“对商业的进步永葆好奇心”
3721characters/5pics, reading time ±6mins
Copywriter: Moune
2020年4月，西安世纪金花时代广场，在经营了7年之后正式闭店，接盘者为业主方合生创展。
2023年，西安合生汇将在原址开业，这是合生汇品牌第一次走进中西部地区，同时，也是合生创展的商业综合体第一次布局西北地区。
而纵观合生创展的发展历程，有风头正劲，有急转直下，有绝地重生，正是经历过了这样的高山低谷，才有了当下越来越好的合生创展。
所以，这一期的中国商业志系列，我们决定插播一篇关于合生创展的中国商业志，与诸位分享与探讨。
合生创展成立于1992年，并在1998年在港交所上市，而这样的一家拥有纯正港资血统的企业，背后是一位广东商人——朱孟依先生的精准操盘。
这样一位低调的商人，先后创立了合生创展和珠江投资两大公司，虽然在外人看来，大家有可能分不清这两家公司错综复杂的关系，但在朱老板看来，两家企业在其手中发挥了至关重要的作用。
要开发房地产，资本良性运作无疑是非常重要的。在创立公司之前，朱老板就意识到在当时私营企业是无法在内地上市的，因此他选择了在香港创办了合生创展，通过资本化运作，筹备了巨额的资金。
但与此同时，另一个问题又出现了。当时的香港企业在内地拿地开发经常受到限制，对于当时“有钱却花不出去”的合生创展来说，无疑是摆在案头的困难。
因此，珠江投资又在广州成立了。通过腾挪合生创展的资金建立子公司，又借内地本土企业开发房地产，难题迎刃而解。
1998年正值亚洲金融危机前后，合生创展利用其资本优势，在大本营广州储备了大量的土地。到2000年之前，合生创展建成了大大小小110余座楼宇，其势头在广州房地产业无出其右。
有报道称，仅1998年、1999年，合生创展在广州一地创造的利润，就已超过了万科在全国五城创造的总利润。
自此，合生创展与富力、雅居乐、碧桂园、恒大成为了“华南五虎”，引领了当年全国房地产业的发展。
随后，合生创展在内地引入了港资地产商中的“囤地”模式。
何为“囤地”？意为开发商在当地拍下土地之后却迟迟不动工建设，通过地皮本身的连年升值，营收巨额财富。
以新世界地产为例：2013年，新世界地产以80亿人民币的价格出售了其于上海黄浦区的一个地产项目，但在1993年新世界仅以7.5亿元的价格购入土地，20年时间里，该地皮涨幅超过了10倍。
合生创展也在千禧年之后开始了高速囤地战略：2003年仅有土地储备1000万平米起，到2014年，土地储备就已达到了3269万平米。
2004年11月27日，合生创展宣布2004年的年度销售额就已经突破了100亿元，成为了全国第一家破百亿的房企。合生创展成为了房企头部战队的佼佼者。
然而，合生创展就在这时已经为日后的四面楚歌埋下了危机。
2001 年，天津宝坻撤县设区，合生创展于2003年拿下了这里2.5万亩的盐碱地，开始启动京津新城计划。现在看来这无疑是失败的投资。
历时8年，投入了200亿元，建立了数千栋别墅和一座近1000间客房的凯悦酒店，最后，成为了无人问津的“鬼城”。
究其原因，首先是它并未处于京津高速沿线，之后开通的京津城际高铁也并未经过此处，升值潜力已然落后同样处于天津远郊的武清；
其次是当时出售的是大面积的别墅产品，自身房价偏高，即使对天津城区的潜在购房者来说，都没有足够的竞争力；
最后，虽然合生创展虽然描绘了50万居住人口的“蓝图“，但周边的配套却迟迟没有跟进，生活不便利也成为了“劝退”购房者的一大原因。
合生创展一意孤行地向京津新城砸下重金，但也错失了自身向全国其他热土发力的机会，牵制了集团的正常发展。
2009年，受国美电器前主席黄光裕案牵连，部分银行一度暂停对合生创展放贷，加之在先前地产项目中的投入失利，这无疑是合生创展一次失去元气的打击。
2019年，合生创展终于突破了年销售额200亿元的大关，这100亿到200亿的突破，合生创展走了15年。而此时，恒大成为了地产首富，富力保持着多年千亿的销售额，碧桂园的年销售额突破了7000亿……
虽然在住宅开发的压力重重，但在商业地产运营上，合生创展渐渐地提起了精气神。
在合生创展官网上，其商业部分分为城市综合体、精品写字楼、购物中心、酒店&公寓及产业园区，五大板块。
我们还是来梳理一下最熟悉的购物中心、城市综合体业态的时间线。
2013年，合生创展的首个购物中心项目——北京合生麒麟新天地开业。项目位于望京腹地，周边拥有众多国际企业与大型社区。随着地铁14号线东段与15号线相继开通服务，这座小而美的精致购物中心也颇具进击之势，成为了望京最具lifestyle风格的购物中心。
2014年11月，合生创展的首个城市综合体项目——成都珠江广场正式试业，和麒麟新天地相同的是，这座城市综合体远离城区，来到了成都西侧的温江区，是一座标准意义上的社区型综合体。
在开业之初，珠江广场涵盖了主力店伊藤洋华堂、快时尚品牌Zara、H&M和C&A及众多人气餐饮品牌入驻。在项目开业的近六年来，成都珠江广场每年保持着20%的调整比例；随着地铁4号线的开通，客流营业额均取得了显著地增长。
随后，合生创展的购物中心线还开出了地处海珠区政府正对面，广州首个合生广场，它是广州大道南上第一座大型购物中心，填补了当地的商业空白。
北京合生广场，于2016年末在北京木樨园开业，系由欣雅汇国际服装市场改造而来，它的开业，象征着北京最大的批发业商业区——大红门商圈的一次重要转型与升级，也提升了北京南中轴线的城市形象。
虽然在全国的一线、新一线城市开出了几个不错的项目，但是，真正让合生创展在商业地产界名声鹊起，成为现象级购物中心运营商的，还是从2016年1月说起。
随着上海五角场合生汇的开业，“合生汇”这个名字，正式出现在大家面前。
这座合生汇占据着杨浦区中心五角场的最后一块核心宝地。在当时就已经开出了常年占据万达销售额前列的五角场万达广场及主力店巴黎春天百货，也有五角场百联又一城，五角场东方商厦、苏宁易购等零售店铺。
此时，已经存在于市场的几家商业体业已呈现老态，五角场万达广场进行大改造，五角场合生汇的开业，立刻为商圈注入新鲜气氛。
合生汇在开业之初就引来了明星级租户Apple Store，并且开业时吸引了多家快时尚、轻奢和人气餐饮品牌加盟。
虽然在开业初期存在着开业率低于20%，内部装潢导致的气味较大的原因。但是在长期调整和运营后，五角场合生汇的人气逐渐蹿升。到目前，也已经成为上海社区型购物中心的代表。
我们也有幸采访了几位居住在上海的朋友，听听他们对五角场合生汇最直接的感受。
五角场合生汇开业的一年之后，北京朝阳合生汇也在万众期待之下，于国庆档正式开业。
位于广渠路与西大望路交口的朝阳合生汇是地铁7号线和14号线的上盖项目，地下的每一个楼层都能够直接连接两条不同的地铁线，这里距离大望路商业巨擘SKP及双井商圈仅一站地铁之隔，但现在也变成了不折不扣的商业一霸。
北京朝阳合生汇拥有地上6层+地下2层的营业楼面，开业初期就引入了多家人气餐饮，北京首家寰映影城，Zara，小米之家等吸客店铺。以“深夜食堂”为主要亮点的主题街区“21街区”横跨地下两个楼面，贡献多家网红餐饮及Ole’超市。
位于商场5层的超大中庭，是各大品牌路演的绝佳舞台。曾经有一次Mr.ME登上这里时，就发现整个中庭被1个主题乐园+1个儿童王国+3个汽车经销商同时占据，气势很热闹。
随着商场的不断升级改造，商场又引入了多家人气饮料品牌和名品美妆业态。品牌数量继续加码，于是就出现了周末停车场大排长龙的境况。
虽然两个合生汇都曾经出现开业率过低，购物中心还没有处理好工地现场就仓促迎客的境况，但好在日后的运营中都完美解决，并逐步成为了京沪两地人气最旺的购物中心之一。
在上海五角场合生汇和北京朝阳合生汇相继开业之后，合生创展的商业蓝图正在全国推进当中。
在北京，城市副中心的通州区即将迎来一座全新的合生汇，它将和北京大融城、远洋新光一起，构建起通州北关的全新商圈。
在合生创展的大本营广州，也有两家全新的合生汇要和我们见面。
首先是广州增城合生汇，同样也是城市的副中心项目，合生创展将在这里打造出集合甲级写字楼集群、凯悦酒店和大型购物中心为一身的城市综合体。同时，购物中心将和永旺梦乐城、新塘万达广场一起，将新塘商圈做大。
增城合生汇之后，是位于海珠区猎德大桥畔的TIT合生国际广场。建面体量有三座广州正佳广场这么大，将成为广州最大的商业综合体。但是这座TIT合生国际广场，则需要我们等待一段时日，毕竟它在今年3月31日才复工。
同样，在上海五角场合生汇之后，上海会开出另外两家全新的购物中心。
上海静安合生汇，距离地铁静安寺站700米，它将成为城市最中心的一座合生创展商业项目，这座全新的合生汇是上海重点城市改造项目，紧邻历史保护建筑阅文汇旧址，在购物中心的打造上，将当下流行的BOX盒形建筑与上海老建筑完美融合。
临苏州河而建的上海苏河湾合生汇也将在不久之后与我们见面。地处上海百年历史风貌区。这座合生汇将满足办公、住宅、商业、文化、酒店、影院等多重业态为一体，有望成为最具特色的合生汇。
当然，还有珠江收回的西安时代广场裙楼，即将打造的西安合生汇。这一次，它与SKP的竞争从一个地铁站之隔变成了一街之隔。我们有理由期待，合生创展的商业航母驶入古城西安会擦出怎样的火花？
纵观合生创展的发展历程，无疑是一部起起伏伏，的历史大剧。从决策者借力起家，加入囤地大军，经历了投资失策，却又找到了自己的全新增长点。合生创展用自己的韧劲度过了危机，看到了属于它们的曙光。
我非常喜欢合生汇曾经的Slogan“生生一汇，天作之合”，合生创展的发展，也都数次经历了天时地利与人和，才形成的辉煌，亦或是转机。
●下期预告
印力集团的中国商业志
●往期回顾
新世界的中国商业志 | 瑞安集团的中国商业志 | 恒隆地产的中国商业志 | 新鸿基地产的中国商业志 | 九龙仓集团的中国商业志 | 太古地产的中国商业志 | 华润置地的中国商业志 | 大悦城地产的中国商业志 | 龙湖集团的中国商业志 | 苏宁置业的中国商业志| 凯德集团的中国商业志 | 万达集团的中国商业志 | 新城控股集团的中国商业志 | 北京华联的中国商业志 | 新光三越的中国商业志
免责声明：本文内容为CRR原创版权，部分资料信息由项目方提供。文中部分图片源自网络，仅用于行业学术交流用途，如有权益疑问请与我们联系删除。文章仅代表作者个人观点，内容需读者自行甄别接受，与本公众号的主体企业无关。
独到视角 | 犀利表达 | 客观评述
商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。
Tags：
中国商业志
西安
合生元
合生汇
合生集团
合生
转载：感谢您对我们的认可，以及对我们原创作品以及文章的青睐，非常欢迎各位朋友分享到个人站长或者朋友圈，但转载请说明文章出处“CRRCHINA”。
昆明大悦城的“第一年”
