“对商业的进步永葆好奇心”
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作为国内较早专注于商业投资开发运营的企业，印力集团在市场上一直不缺乏声音。
尤其是在与万科携手，并相继接管凯德在中国的多个项目之后，印力商业的运营规模和行业影响力迅速增长。
所以，本期的「商业志」栏目，着实应该聊一聊印力了。
印力集团于2003年成立，专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链。
2016年，印力成为万科集团成员企业。截至2019年底，印力集团运营管理项目108个，覆盖50多个城市，管理面积近900万平方米，已开业面积为644万平方米。
目前，印力集团布局北京、上海、杭州、广深、武汉、西安的六大核心城市区域。
CRR一直对印力商业保持关注，包括、上海、成都、贵阳、太原等在内的多个印力商业项目，都曾出现在我们过往的推文当中。
尤其今年开年以来，疫情刚得到控制的第一时间，印力商业就按原计划开出了太原印象城项目，随后，上海南翔印象城MEGA也宣布将在8月25日正式开业*。
如此积极的市场表现，让印力商业逆势收割了一大波的关注。
那么，我们将尝试去梳理印力集团这几年的市场动作和几大核心产品线的布局及运营情况，尽可能还原其相对完整的商业发展轨迹。
01
收购资产
快速扩大市场规模
印力集团的前身是深国投商用置业（下称深国投），成立于2003年4月。
在媒体的公开报道中，深国投一度是中国最大的商业地产开发商，并且首次在国内引入沃尔玛及其经营的山姆会员店，还成功打造了「印象城」商业产品线。
在印力还是“深国投”的阶段，其合作伙伴先后有沃尔玛、凯德置地、美国西蒙集团、摩根士丹利以及华润零售地产基金等。
直到2013年11月，全球最大的私募股权基金黑石和工银国际通过股权收购方式，战略投资深国投并成为其最大股东。
2013年底，当时的深国投商置只保留有12家已开业购物中心，而一年后，该集团前后完成了多个城市项目收购，开业的购物中心已经超过30家，这在很大程度上都得益于黑石基金的全球资源协助。
随后的2015年2月，彼时已经在全国范围内拥有数十个购物中心的深国投商置，正式对外宣布更名为印力集团，并公布了集团未来的两大发展战略：
二是扩大购物中心品牌体系，将推出“印象汇”、“印象里”、“印力中心”三大新品牌。
接下来，印力商业的发展步伐明显加快，其中，在2016年与万科的携手成为了强有力助推器。
2016年11月，万科公告宣布将通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%的股权。
随即，作为万科集团的成员企业，印力接手了万科将旗下42个项目的管理，除了深圳和上海两地的万科广场保留原有案名之外，其它项目基本都更名成印象城、印象汇或者印象里。
印力商业在全国范围内的第二次大规模扩张，来源于2018年初对凯德商用旗下购物中心的收购——
2018年1月5日，印力联合万科，收购凯德商用在中国的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，交易对价为83.65亿元，引发市场大量关注与讨论。并在2018年10月左右，20个收购项目全部更名为印力商业的「印象系列」。
凯德出售给印力的20个项目名单 | CRR制图
值得一提的是，凯德出售的项目大都集中在一二线城市的非核心区或三四线城市。不过，对于印力而言，能够在较短时间内通过资产收购方式快速布局全国，并同步实现市场下沉，亦何乐而不为。
如今，印力商业的足迹已然遍布全国，并且就现阶段而言，印力一直坚持自主自持运营，希望通过自身多年的商业运营管理经验，逐步实现资产增值，累积在资本市场的竞争力。
02
自持运营
多线布局商业产品
据万科集团2019年的年报显示，截止2019年底，印力集团运营管理项目108 个，覆盖50多个城市，管理面积近900万平方米，已开业面积为644万平方米。
并且，在2019年，包括杭州金沙印象城、济南印象城、合肥万科广场、贵阳印象城在内的四个购物中心顺利开业，同时，上海三林印象城、长沙印象汇、淄博印象汇和潍坊印象汇也完成了更新升级和重新开业。
那么，接下来不妨分别聊一下印力商业目前的几条核心产品线：印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里。根据项目体量及所处城市和地段的差异，印力将旗下项目分别装入这几大产品线内，形成了印力商业比较完整的商业矩阵。
印象城MEGA系列是印力商业旗下层级最高的一条产品线，在印力集团的官网上，对于印象城MEGA的介绍是：超大型商业中心/目的地商业。所以，在选址布局上，这条产品线也会相对更加慎重、要求更高。
目前，印象城MEGA在温州、上海各落一子。其中，上海南翔印象城MEGA已经进入开业倒计时，很快就将正式现身。
不过，温州印象城MEGA实际上才是印力落地的首个MEGA产品，项目邀请到了英国知名建筑设计公司Benoy亲自操刀设计。项目总体量达25万方，购物中心部分体量18万方，另外还规划了7万方的商业街。
从公开的报道及资料可以看出，温州印象城MEGA的定位必然是城市级。我们也从项目方了解到，温州印象城MEGA预计将会在明年开业，目前的招商节奏推进良好，大概率会有不少品牌将跟随引力首次进入温州市场。
印象城是目前印力商业布局相对较广，且市场知名度与影响力都更大的一条产品线。作为定位区域型的购物中心，印象城已经进入了全国多座城市，在印力商业的六大区域（北京、上海、杭州、广深、武汉、西安）皆有布局。
今年5月，印力北京率先开出今年唯一的新项目——太原印象城，也是印象系列首次进驻山西市场。同月，印力还正式退出了其在上海首个开业的印象系购物中心——三林印象城。
另外，此前CRR曾多次关注的成都印象城也将于今年内正式开业。主打“好玩”、“有趣”的成都印象城，在开业前期的一系列营销动作，都颇具话题性，频频引起业内的关注。
印象汇和印象里之所以放在一起说，是因为二者都主要定位在社区与邻里的范围，以小而美的状态去实现对周边居民的日常生活满足。
从目前的情况来看，此前从凯德商用手里收购而来的项目，因地段和体量等因素限制，大都更名为了“印象汇”。
而印象里相比印象汇，或许更加贴近邻里生活中心的模式，并且目前布局的项目较少，暂时算不上印力商业的主打产品线。不过，在对印象汇和印象里项目的布局上，也足以看出印力对于社区商业的重视。
成都沙湾印象汇 | 图据项目方
印力集团董事长兼总裁丁力业曾在公开场合表示，“商业地产的本质是靠运营，靠长期收入。它是一个持续性的增长，不是一次性买卖。”这或许也是印力商业坚持自持运营的重要原因。
无论是通过何种方式获得项目，印力商业都会首选组建专业团队进行自主运营与管理。
可以说，印力的商业运营管理水平，已经通过“印象系列”的部分代表项目得到了体现。而与此同时，印力亦并未忘记自己提出的另一大战略，即推动集团品牌资产化，对接资本市场。
03
发行CMBS
积极探索资本市场
通过大规模的兼并与收购，印力用最短的时间实现了市场扩张，目前，其资产管理规模已经位于国内市场前列。
而在商业体量扩增的同时，印力在商业地产金融化的道路上也走在了靠前的位置。
实际上，盘活商业地产存量、推动资产证券化，已经成为全行业的趋势，而印力算是其中较早看到这一趋势的代表企业，近几年在中国已经得到蓬勃发展的资产证券化，也成为印力的重要的资产盘活通道。
2017年10月20日，印力集团成功发行“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”，开启资产证券化第一单。
2019年1月17日，印力集团第二单CMBS“中金印力-印象1号资产支持专项计划”成功发行，发行规模为人民币21.06亿元，该项目是印力集团继深国投CMBS以来又一次商业物业资产证券化的成功发行；
2019年3月1日，印力集团第一单类REITs“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”成功发行；
2020年4月23日，“中信证券印力-印象2号资产支持专项计划”成功设立，此次发行的CMBS总规模达33.70亿元，标的物为杭州西溪印象城和宁波鄞州印象城，总估值为53.90亿元。
多次成功发行CMBS产品，不仅让印力在境内资本市场上完成了比较成功的探索与尝试，获得了市场的青睐与认可，同时也能够佐证印力在资金实力、优质物业资产、商业运营经验等多方面的综合竞争力。
不少业内人士公认，通过专业的商业运营管理能力和价值提升能力挖掘资产价值，盘活商业地产存量，大力推动资产证券化，已成为商业地产企业存活的重要能力。很显然，印力在这方面的能力不容小觑。
与此同时，印力似乎也已经在“投、融、管、退”这一资产管理模式中逐步轻车熟路。
以三林印象城为例，2017年底联合深圳信城不动产拿下上海浦东三林地区原“三林城市商业广场“地块；2018年2月份正式开启旧改动工；2018年10月26日正式启幕。
从开启改造到正式开业只用了8个月，从拿地到退出也不到3年时间。并且，在印力的重新操盘下，三林印象城的经营数据也可圈可点：开业首年实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、会员近10万。
可以说，无论是城市更新水准还是资产管理水平，三林印象城都称得上是业内经典案例。也因此，我们对于印力商业未来的期待，或许将更多地放在资产管理与资本运作的层面。
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