深圳地铁集团携手万科集团，带来深圳首个城市级地标属性的TOD综合体。
7月30日，深圳地铁集团与万科集团一起，官宣了双方深度合作的一座「集大成」的城市级地标的TOD综合体项目——SIC超级总部中心。
之所以说它「集大成」，是因为其不但广泛吸收了日本东京、英国伦敦等世界领先的TOD城市的丰富经验，更是站在国内城市发展的时代背景下、结合了特定市场及地域结构、借鉴了国内同量级项目的利弊后诞生的，因此，从整体规划到商业营造，当属目前国内城市级别项目中最具前瞻性和科学性的一座。
看完这篇，你大概不会反对我的观点：已经在TOD赛道低调深耕多年的万科，正在与深铁的深度合作中，成为国内TOD商业发展的又一个重要参与者。
1.
区位优势堪称罕见，或将迭代为国内地区级TOD项目2.0版。
正在快速崛起的又一个全球超级湾区——粤港澳大湾区，正在代表中国参与世界超级经济体的竞争，其国家战略的重要性无需赘言。
这其中，深圳作为湾区经济龙头和创新引擎，承担着极为重要责任。
深圳湾夜景 | 图据网络
目前，深圳最为炙手可热的前海、后海、深圳湾，均已锁定各自的未来发展版图，深圳湾超级总部基地便是深圳湾CBD的核心规划。
深圳湾超级总部基地的整体规划历程前后已有20年，其不仅包含众多世界500强企业的总部，更以多元的产业结构和丰富的业态构成，极有潜力成为深圳一个全新的城市封面。
深圳湾超级总部基地实景
而此次深铁与万科联袂官宣的超级TOD综合体项目——SIC超级总部中心，便是深圳湾超级总部基地的重要组成部分之一。
从上图可以看到，SIC超级总部中心位于深圳超级总部基地的核心区域，毗邻深圳目前最炙手可热的前海自贸区、蛇口自贸区、南山高科技园区、以及后海金融商务总部基地等地区。
从商业维度来看，华润万象天地、深圳湾万象城、海岸城购物中心，以及在建的华润前海中心、铁狮门后海汇、深圳K11等多个城市级地标商业项目，都分布在这一板块之内
可以看到，整个区域南面临海，东西两侧都有大面积的绿化，包括沙河高尔夫球会、沙河生态长廊、华侨城湿地公园和欢乐海岸等。
同时拥有湿地、海洋、湖泊、山地等多种不可替代的城市稀缺生态资源，SIC所在的区域条件先天条件，在全国城市之中，实属罕见。
在整个深圳超级总部基地的版图上，我们可以看到SIC超级总部中心项目恰好位于整个基地西侧地块的中心位置
作为区域内唯一大型复合式TOD综合体项目，SIC超级总部中心包含了SIC写字楼（9.3万方），SIC65公馆（5.4万方），香格里拉酒店（3.8万方），高端公寓（9万方），LOFT（8.4万方），以及一座近10万方的shopping mall——「超深活中心 COMORROW」。
作为目前深圳地铁换乘线路最多的上盖物业，SIC超级总部中心足够被称为集大成的「复合型TOD综合体」。
地铁2号线、9号线、11号线都在此处交汇，未来还将引入轨道29号线、深莞城际及穗莞深城际线，进而形成「六轨六站」的综合交通枢纽。
除此之外，项目还可通过便捷的轨道交通快速直达深圳宝安国际机场、广州白云国际机场，甚至是中国香港国际机场
可能说起来比较抽象，我们拿到了一段视频，或许可以更加直观地帮助各位理解SIC超级总部中心在TOD枢纽层面的深度开发，以及与综合体项目各项功能的合理链接
整个SIC超级总部中心将充分融入区域的交通系统，与周边的空间实现无缝衔接；
并采用了多楼层抵达的设计，进而提高多种运输系统的可达性；
还引入「城市客厅」这一概念，优化客流的立体步行系统。
关于各路轨道交通与整个项目的衔接方式，通过下面这个剖面图，大概会更好理解其连通和接驳的方式
从上图可以清晰看到，在B2层水平方向贯通的整个换乘通道，两头分别接入地铁站厅、换乘空间和商业下沉广场；
而在这个长长的通道中，还有两个中庭纵贯对垂直方向的空间进行衔接，沿途还分别布局了项目裙楼商业中的多个体验空间。
位于国家战略湾区的核心城市热门板块、被世界500强企业的总部办公集群密集环绕、无缝接驳多条城际及城内轨道交通、便捷衔接粤港澳三座国际机场——与深圳地铁集团共同开发运营*的这座「SIC超级总部中心」及其商业部分「COMORROW超深活中心」，无疑将是万科史无前例的一次TOD综合体规划、建设及运营的集中表达契机。
*2013年深圳地铁拿下瑧湾汇项目，2014年以收益权合作模式公开招标，万科成为合作方，与深圳地铁成立深圳地铁万科投资发展有限公司，负责项目的开发管理与后期运营工作。
一个拥有轨道开发及建设的核心技术，一个拥有商业运营及管理的专业经验，二者各展所长，让这个项目同时具备了地区级TOD商业中心、泛大湾区商务中心和枢纽中心等多种极具前瞻性的城市功能；
加之有效借鉴了国内外地区级TOD项目的经验，并运用内地商业发展与TOD规划建设最前沿的技术实力，「SIC超级总部中心」大概率会成为国内深度TOD综合体项目的2.0版。
超前规划、超强内容、超高能级，超深活中心或将重新定义TOD商业。
那么，即将含着大把金钥匙「出生」的超深活中心，到底有多「能打」？
- 项目案名：超深活中心（英文名COMORROW，后面详解）
- 项目定位：湾区新贵的精致生活场
- 项目理念：超越自我，深度生活
「CO」代表着链接与联合，让生活、工作、消费和交流合作都在这一个空间中发生，「MORROW」取自于单词TOMORROW，意味着一种前沿的、未来的生活与社交方式。
而中文的超深活中心，则是想表达超越城市现有状态，呈现更具内涵与深度的「超生活方式」。
下面这张图也可以比较清晰地解释其想表达的概念与逻辑
接下来，我们从本章节小标题入手，深入聊聊项目。
1. 超前规划，主要体现在在于空间场景的多元与多变。
超深活中心的空间可以从「开放公共空间」和「室内主题空间」两部分来讲。
开放的公共空间有一上一下两大代表——
往上，拥有「屋顶花园」，营造艺术氛围、结合文化活动、引入生态景观，空间、场景与人皆互动自然，被视为「天空中的生态社交场」
此外，虽然不在COMORRW内，但顶层的「天际云台」视野极为开阔，可以将整个湾区秀色尽收眼底，也是整个SIC的特色打卡点之一
往下，则是「下沉式广场」，一边与地铁换乘大厅实现无缝衔接，另一边可直通商场入口，并设有台阶看台供往来客流休憩，功能性和审美性兼具。
在我印象中，国内目前无论是市区内的地铁上盖项目还是城市级复合型TOD项目，目前都暂时没有看到类似的「穿透式设计」，颇有期待值
室内主题空间层面，更具代表性的便是藏于地下B1/B2层的跨层青年潮玩主题街区Magic Cube，集合了众多年轻人中意的时尚潮玩、文化娱乐和人气美食等内容
这里的打造逻辑与近几年常见的室内主题街区类似，不过，加上同处于B1/B2的OPEN market和COMORROW灵感空间，几者彼此搭配互动，就使得整个室内的地下空间显得更加开阔且多变
除此之外，在相应的业态楼层，超深活中心也分别设有儿童亲子互动空间和文化体验空间。
2. 超强内容，则主要在于业态品牌的综合性与代表性。
从业态来看，涵盖超市零售、娱乐休闲、文创体验及儿童亲子等市场主流业态，内容构成的综合性一目了然
虽然现阶段项目仍处于招商阶段，但已经释放出来业态规划情况和主力店信息，能够多少看出超深活中心的招商思路，以及对于品牌级次的要求。
新荣记三大华南首店（米其林三星「新荣记餐酒新概念店」、荣派湘菜「芙蓉无双」、都市海鲜大排档「荣小馆」）。
从品牌本身来看，既属于全国知名连锁品牌，同时也是多个城市标杆商业的主力品牌，并且还都引入的是各大品牌的形象店、概念店和旗舰店，通过门店升级来实现消费体验的更新。
7.30的发布会除了公布首批重点商户之外，还举行了SIC科技赋能智慧运营生态伙伴发布仪式，项目与美团无人机业务及华为智慧园区达成合作，三方将共同为SIC打造智慧运营管理平台，内容包括建立全球首个无人机配送商圈、打造首个无线充电购物中心等。
3. 超高能级，在于商业部分与TOD枢纽的深度链接。
基于前文提到的「六轨六站」，坐享综合交通枢纽优势的SIC超级总部中心，也将为超深活中心的商业空间带来更多可能性。
其中，与TOD枢纽进行深度链接的最大空间亮点，当属位于B2层的「自最美换乘通道」——URBAN CORRIDOR。
B2层的换乘通道将借助地下连廊让轨道交通与商业空间无缝接驳，直接贯通项目中庭，并由商业裙楼便捷抵达商务写字楼及公寓。
与此同时，换乘通道还与项目的下沉广场连通，可直达地铁站厅。也即是说，进入项目的下沉广场即同步进入了地铁站厅，商业动线与通勤路径几乎合二为一。
不仅如此，在满足基础功能性的前提下，整个通道连廊规划有24小时不打烊的商业内容，为往来通勤客流提供更全方位、更细致的日常需求服务。
更高的链接效率带来更大的客流密度，保守估计，超深活中心的换乘通道日均接待客流预计在50万人次左右。
看到这里，各位大概已经有所感知：在吸纳了国内外同级别的优秀项目经验之后，超深活中心已经在规划阶段，就制定了与项目地缘优势巧妙结合、项目能级相匹配的空间分布计划和品牌落位方案，「想得很清楚」。
我们有足够理由相信，在大湾区经济发展大背景和TOD商业发展大趋势下，超深活中心将会是一个能代表中国城市最前沿的、深度开发运营的TOD商业标杆项目。
TOD商业这条赛道，万科已经「低调」实践多年，是时候展现真正的实力了。
相比起近几年多个城市遍地开花的城市更新案例，万科在TOD商业的探索上显得低调很多，以至于很多人都和我一样，在此前并未觉得「万科TOD」值得单独拿出来说。
直到这次接触到超深活中心，在落笔之前进行资料搜集整理时我才发现，原来万科已经默默地在TOD布局道路上耕耘多时，且成果斐然。
所以，最后也想借此机会简单聊聊「万科TOD」值得被关注的几个点：
1. 入局时间早、布局规模大。
实际上，万科是国内较早进行TOD建设的企业。2019年，万科参与投资建设TOD项目（城市地铁上盖项目为主）就已达到40个，总投资约2000亿元，算得上是国内TOD开发领域的领跑者。
在SIC深圳的超级总部中心项目立项之前，万科的TOD项目就已经在国内多个城市有所呈现，包括上海、杭州、南京、武汉、重庆、合肥等。其中不乏在业内具有较高知名度的标杆项目，如上海天空之城，杭州黄龙万科中心，以及重庆天地等。
杭州黄龙万科中心 | 图据网络
依照万科目前的势头，持续布局TOD应是必然，将TOD商业开发的触角伸向更多城市也只是时间问题。
就算只看深圳市场，在不久的未来，也有位于深圳市龙岗区平湖片区，接驳3条地铁、两条国铁，面积超过8.4万方，定位于「城市新生活力枢纽」的第二个城市级TOD综合体项目——平湖TOD即将现身。
正如开篇所言，万科已经成为国内TOD商业发展的重要参与者。
眼下我们刚认识的超深活中心，作为片区唯一大型TOD综合体，将成为业界关注到深圳万科乃至万科TOD的重要契机。
TOD之外，万科早在2011年就成立了深圳市万科商业管理有限公司。
目前，深圳万科根据深度洞悉不同类型客群的真实需求，逐步构建了多条产品线，包括城市购物中心万科广场、社区生活商业万科里、枢纽型主题商业THE VOOOK，以及带有旧城更新性质的历史文化商业南头古城。
截止2021年7月，深圳万科商业已开业项目12个，筹开10个，管理面积近100万㎡。
同时，万科南方区域商业也已在华南地区的3省9城进行了业务布局，目前在营及筹备项目达82个，管理商业面积超过290万方，合作品牌5700+家，会员超过百万。
即使单就深圳和华南市场而言，无论是宏观的数据表现，还是具体的项目呈现，都让我们愿意相信，有着丰富房地产开发经验的万科，在日渐成熟的商业地产板块，也一定会有更大的愿景正在逐步实现。
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