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爱琴海首进南宁深度观察
2020-10-22 14:15公司商业志 人已围观
简介对商业的进步永葆好奇心 3855 characters/18pics , r eading time10mins Copywriter: Terry Sally 说了好久都没有成行的南宁商业市调，感谢 南宁华丰城爱琴海城市广场， 帮我们实现了愿望。 动身之前，...
说了好久都没有成行的南宁商业市调，感谢南宁华丰城爱琴海城市广场，帮我们实现了愿望。
动身之前，我跟一位CRR的资深读者、就职于南宁某商场的朋友，做了一场深入的微信交流。我的同事，也跟一位就职于上海某商业项目的土生土长的南宁朋友，进行了一次有趣的聊天。
很有意思的是，两个人都对爱琴海的进驻，表达了热切的期待：毕竟谁也不想看到南宁核心CBD，永远只有一个万象城「独孤求败」。
那么，南宁华丰城爱琴海城市广场会给南宁商业带来怎样的商业活力？能否让商业低洼激起一些浪花？
好吃的广西，here we go。
落地南宁吴圩机场，体感温度是成都的9月，热而不闷，湿而不润。
天气不错，但交通就有些令人焦虑了。
距市区近40km的机场目前没有轨交衔接，机场大巴班次也不多，最便捷的方式还是打车。
但稍不留神，刚刚才友好热情地塞给你叫车名片的司机，转头就能把100块的路程给你绕出200块来。
如果说窗口服务行业从某种程度上来看，能代表一座城市的商业文明发展水平，那么南宁给我的第一印象，果然是华南的「商业洼地」。
从宏观来看，多个角度的数据肌底和政策支持，都在指向一件事：这个「商业洼地」的「发展潜力」正在明显释放。
战略地位上，南宁地处泛北部湾经济合作、大湄公河次区域合作、泛珠三角合作等多区域合作的交汇点。同时，南宁也是中国面向东盟开放合作的前沿城市、中国——东盟博览会永久举办地，是国家「一带一路」的重要门户城市。
城市GDP层面，据官方统计口径，2019年中国城市GDP的TOP50排名中，南宁以4506.56亿元总量位列第50位，也是广西省唯一一个上榜的城市。
GDP产业结构来看，2019年三大产业对经济增长的贡献率分别为11.9%、20.7%和67.4%——第三产业长足发展的经济结构倾向性，已经很明显。
对南宁不太了解的朋友，从上面这张高德地图的截图，可以看到大致的城市结构：
以邕江为城市东西走向的地理结构核心，围绕南宁火车站的是「老城区」，新兴的动车站，南宁东站以南的青秀区，沿着东西方向的民族大道自西向东延伸，则是目前商业最集中的城市核心CBD。
而根据南宁市《十三五新型城镇化规划（2016-2020）》，南宁将构建「一区两片、六带多组团」的新型城镇空间发展格局，以中心城区为核心，以主要交通干道为轴线，进行下一阶段的城市发展规划。
很显然，中心城区和交通轴线的核心地位，再度被赋予了新的历史使命。
这也意味着青秀区的城市核心CBD占位，将会被进一步深化及强化，而南宁城市商业的核心，将继续以此为中心进行延展。
02
城市东扩，消费升级
爱琴海新生代产品
其中，城市核心CBD商圈，便是金湖广场以东、以民族大道为轴线的凤岭商圈
在这个商圈内，「人气王」无疑是会展航洋城。
但客观而言，这座本地开发商操盘的商场，除了人气之外，结构、动线、落位、空间、服务等各个运营环节，在我看来，都很难在未来更长久的时间内持续收获如今的人气。
另外一个撑起南宁商业门面的，就是在集团内部和全国业界都鼎鼎大名的，一定是航洋城斜对面的南宁万象城——它不仅是南宁唯一一座重奢定位的购物中心，更是全国唯一一座拥有同名地铁站点的「三首层」结构的万象城。
与城市发展方向一致，从会展航洋城和南宁万象城一路往东，是南宁向东发展的绝佳地块，东北及东南方向，分别是南宁凤岭北新兴品质住宅区，以及凤岭南邕江北岸的三岸仙葫片区，汇集了大量中高端优质住宅项目
而位于这一片区的「西起点」、地铁1号线埌东客运站出口的南宁华丰爱琴海城市广场（以下简称南宁爱琴海），恰好成为了南宁城市核心CBD「东延线」的载体。
该项目与会展航洋城和南宁万象城之间，间隔了一段3KM左右的距离，从位置关系而言，形成了较为有错位感的商圈延续。
这座9万方的爱琴海轻资产项目，以商圈共荣和商气东拓为原则，将项目定位重心，放在了与上述两个成熟项目进行差异化互补之上，面向项目东北侧凤北片区和东南侧仙葫片区的客群为主体，打造一座品质生活优选场域。
城市战略地位重要，综合发展水平尚处于省会级城市的「厚积薄发梯队」，加之十三五规划将重点放在核心片区和交通轴线的打造上，而整座城市往东往南的发展格局，已然确凿无疑。
这些背景资料，那么接下来细聊这座爱琴海项目时，大家应该就能比较清晰地理解到，为什么我们会认为这个项目前景可期了。
首先，是项目区位。
南宁爱琴海距南宁万象城仅3km，距离会展航洋城仅3.7km，加之同一区域内，还有青秀万达、上海天地、东盟盛天地、水晶城、万科里等项目，商业总体量达到了近百万方。
密集的商业分布背后，是怎样一个消费市场？这里有一组数据
* 青秀区常住人口80.8万人，人均GDP达12.34万元。
* 青秀区的生产总值高达1188.58亿元，占全南宁市的1/4。
* 青秀区社会消费品零售总额达460.56亿元，居民人均可支配收入达48286元，均位列南宁市各区域首位。
* 项目2km辐射30万消费人群，3km辐射60万消费人群，周边写字楼53座，政府职能部门办公单位62个，80余所学校，190多个高入住率品质小区。
市场需求固然存在——刚需型消费与西侧的外溢享受型消费并存。
从东侧南北方向进入往金湖广场方向「进城」的消费者，此后都将会多一个选择，而这座爱琴海项目，也深谙此理。
再来，看一组项目硬件数据
该项目的商业部分建筑主体分为三个板块，A、B座5层（含LG层）、C座7层（含LG层），沿城市大动脉民族大道一字排开，整体展面约350m，大开间无遮挡，品牌分布一目了然。
我们在项目内部也进行了简单地走访，商业部分的长方形结构让室内动线非常清晰，店铺开间和内外展面都很大，无梁柱遮挡，视野通透性很好，特别适合做「城市旗舰店」等特型店铺。
根据「商业动线可达性回环度」的算法，南宁华丰城爱琴海城市广场的条形动线设计，合理性很高。
但不可否认，没有一种动线是完美的，长条形动线的弊端就在于冷区明显。
南宁华丰城爱琴海城市广场西面毗邻埌东客运站地铁D口，人流量车流量大都从西面进入，故越往东走冷区愈明显。
对此，项目在进行招商和店铺落位时，特别将大品牌跨层店落于东侧冷区（下图右侧区域），并用网红茶饮或咖啡（下图绿色部分）对其进行客源导入，加之外摆区域的搭配，最大限度为冷区引流。
第三，结合选址与动线，看品牌。
从我们实地走访的情况来看，南宁目前的商业情况，富有体验感的品质商业空间，为数稀缺。
瞄准这一市场空白，串联起凤岭北成熟高净值人群集聚居住区和人群密集但商业空白的仙葫片区，处于凤岭商圈核心位置的南宁爱琴海，找准了自己的品牌定位。
凤岭商圈的常住人口更多是这座城市的新兴家庭、潮流新贵，他们需要一个可娱乐的、能满足多元化社交需求和提供格调生活方式的商业新空间。
因此，区别于南宁万象城和会展航洋城，南宁爱琴海项目更强调「体验」，尝试打造多维度、创新主题场景的全新体验式商业中心
从业态占比可看出，包含影院、超市及大型儿童游乐场在内的主力店，与口味超全、品牌极为丰富的餐饮业态，几乎并列占据了第一的位置，两者加起来占比已达71%。
目前，南宁爱琴海项目的招商工作正在有序推进，主力店已经确定，更多的租户也正在洽谈之中。
对于大家多有提及的「如何与万象车和航洋城做差异化互补」，相信看到这里，各位心里也已经应该有答案了。
目前，爱琴海的轻资产管理已入驻北京、上海、天津、重庆、成都、苏州等80余个城市，广西区域目前已确定入驻南宁、百色、柳州、桂平和崇左五座城市。
据了解，爱琴海百色项目已于去年9月正式开业，商业总体量6万方，140余家优质品牌同期亮相，其中70%品牌为首进百色，项目开业前2日便吸引逾30万人次打卡，刷新了百色地区的商业项目客流新纪录。
而爱琴海集团在百色项目上取得的成绩和累积的运营经验，也为此次落子南宁奠定了市场基础。
轻资产管理输出型的项目，大多会遇到物业结构不合理、原有公区设计不完善等现实问题，但就此次实地走访沟通来看，南宁爱琴海项目正在解决这些「疑难杂症」的道路上越战越勇，蹚出了一条适合自己的路子。
我认为，在确定餐饮业态高举高打的高占比战略之后，次主力店的方向也逐渐明朗。后期，对于零售业态的战略性调整，也必定会随着场子的成熟而逐步发生。
坦白说，我没有预料到能在广西南宁遇到如此专业的商管团队，走访之后，对他们操盘的这座爱琴海城市广场项目，尤为充满期待起来。
等TA明年开业，我们还会再次造访。我相信，彼时的南宁华丰城爱琴海城市广场，一定不会与我们的期待值落差太大。
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