不过，作为央企优等生，中海环宇商业已在华南区域形成了颇为引人关注的格局：
在佛山（千灯湖环宇城、映月湖环宇城）和珠海（珠海环宇城、珠海富华里）均已形成「一城双核」格局，连同稳步发展的长沙环宇城一起，组成区域内的「5大成员」，逐渐形成商业运营的规模化与专业化。
去年有幸受邀对佛山映月湖环宇城收购改造过程进行过一次深度观察，也让我们对这个项目产生了更多的期待，之后TA也一直是我们关注的对象。
时光荏苒，转眼间该项目即将迎来易主更名后重新开业的第一个运营周年。
再次翻开之前我们对于映月湖环宇城（当时名为「南海环宇城」）的这篇报道，我们特别想知道，开业一年，团队当初的想法都实现了吗？那些对市场的「承诺」又兑现几何？
在这里，我们发现了很多新变化，也产生了更多新期待。
复盘过去一年的「大手术」
从客观数据看真实市场反馈
开始之前，我们先来简单回顾一下这个项目的「前世今生」。
映月湖环宇城前身为南海怡丰城，是新加坡房地产龙头企业丰树集团在华南开发的首个商业项目，建筑面积15万平米，于2014年入市。
2019年9月，丰树有意向出售该项目，中海与之接洽并于2020年初基本达成协议。2020年3月10日，这桩大宗物业逆势完成交割，成为中海首个重资产收购的购物中心项目，同时也是业内为数不多的大宗交易之一。
旋即，中海环宇商业对原项目展开一场大刀阔斧的改造，在9个月内实现了超10000㎡的公区焕新、超10000㎡的天花亮化、近20000㎡的车库翻新以及近4000㎡的通道彩绘。
也许，透过停车场的改建及其所经历的两个很有意思的阶段，我们也能看出此番改造力度以及成效之大。
第一阶段：旧改。
原项目有地下停车场和屋顶停车场两个停车场，二者的入口都集中于石龙南路一端，经常造成车辆集中和拥堵，这也是之前困扰项目已久的一大难题。
中海接手后，将地下停车场入口从石龙南路调整至另一侧公园路，有效疏散私家车车流；并在1号门开辟了临时停车和落客区，让乘坐出租车和网约车的顾客，能更加便捷地抵达和离开。
第二阶段：优化。
以崭新面貌再次入市的「映月湖环宇城」，客流迅速回升，很快就遇到了「新烦恼」：停车位变得异常紧张。
为此，项目方充分利用周边停车资源，联合周边写字楼、小区打造共享停车场，拓宽停车空间，为客户提供更多停车位的同时，还带动周边商业配套和停车服务，实现商业溢出效应。
在2020年圣诞期间，焕然一新的商场以全新的名字——「映月湖环宇城」，重新和无数早已翘首期盼中的佛山市民say hello。
自此，南海区域的商业篇章也翻开新的一页。
一组多视角的新旧对比图，可以更直观地感受中海接手前后的变化
公开数据显示，项目焕新亮相首月，客流同比提升61%，销售同比提升50%。
重装开业后的第一年，全年客流及销售月度同比增长幅度均超过40%，其中餐饮业绩更是翻倍跳涨同比增长110%以上，儿童业态销售同比增长35%以上，半数以上商户月销售同比均呈双位数增长。营业收入预计同比2020年增长117%，净利润预计同比2020年增长87%。
重点品牌的业绩也在持续增长，大家乐、麦当劳等连锁品牌的销售业绩长期位列佛山第一；英皇UA观影人次长期位列南海区第一；卜蜂莲花超市业绩长期位列广东省Top3；KKV、NIKE、Mjstyle、小鹏汽车等50家商户本年度坪效增长位列佛山第一。
借由亮眼的市场表现，映月湖环宇城一方面让许多品牌重拾对该片区市场的信心，并与之建立良好的合作关系；另一方面，也得到业界的更多认可，斩获多项行业大奖。
作为中海环宇商业旗下存量改造项目的首秀，映月湖环宇城当年收购、当年改造、当年招调、当年开业、次年火爆，在短短一年之间脱胎换骨、重新焕发生机。
可以认为，中海环宇商业专业的资产管理、商业运营能力，在这座项目上得到了全面呈现。
如果说建筑形态和硬件设施的改造属于「物理手术」，那么商业空间的重构、商业内容的丰富、商业氛围的营造、消费体验的提升等等，则更像是「术后」的修炼与保养，也是项目进入稳定经营的关键环节。
新的映月湖环宇城定位于「生活新主场」，长远目标是打造「标杆亲子mall」，概念策略足够明确的前提下，落地执行就非常关键了。
接下来，我们围绕空间重构和业态优化两个核心板块的实际动作，来分享项目这一年多的具体操盘经验，为同类型项目提供一定程度上的参考与借鉴。
1. 空间重构方面：
1）打造四条主题街区
B1-美食活力街区：B1层原来以卜蜂莲花超市为主，超市入口周围原本是规划杂乱的多经区域，后被打造成美食活力街区，引进南阳大师傅、书亦烧仙草、米陀饭团、过桥娘子等网红美食小吃，形成浓厚的商业氛围。
L1-电车茶饮街：项目毗邻南海新交通1号线康怡公园站，L1外广场与这条位于地面的轨交接壤，甚至可以看到列车行驶的画面。
因此，中海团队因地制宜，将此处原来的大店切割为几个独立小铺，引进喜茶、新叶、茶理宜世、挞柠等网红茶饮，打造一处休闲打卡与社交聚会目的地。
店铺的外摆空间与南海新交通的轨道风景融为一体，如今在这里，「喝着奶茶看电车」已成为一种新的休闲生活方式。
L3-儿童主题区UNI kids Park：为特别设计定制的一站式复合亲子主题空间，由1500㎡的UNI Kids Park环宇儿童游乐区域及儿童主力店——星际传奇等20+亲子零售品牌组成，顾客可凭环宇城会员积分免费入园游玩，兼顾人气与销售转化。
L4-创意主题街区——中环街：原项目四层动线不连通，品牌丰富度严重不足，中海接手后，将大面积店铺切割为小铺，提升餐饮丰富度，将原C型动线改造为D型动线，与两边的环形走道打通，打造2000㎡创意街区——中环街。
2）冷区优化
除了以上四条规模较大的主题街区，一向注重「做空间的生意」的中海环宇商业，还充分挖掘场内冷区商业价值，将一些原本人气较差甚至是闲置的区域，布置成特色空间，营造现代商区的年轻、活力氛围。
例如，将原项目北广场处的篮球场拆除，针对主力客群，打造小蜜蜂乐园户外儿童游乐场，以极具辨识度的IP形象，拉近项目与亲子家庭客群间的距离
在L1电车茶饮街附近，自创闪现夜市及环宇剧场，开展街头、人文、科普、亲子等主题活动，已上演各类主题市集、儿童剧场、露天电影、沙龙讲座数十场，增强项目人文社交属性，促进优质客群转化
在负一层冷区通道打造POP UP艺术空间，不定期举办小型艺术展，增强项目的趣味及对年轻客群的吸引力
2. 业态优化、品牌调整方面：
空间改造的同时，项目方还对场内45%+的品牌完成汰换升级。
在接手项目后，中海环宇商业对全场200余家品牌商户陆续展开调整，包括品牌汰换、原有品牌的移铺、重装升级等等。
具体操作层面，有几点值得分享。
1）顺势而为，强化新能源汽车阵容。
项目所在片区汽车产业较为集中，周围分布了保时捷、雷克萨斯、奔驰、英菲尼迪、吉普等11家品牌4S店，但以传统车为主。另外，近两年新能源汽车销量节节攀升，相关品牌入驻商场已成为行业风尚。
为此，项目方顺势而为，在L1引进小鹏、岚图、赛力斯等7家新能源汽车品牌，形成新能源集群氛围，以其高科技属性吸引年轻客群，营造项目记忆点，增添项目核心竞争力。
2）应需升级，餐饮品牌持续迭代。
项目收购后重点补充茶楼「百悦满棠」、精致粤菜「小鲤鱼」等以往缺失的粤菜品类，引入寿喜锅、涮涮锅、日本料理等特色餐饮，以连锁+特色助力项目餐饮提档。
3）冷区特色化处理，组成「Uni-Fun」空间。
针对L2冷区进行特色招商，引入网红饰品店U-STAY、新型健身体验品牌O2蹦极、潮流运动品牌回力等特色品牌，整体氛围引导为「新鲜感」探索区。
4）及时响应，调整教培业态。
双减政策影响下，项目方及时对L3层的教培业态进行调整，引进儿童萌宠教育业态、新型家居业态，采用针对此前同类型客群的业态调换方式，软性消弭相关负面影响。
值得一提的是，把动物园搬进购物中心是映月湖环宇城的又一特色。位于3楼的奇幻萌宠部落，是一个上千平米的室内动物园，在这里可以邂逅浣熊、土拨鼠和梅花鹿等多种萌宠。全年接待超过10万组亲子家庭，所有顾客中亲子家庭占比8成以上。
依托萌宠这一核心业态，映月湖环宇城还陆续举办了「露营，玩咩」、「浣熊见面会」等特色宠物亲子活动，联合少儿卡丁车、冰雪世界、充气城堡等特色体验业态，打造满足亲子需求的一站式遛娃地。
5）高区导流，打造快餐专区。
L4层小面积铺位快速去化，形成快餐动线，引入有米师傅、十分湘、蒙自源等快餐连锁品牌，旨在引导客群以较低的客单价心理门槛主动往高区上行。
6）紧抓首店经济。
引进百悦满棠、小鲤鱼、思购甄选、TOYS STAR、秦哥哥等首店与特色店铺。
在过去这一年多的时间里，映月湖环宇城完成了超过130家商铺的调整，全年新增租赁面积超10000㎡，调整率接近87%，溢价率均值超20%。
客观上，经过这轮业态、品牌大换血，项目彻底实现了脱胎换骨式的变化。对于南海区域的消费者来说，极大提升了生活便利性，丰富了消费选择性，很多原先遥不可及的品牌、商品，如今都近在咫尺；
对于佛山其他区域的消费者来说，又多了一个具有吸引力的出行目的地，尤其是项目引进的佛山首店、首家购物中心店等，更是成为城中仅此一家的热门打卡点；
对于商业地产行业来说，中海环宇商业在短时间内完成如此大规模的项目改造与品牌招调，无疑给业内带来一个优秀的存量改造新样本；
而对于政府部门来说，作为该片区唯一一个大型商业中心，项目有效激活了片区商业活力，进一步烘托商业氛围，并促进就业、税收等多方面的增长，带动经济整体向上发展。
总之，映月湖环宇城的重装开业以及中海环宇商业对该项目业态、品牌进行的一系列调整，可谓意义重大，影响深远。
正如上文所说，存量改造项目在二度入市时，往往面临着特殊困境，这也给接手者的推广、运营工作带来极大的挑战：
开业前，如何在人们不看好、甚至吐槽已久的情况下，打破项目在消费者心目中的固有印象，重新引发市场关注，赢得顾客青睐，并重拾品牌商户对项目的信心？
开业后，如何在新形象、新空间、新品牌带来的新鲜感与热度退去以后，通过精细化的运营、管理，保证项目的良性、可持续发展？
这些任务不可谓不艰巨。
对此，中海环宇商业坚持以人为本，相信时间的力量，高处着眼、低处着手，苛求细节，在看不见的点滴上下功夫，逐渐构筑出看得见的改变，重新赢回市场的正向认识。
市场活动方面：
开业至今，不断策划主题、形式多样，内容丰富多彩的活动，在强化项目亲子家庭标签的同时，兼顾对各类客群的吸引力。
比如，去年焕新亮相期间，引入B.DUCK超人气IP活动，助力项目实现开门红。
2021年，五一小长假期间举办「恐龙围城」大型恐龙展，客流同比2019年增长59%，销售同比增长45%，单日客流创历史新高。
另外，六一儿童节期间的奥飞Q宠、暑期的萌宠乐园、经典奥特曼广东首展，十一黄金周期间的冰雪世界、数码宝贝等主题IP活动接力上演，持续为项目注入活力，有效带动全场客流、销售的双增长。
运营管理方面：
项目收购时正值疫情爆发后不久，原有商户经营信心不佳，一些有意向入驻的品牌也处于观望状态。
为此，映月湖环宇城上线了「VR看铺」、「招商小程序」等工具，给品牌方带来极大的便利性，有效推进招商工作进程。
与此同时，针对C端消费者先后推出「环宇百万消费券」、「潮BUY节」等促销活动，充分激发人们的消费欲，帮助场内品牌商户实现业绩突破。
开业至今，持续通过各大平台进行私域流量拉新及运营，针对性开展社群营销，增强用户粘性及活跃度。
通过在运营、推广端发力，一步步打破市场原先对该项目的陈见，不断刷新人们对项目的认识，强化顾客心目中「有温度的购物中心」的印象，拉动客流、销售不断增长，带动项目尽早进入成熟经营期，从而实现存量改造的终极目标——资产盘活与增值。
步伐稳健的中海环宇商业，一直坚持「做空间的生意」、打造有温度的购物中心，近年来渐入佳境的表现有目共睹。
通过上文内容不难看出，自接手以后，中海环宇商业在映月湖环宇城这个项目空间上所下的功夫之多、之密，在存量旧改项目领域表现抢眼：
无论是建筑硬件上的大面积改造焕新，还是几大主题街区、主题空间的打造，乃至通过丰富多彩的活动持续不断地为空间注入新鲜感与活力，都是围绕「做空间的生意」这一理念展开，最终实现「冷区活化」、「公区美化」、「特定区域场景化」，从而给佛山消费者带来更优质的公共空间、更高级的消费场所。
诚然，作为一个开业仅一年的旧改项目，映月湖环宇城还有不少地方需要完善、提升，这也让我们对其产生了更多的期待。
对于接下来的运营思路，映月湖环宇城也传递出了明确目标：在打造华南标杆亲子mall的目标指引下，将继续加强特色营销，打造家居、亲子等差异化标签与内容集群，突围商业同质化。
在硬件层面，项目已通过报建获批一条横跨佛平路直接与建筑二层连接的人行天桥，届时将大大增强项目北侧客群到访的便捷度，并融入到映月新城慢行系统之中。
在营销层面，将以「爱玩出彩」为新阶段推广主线，围绕「卡通IP」、「动物萌宠」、「儿童剧场」、「街头市集」等标签举办更多的活动及展览，同步开展高质量品牌宣传、新店推广及事件营销，拓展多元客群。
在运营层面，在品质提升与形象升级的同时，着眼未来客流增长，遵循「三高一低」（提升客流、销售转化率以及经营收入，降低后期运营成本及开支）的资管逻辑，最终提高项目的投资回报率。
在招商层面，制定各楼层重点招调策略，并延续两大业态（儿童亲子、家居）集群商户。
另外，今年8月，新开通的南海新交通1号线，不仅彻底消除了在建工程长期以来对这个项目所带来的负面影响，还将中海环宇商业在佛山的两座mall以一种特殊的方式连接。为此，这两个兄弟项目乃至全区域的多个项目也借机展开联动营销。比如：
策划方面，佛山千灯湖环宇城与映月湖环宇城一城两mall同城联动，结合南海新交通开通，推出「从环宇城到环宇城」系列打卡营销活动，借助轻轨直达打造城市话题。
集中美陈流转方面，珠海、佛山、长沙三地项目紧密协作，推出「逃离地球宇航展」、「fiufiu摇摆气模展」、「经典奥特曼展」等多档集中美陈流转，通过多项目对同一资源的创新性地开发、运营和再「创作」，有效提升营销活动的区域影响力及推广效益。
招商方面，千灯湖环宇城联动映月湖环宇城，输出vans、北面、GCBC、AshleyRoss、GT、有米师傅、TGP、一本零食等多个品牌。
基于此，在可预见的未来，我们相信中海环宇商业条线，将持续在华南区域发力，以自建自持、收购改造、管理输出等多种业务形式，为内地商业地产市场再添一员生力军。
