,228股股份,总现金代价为28.31亿港元(约24.91亿人民币)。

 

负责中国业务的凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓表示:“资本循环利用是凯德集团提高回报率、优化资产组合的核心战略。凯德将继续审慎地进行资本循环利用并用于再投资,2019年度目标是剥离至少30亿新元(约151.65亿人民币)的非核心资产。”

 

凯德资产管理是一个不断优化资产配置及资产管理的过程,对于国内众多商业开发商、运营商而言,凯德无疑是一个值得研究与学习的榜样角色。而需要向凯德学习的,也许远不止于独到的投资眼光和稳定的商业运营能力,更多元化的融资方式也将是一个非常重要的内容。

 

不得不说,关于凯德,可以学习的东西不少,值得期待的内容也很多。所以,CRR对于这种优质企业的关注也将持续。

 

 

下期预告

万达集团的中国商业志

 

往期回顾

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- THE END -

 

 

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商业地产志(Commercial Real Estate & Retail Research,缩写CRR)是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来,CRR以独到的行业视角及客观的行业态度,对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析,发布第三方视角专业观点,反映行业真实的发展动态迄今为止,CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站,更多城市合作伙伴亦在招募中,详情请致电邮terry@magicgell.com

 

 

 

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