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「老南门」迎「新生力」,聊聊苏州商圈的「内向螺旋式」迭代

2021-07-27 09:49公司商业志 人已围观

简介今年6月,苏州首次集中供地,32宗地吸引近逾百家房企厮杀,竞争激烈。可见,苏州是主流房企战略进入并深耕的城市。 土拍市场的火热从侧面也可佐证,无论从经济实力、人口还是未...

 

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今年6月,苏州首次集中供地,32宗地吸引近逾百家房企厮杀,竞争激烈。可见,苏州是主流房企战略进入并深耕的城市。土拍市场的火热从侧面也可佐证,无论从经济实力、人口还是未来发展趋势,苏州城市势能繁荣向好。

 

的确,苏州已经连续10年蝉联江苏省GDP总值榜首,人均可支配收入仅次于上海、北京、深圳和广州。常住人口为1275万人(第七次人口普查数据),是江苏全省唯一人口超千万的城市,人口总量、人口增量及增速均为全省第一。

 

如今的苏州早已不囿于外地人脑海里那个有着小桥流水,温婉气质的姑苏古城区。苏州园区、苏州新区等都是成就苏州经济实力「高度」的新兴区域,它们也使苏州演变为多区域、多中心的发展格局。

 

与此同时,城市的商业格局也在发生变化。近年来,苏州知名的商业项目比如苏州中心、诚品、龙湖狮山天街等都位于苏州的新城区。与之相对应的是,出于古城保护的需要,商业繁华千年的姑苏城区却鲜有新生商业,似有式微之势。苏州一直以来的单一商圈格局已被打破,各新兴区域内的独立新商圈逐渐成熟。

 

有意思的是,今年以来,发展的势头又回到姑苏古城区,区域利好信息不断。先是十四五规划,再次明确姑苏区是苏州「一核四城」规划的核心。接着是地铁五号线在6月底全线开通。这些信息无疑极大地振奋了市场,为古城传统商圈的复兴注入一支强心剂。

 

城市发展、商圈发展、项目发展,这其中是否有规律可循?本文将一起来探讨这些「选择题」。

 
 
 

 

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 苏州发展:向内OR向外?
 
中国的发展,总是追求一个词,均衡向好。苏州可谓是这一观点的最佳实践者:苏州可以说是一个没有中心的城市。这绝非贬义,而是由于苏州内外力量」的拉扯,使其各个区域单独拎出来都是一个中心
 
先看苏州的外部力量。
 
南部吴江东邻上海,尽享长三角一体化利好;东面的昆山,长期位居全国百强县头名;北面设有苏州北站,正处于长三角「一小时通勤圈」;西面临太湖,与无锡接壤,苏锡常抱团已初见趋势。
 
再来看苏州内部的自发力。
 
古城三区合并的同时,姑苏区成为苏州国家历史文化名城保护区,设置高规格管理机构进行对古城的整体保护。这意味着,姑苏区的空间更加宝贵,其产业和人口势必向外扩张。
 
这两股内外拉扯的力量,奠定了苏州商业格局的基础:多点开花、相对均衡。
 
这种均衡,一体现在整体位置分布的均衡,二体现在城市级、区域级商圈的交错分布,共同支撑起了整个城市的商业脉络。
 
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苏州市区商业网点规划(2017-2035)
 
在我看来,苏州近十年来的城市商圈演变可以划分为三个阶段:
 
1、老城区单中心商圈格局打破
 
2009年苏州久光开业,一度成为苏州奢侈百货的代名词。可以说,苏州久光的起势,一举将金鸡湖畔顶级商业的基调夯实,也为外来入局者投资园区奠定了信心,之后,新光天地、诚品无一不掀起一波关注浪潮,也就是从那时候开始,苏州老城区传统三大商圈观前、石路和南门逐渐式微。
 
2、各区域商圈崛起
 
2012年,发生了两件大事:苏州提出「一核四城」发展规划和苏州第一条地铁线路——1号线开通。前者,意味着商业中心的扩散、多中心商圈的崛起;后者标志着苏州商业正式进入了TOD时代。
 
「一核四城」发展规划将中心城区的四个方向分别规划了四个全新的城市核心,分别为东部园区综合商务城,北部高铁新城,西部生态科技城以及南部的太湖新城。
 
四个全新城市核心的出现,带来了苏州多中心商圈的崛起。东部环金鸡湖商圈、北部相城商圈、西部狮山商圈、南部吴中商圈都涌现出了一批代表性项目 。
 
伴随1号线的开通,苏州的TOD商业也逐渐进入全盛时代,诞生了如狮山天街等代表性TOD项目,并且这股热潮延续至今,仍有大量TOD项目等待入市。

 

3、传统商圈复兴
 
近日,苏州公示了一则重磅方案《苏州市姑苏区国土空间规划近期实施方案》。方案涉及古城交通几大利好,包括新建8、9、11、14号地铁。一直以来,苏州古城区最受人诟病的就是其交通。随着5号线的开通以及未来4条地铁的建成,势必大力改善老城区拥挤不堪的现状,为老城区导入更多人流。
 
交通的利好为古城带来了新的生机与活力,未来多个商业入市,也将借此东风,为传统商圈打开新的局面。
 
 

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南门商圈:式微OR振兴?
 

苏湖熟,天下足。

 

一幅《姑苏繁华图》将当时姑苏城的市井风貌、官衙商肆、田园水乡跃然卷上,这也是很多外地人心目中的姑苏老城。

 

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姑苏繁华图

 

它由观前、石路、南门三大商圈组成。其中,观前街最早形成商业氛围,成为苏州老字号聚集地;石路地处古城中心地带,著名旅游景点山塘街就在其不远处。
 
我们重点来聊聊南门。
 
作为古城道路中最具天然和人文景观的一段,吴宫泛太平洋酒店、盘门景区等文化景点都在南门内,是展现苏州城市风貌的都市旅游景点滨水时尚休闲文化娱乐中心
 
相比观前和石路,南门商圈起步较晚,却是见证苏州商业变迁的地方。
 
南门商业历史悠久,上世纪八九十年代,南门商场、南门小商品批发市场都是苏州人常去的地方,在工人文化宫看书、游泳、看电影和溜冰,是很多 70后和80后的回忆。
 
1996年,苏州泰华商场的开业,标志着南门商圈氛围的全面成熟。伴随LV等重奢品牌的进驻,南门商圈一举成为苏州高端商业地。
 
伴随着苏州规划变迁,曾经见证南门繁华一时的小商品市场等逐步搬迁,泰华之后也未有与之相匹敌的商业再现。
 
交通不畅人口外溢是南门商圈式微最主要的两大原因。
 
好在,十四五规划中,苏州再次肯定「一核四城」「一核」姑苏区的核心地位。各类利好逐步释放。
 
6月底轨交5号线开通,将与轨交4号线一起在南门站交汇,形成一个大十字,覆盖苏州大市。4号线是苏州的纵向主干线,它的重要意义在于将吴江纳入了承运体系,实现南北全贯通。5号线则是苏州横向大动脉,沿路串起多个旅游景点,可以说是一条「旅游专线」,直接将苏州大市客群和苏州旅游客群输送至南门商圈。南门站作为4、5号线换乘站,更是处于绝对市中心。

 

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苏州轨道交通5号线线路图

 

南门内现有多个高端住宅项目,聚集着大量有品位、有实力的优质业主。高端客群的集聚,为南门商圈提供了天然的高品质客群基础。
 
十全街、双塔市集等项目的升级再造,重新吸引了年轻人的目光,大幅提升了南门商圈的关注度。商圈整体商业氛围更为时尚、年轻、有活力,呈现出优质年轻客群回流的趋势。
 
交通客流双重利好的形势下,南门商圈实现了自身的内向螺旋式迭代,迎来复兴机会。

众多知名开发商也嗅到了这一趋势,龙湖、仁恒、金地商置等都加入了战局。相较于露出较多的龙湖胥江天街、仁恒仓街商业广场,苏州金地广场更为低调,但我却发现了这个项目的有趣之处。
 
 

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苏州金地广场
先天禀赋OR后天努力?
 

优质商业的评判标准有很多,但能成为现象级项目的,一般离不开先天禀赋「后天努力」

 

金地广场之所以让我印象深刻,正是因为二者兼具。
 
作为双轨交上盖项目,金地广场位于4、5号线换乘站南门站正上方B1、B2层均与地铁联通,在交通通达方面具有无可比拟的优势。
 
盘点同类商业,苏州的代表性项目如苏州中心、狮山天街,均为双轨交项目。可以说双轨交的先天优势,让金地广场触到了成为代表性项目的及格线。
 
但决定一个商业上限的,永远是它的后天努力
 
金地广场的诚意,在其空间设计上体现的淋漓尽致。
 
金地广场的设计理念以苏州文化为原点,汲取苏州园林式风格,实现传统文化和现代建筑的融合。
 
通过现代化的解构设计,金地广场让园林元素以更为现代、硬朗的形象呈现。国际奢尚的质感立面,苏式园林的梅花窗图腾,在金地广场实现了巧妙的融合,共同构成其标志性的外表。远远望去,它彷佛是一个精心置于人民路上的珠宝盒,随日光变换,自熠熠生辉。
 
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金地广场外立面效果图

 

特色设计方面,占地40%下沉广场双首层设计令人耳目一新。
 
传统商圈最缺的是什么?是优质的城市公共空间。早期的无序开发,导致老城区普遍存在公共空间紧张问题,而金地商置就敏锐的察觉到了这一需求,在金地广场打造了占地40%的下沉空间。
 

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下沉空间设计示意

 

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下沉空间效果图

 

通过糅合国际前卫的时尚风格与质感建筑设计、生态植被的美学造景,超大面积下沉空间不仅是项目的标志性设计,更有希望成为全城瞩目的未来生活社交空间
 
作为苏州首个双首层项目,金地广场通过将首层与一层自然贯通,把商业的临街性以及开放性运用到了一层,使得一层的店面改变了封闭的内循环格局。这一设计不仅使其外立面更有辨识度,也为其客流高处拉升带来助益。
 

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入口效果图

 

业态内容方面,金地广场将带来国际时尚+潮流轻奢的零售组合,满足时尚精致的国际品味;臻选本地人气与黑珍珠餐厅,带来精致味蕾体验;引进具有艺术氛围的设计师品牌,打造兼具购物与休闲功能的社交空间。在这里,精品生活零售、全年龄段娱乐的有机结合,将引领精致生活新主义,重新定义潮流生活方式。
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金地广场内部空间效果图

 
 
令人惊艳的空间设计和令人期待的业态组合,金地广场的出现将填补南门商圈的商业空白,为现有高端客群回流年轻客群提供独一无二的商业内容、消费体验。
 
作为金地商置首入苏州的诚意之作,金地广场已有了现象级商业的潜质。金地商置成立于2013年,客观来讲是商业地产赛道上的后来者。但其发展迅猛,目前已布局中国35个城市,投资开发在建和持有运营约150个项目,一直在积极寻求获取全国范围内的优质项目。
 
不论是城市、商圈、亦或项目,永远都在做选择题。
 
向内还是外,向左还是右,本身可能并无优劣,但唯有诚意坚持,才是发展的最佳路径。
 
落位于苏州,享受其发展利好,立足于南门,承继其商业传统。金地广场不仅拥有交通利好的核心优势,更是以其设计和业态内容的诚意,为老南门带来了新生力
 
静等金地广场揭幕的那天,看时间沉淀下来的答案,是否足以证明它的坚持」。
 
 
 - THE END -
 
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