2020: 龙湖商业的南京崛起

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Copywriter: Terry

金陵稳落4子

河西天街明年将至

2018年深秋的那场龙湖南京品牌发布会，至今还历历在目。

两年时间飞逝而过，龙湖在南京的商业项目，全部一一如约兑现，只剩下最后一座——河西天街，即将在明年亮相。

这个见证的过程，很真实。

第一个开出来的六合天街，区位较远，难度指数5颗星。

第二座，龙湾天街，是在今年6月19日开出的、全国疫情后首个10万方以上的新项目，也是龙湖商业今年新开业的第一个项目，局面之艰难，可想而知。

第三座，是今年9月19日开出的江北天街，承载江北版块商业近10年未有新商业大作的期待，追求首进品牌升级，自我突破难度倍增。

事实上，没有哪一座天街的开业，是轻松的。这过程的「虐」，与结果的「爽」之间，是让整个华东三区团队感到特别饱满的成就感：

六合天街开业期间，客流32万人次，销售2400万，整体出租率达99%，250家品牌店铺中，60%为区域首进。

龙湾天街的开业3天客流近50万人次，销售4600万；龙湖南京首个地铁上盖的TOD商业项目——体量22万方的江北天街，开业头两日，客流达到45万+人次，销售3500万+。

如果说这些数据都是「样板化」的话，那么，一座商场的开业，能引起市级政府和中央媒体的关注，那多少应该算得上是业界少有的「商业高光时刻了」

当我们仔细回顾龙湖南京这两年的发展历程和成功路径时，我认为主要有4点值得借鉴的经验：

其一，前瞻性地进行城市重要节点占位布局。

目前4座天街的拿地布局，几乎都在重要的城市发展节点上：南京新兴核心CBD河西片区的河西天街，日益火热的杨家圩江宁中心片区的龙湾天街，位于国家级江北新区的江北天街，以及日趋成熟的雄州副中心区域片区的六合天街。

每一座，都直击路网及轨交核心节点，落子于常年未有品质商业增量出现的片区，瞄准市场的刚性需求，果断决策。

其二，够深度地挖掘区域市场消费需求痛点。

对于不同的城市区域而言，消费市场的痛点大有不同。4座天街的品牌定位、项目定位、招商定位和推广定位，几乎都是依据区域核心合群的需求一脉相承，在拉动消费升级、提升消费体验、创造消费需求等多种维度，为所在地域提供了全新的生活空间选择，实实在在地推进了商业文明的发展。

其三，依托集团优势资源进行多维快速突破。

龙湖的招商很强，业界周知。南京开出的三座天街，几乎每一座都创造了区域首店过半的「奇迹」，这就非常难得了。

究其根本，集团层面资源库的建立与输出，是一个很重要的支撑。这不仅仅在招商层面，在推广层面也是如此。我们看到的三座天街开业的主IP资源都极好，推广逻辑线和实施结果，都在南京引发了极大的关注度和热情。

第四，集团赋能，区域优势互补深度合作。

这一点是比较突出的。我们看到，在集团的多方资源及影响力的赋能之下，华东三区的区域团队与项目团队之间，完全是优势互补、并肩作战的姿态，并且通过区域联动与深度合作，先后开业的多个项目都得到了更全面的支持。

这不仅消弭了项目之间很多时候的信息不对称，让很多本地优质资源能在不同项目之间协调平衡使用，也让区域在统筹策略、安排实施、配合协作的时候，能最大限度地快速调配资源，实现最良性的结果。

不意外地，有了这些漂亮成绩打底，市场对于2021年即将面世的龙湖南京河西天街，就自然而然产生了「一定会更加出彩」的预判。

客观而言，我也对此预判几乎持有完全肯定的态度：

河西天街的区位优势最为显著。

这句话的正确理解是，虽然已经开业的三座项目都处于各自区域内不错的节点位置，但放在全城来看，河西天街位于南京最为炙手可热的建邺河西片区。

这一片区是目前南京平均房价最高的区域，常驻客群超百万，并且是市场普遍认知中的「高质客群」。

这里不仅有保利大剧院、南京眼等城市地标，也是南京市重点发展的金融、互联网、科技等产业的园区「集中营」。

此外，从区位交通网络来看，除了凤台南路和河西大街两条快速路可以直通全城之外，河西天街的轨道交通优势也很显著：

项目与10号线中胜地铁站近在咫尺，联通雨花台区、 建邺区和江心洲城市南北动线客流，未来，7号线还将会拉动城东及西南方向的客群到达项目

此外，河西天街的筹备时间最为充分。

根据官方消息，作为目前南京唯一一座龙湖天街A类项目，河西天街将在2021年第三季度正式开出。

很显然，经过前面3个项目开业的「硬仗」，龙湖华东三区在河西天街的操盘上，不仅越来越有经验，还能充分享受到龙湖商业品牌商业在南京市场上，不断提升的市场知名度和城市影响力。

我们可以从几个维度来解读这座龙湖南京的「集大成之作」：

首先，从客群情况来看。

市调结果显示，项目3km范围内辐射62.5万人，5km辐射近150万人，到2023年将辐射超过160万成熟消费群。而这个区域内的人口结构比较有趣，办公人口和居住人口几乎是一半一半

在此基础上，我们进一步了解了居住客群和工作客群的年龄分布情况，发现26-35周岁区间的客群占比最高，分别为32.4%和41.9%。

而当我们把这个范围扩大到26-45岁时，这个年龄段客群的整体占比就高达了58.32%——过半数的年轻活力群体和实力亲子家庭，显然成为这一片区的绝对主力

因此，当我打开河西天街的项目手册，看到河西天街以「激活」为关键词的鲜明定位——「24H＋生活全能中心」，便是意料之中的惊喜了。

根据之前对河西天街所在版块的实地走访了解，我认为这样的项目定位再贴切不过：

在这里，汇集了建邺区政府、东南大学国家大学科技园、阿里巴巴和小米的华东总部、以及金奥中心等政商内容，从行业角度来说，区域的日常氛围相对比较严肃，缺乏轻松活泼的生活气质——「一键激活河西」，成为板块内的品质活力空间担当，是河西天街非常贴近市场的自我定位。

第三，从业态招商来看。

在此以客群画像为导向、区域未来为核心驱动的项目定位之下，得出的项目楼层业态落位方案，就显得比较靠谱且务实了

优质的商业内容，须有同等优质的商业空间作为有效载体。在这一点上，河西天街将会给到市场的直观视觉感受，同样令人比较期待：

项目拥有精致设计外观，充满六大挑高中庭，以及园中游园、四季中庭、梦幻花园三大主题空间，将空间美学与自然环境进行了无差别连接，效果图看上去就相当有卖点：

龙湖南京河西天街内部效果图 | 图据官方

作为龙湖体系内为数不多的A类天街项目，河西天街的「生而逢时」，已经是毋庸置疑的客观事实了。

而由此，我不禁回想起龙湖商业华东三区一次性高调抛出4座天街的发布会现场，当初多少有些梗在心头的怀疑和担忧，至今早已全然消弭不见。

取而代之的，是持续期待且信任，龙湖商业能够在南京市场以成形的网格化布局，继续「激活」全新的生活方式，坚持精细化运营理念，提升并引领城市区域乃至整座城市的消费模式。

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