上海昌平路上一栋小楼的整层楼面，被改造得颇有设计感，这里是MOHO上海团队的办公室。会议室的窗正对着在建中的合生商业首个高端项目——MOHO。
在这里，CRR很荣幸与MOHO高端产品线联席董事长张佳静（Eva Chang）女士，进行了一次对话。
开始之前，有必要先了解一下这位MOHO的「背后推手」。
张佳静女士拥有近20年的奢侈品零售行业和高端商业地产开发经验，以及超过10年的大型公开上市公司的实战管理经验。
她曾在瑞⼠历峰集团、法国酩悦·轩尼诗-路易·威登集团担任高级管理工作，曾经参与开发的项目有台北101金融中心、东京GINZA SIX、尚嘉中心在上海及沈阳的项目等。
如今，作为MOHO的联席董事长，她的名字再一次与「创新」紧密联系起来。
它属于老静安的北部，是上海百年历史人文生动的注脚。戈登路（江宁路）和西摩路（陕西北路）的部分路段被划在公共租界区里，分布着多座诸如美琪大戏院、梅龙镇酒家等老上海文化地标。
它不属于任何商圈，但这里距离上海优质商业项目云集的静安寺商圈和南京西路商圈仅1-2公里之隔。
这是市区为数不多的可开发地块，且周边以成熟社区为主，合生商业为何要以高端产品线MOHO入市？
作为北静安的首个高端商业，MOHO能为这块具有120年文化的「老」地标带来什么样的「新」价值？
项目的定位如何与不远处两个成熟商圈项目形成区隔？项目的原创IP空间运营思路是什么？
或是因为对面的张佳静女士早年拥有高奢品牌管理的工作背景，这一次的对话中，MOHO给我的印象，更像是一个品牌落地。
因此，本文就尝试以品牌角度出发，聊聊MOHO的两个亮点：品牌定位和运营模式。
以用户思维出发
定位城市文化潮流聚集地
「因为我是品牌人出身，甲方乙方都有做过，深知打造品牌的第一件事都会以对标用户做研发，找到需求点，所以，我做MOHO的第一件事就是在找对标用户，寻找定位。」
在正式介绍项目之前，张佳静女士先解答了我对于「MOHO」产品线名由来的疑问。
合生商业认为，Modern不仅只是字面上「现代的」、「潮流的」的意思，它还包括2层含义：
不断迭代。当下的中国在全球范围内依旧是一个快速发展、蓬勃且富有能量的市场。几乎每个时间点，都会有新的机会在不同的新城市出现。MOHO就应该是一个与时俱进，不断迭代的商业品牌。它对未来的变化能够快速响应。在每一个当下，都能代表当下的潮流。
包容且有弹性。纽约的SOHO能够包容任何业态和任何品牌，TA们来到SOHO都能保有自己的个性。合生商业希望MOHO也是这样一个富有魅力的场域，无论国际大牌还是国货品牌，都能与MOHO融合，在MOHO里发挥创建、找到适合自己的个性。
同时，MOHO也代表More Hopson，意指合生商业富有更多种的风貌以及更多元的发展。
综合上述2个解释，我们可以将MOHO理解为是合生商业内部富有未来前瞻性的一条产品线：未来合生商业在国内布局的每个MOHO都是不一样的，甚至每个MOHO在每一个当下都是不一样的。
在定义「MOHO一代」时，她认为，「这是愿意不断迭代自己，接受新生活方式的一代，他们的年龄是可以被模糊掉的」。
显然，这只是MOHO品牌以及用户的大概念，如何落地还需要结合在地目标用户的具体特性和需求。
开篇有提到，江宁路陕西北路这一带是一个有文脉的区域，不少文化老坐标分布于此。其中，中共中央阅文处旧址就在项目旁边。
得益于与繁华喧闹的南京西路相隔一公里，这一带成为人们理想中的在城市中能够偏安一隅的「后花园」。这里有不少上海最早的一批外销房，也是历来外企外派人员的首选住宅区之一。
居民素质偏高，不乏许多导演和艺术家。国际人士偏多，带起了延平路武定路一带的酒吧氛围。再加上去年新开业的「陕康里」，这一带的国际感不亚于早年的衡山路和永康路。
结合「MOHO一代」的定义，以及项目所在区位人群的特点，MOHO将购物中心定位「潮奢」，期冀为目标用户带来超凡生活提案。
「南京西路商圈和静安寺商圈不缺『重奢』或『高奢』的项目，但他们未必能提供『MOHO一代』寻求有趣体验的需求，这是MOHO可以去弥补的。」
张佳静认为，「潮奢」的定位亦是MOHO与南京西路老牌商业体竞争的突破口。
「合生商业是将MOHO当作一个品牌在经营，以商场的顾客需求为第一考量点，从运营思维、服务理念、人员架构到后台系统设计等等都是从用户出发。」
她举了一个例子，作为一个18万方的商业综合体，MOHO不仅有购物中心，还有写字楼和酒店式公寓。
区别于大部分商业地产对于综合体各业态单独管理的模式，MOHO则是由一个CRM团队统一管理三个业态的客群。
通过大数据，分析出他们的行为模式以及消费习惯，为用户提供更精准优质的服务，也以此做为购物中心调改基准之一。
创新运营共生模式
与品牌共荣共创
如何理解「潮奢」的定位？
「让国际品牌和国内的潮流品牌通过设计而呈现在一个空间里」，张佳静说。
这句话听上去挺简单，背后是品牌和商场间的博弈，考验的是运营力。
这也是为何国内很多商业地产商不愿更进一步去涉及「货」的管理，而宁可做好「场」的维护。一方面是巨大的成本，使运营团队不愿去冒风险；另一方面则是商品团队的组建。
商业地产竞争激烈，要保持行业领先，合生商业需要寻求一个可以跨时代，在市场上有竞争力的项目，这也是MOHO敢于「迎难而上」的主要原因。
同时，集团管理层也在大力支持、积极推动具有创新性的业务。因此，MOHO在理念和模式上的呈现都是具有创新意识的。
具体落位到商业模式上，她说，「MOHO根据目标用户需求提炼出5大IP，创新性地提出运营共生模式，与品牌深度合作打造独家购物体验，探索购物中心与品牌之间的共荣共创。」
MOHO邀请设计师以人的肌肤纹理为设计理念，将这个空间打造成「艺术廊」的概念，核心是以设计为底色将零售与百货相结合。
统装区甄选品牌的维度也较为多元。除了暂不具备运营能力的小众品牌外，还有部分国际品牌由于零售区较为饱和，也愿意配合进行统装。同时，小众美妆品牌的引进方式包容性也很强，除了已进入中国的品牌外，还有跨境通的产品。
香水吧：这是MOHO 呈现的香氛体验区。在这里，顾客可以自由尝试不同的气味，定制组合自己的香水。
沙龙室：这是为品牌所特别打造的护肤保养体验区。品牌可以将VIP客户带入沙龙室进行个性化定制服务。
男士美妆护肤空间：MOHO认为男士护肤及彩妆意识已经觉醒，尤其在上海这样的城市，越来越多的男性重视自己的颜面管理。在此契机下，MOHO BEAUTÉ为男性提供护肤及美妆的多样化选择。
开业后，MOHO BEAUTÉ也会与不同的艺术家合作，根据节庆打造不同主题氛围。同时，也会与MOHO计划引进的沉浸式剧场合作，为消费者提供不同的体验。
2、天马行空的IDÉE LABO
「近年来，人们对艺术品的收集上有很多不同的诠释，他们更喜欢有点讽刺，或者说有更多内涵的艺术品」。
MOHO为这些艺术品创建IDÉE LABO这个文化IP。
IDÉE LABO，源自法语，意为「有想法的实验场」，MOHO希望这里是一个为一切个性潮流、天马行空的想法提供实验性的场域。
这个区域目前定位「潮玩」。由于潮玩属于小众品类，作品也小，零售店的模式不足以吸引消费者。
因此，MOHO特意邀请意大利设计师对该区域进行统装设计，希望国内外有想法的艺术作品都在这里聚集，传达生活中有趣的元素。
除了潮玩产品，这个区域还有部分Vintage商品。「我们发现收藏有意义的中古产品是未来很重要的潮流趋势」。
购物中心自营，深入供应链是核心。「MOHO除了组建自己的买手团队外，合作伙伴都是国内头部经销商。」
3、将社交X文化融入美食的MOHO MARCHÉ
MOHO MARCHÉ是餐饮IP。在设计这部分内容的时候，MOHO同样从用户出发，将不同客群的不同需求罗列出来：
可以是MOHO写字楼和酒店式公寓用户随时可以来喝一杯放空的地方；
也可以是在南京西路商圈上班的客群，下班后的欢聚社交地。
基于这些用户的需求，MOHO MARCHÉ呈现出以下3个特点：
餐厅档口化：打造成与本土餐饮元素相融合的「食街」，其中不乏本土特色餐饮品牌。
美食社交化：打破餐饮业态在购物中心的时间限制，成为全天候使用的场域，周末的营业时间至凌晨3点。除了餐饮外还设置乐队表演、脱口秀等各类娱乐节目。
中餐西化：邀请富有经验的设计师与主要餐厅共同设计菜品，将菜式西化以适应人们观看娱乐节目的便利性。
4、虚拟偶像
这是MOHO根据消费者属性和行为模式推出的一个人设，TA将让MOHO成为中国零售行业中以原创全数字化IP赋能城市运营的代言人。
5、女性创业孵化平台SKY PARK
这部分是我个人觉得令人振奋的板块。
据一份针对上海25-45岁女性的调查显示，约有60%的人愿意在自己有能力的时候尝试创业，这给了MOHO打造女性创业平台的底气。
「MOHO希望能够切实地推进女性创业者的事业」。
届时，MOHO会在写字楼区域开辟三层空间打造共享空间命名「SKY PARK」，并以会员制的方式来运营。
SKY PARK不同于一般共享空间的主要点在于，它更像一个MOHO内部的孵化平台，以MOHO自己的基金介入，并提供平台给创业项目进行对标。
比如，创业项目是零售品牌，那么MOHO的购物中心就是品牌直接的试验场。
从目前呈现的效果来看，MOHO的确有想法且有新意，我好奇的是背后的困难是什么？尤其是合生商业在没有做过高端商业项目的背景下，品牌为什么要配合商场进行统装？
「其实高端国际品牌反而很认同，因为他们也在寻找好的渠道、寻找年轻的客户来增加黏着度，MOHO的理念让他们觉得这是一个很有新意的场域。」
「对于一些规模不太大的品牌，反而会有些担心，尤其是在疫情后，他们拓店更看重是否能快速产出收益——好在整个过程中，不断地有合作伙伴加入，彼此增加信心。」
在4月22日的的媒体会上，MOHO公布了目前已经合作的部分商户名单：
讲真，在听完整个项目的介绍后，我对MOHO抱有很大的期待。毕竟，在疫情后的当下，大多数购物中心选择的是保守，而MOHO让我看到的是「勇敢」。
正如张佳静女士所说，「当下，品牌和购物中心都在寻找新的客群黏着度，我们这么勇敢地在往前冲，品牌和合作伙伴也认同我们的理念并积极选择合适的产品线对标，这是一个正向力的形成」。
毕竟，上海本身就是一个包容度极强的实验场，任何先锋艺术、先进技术和创新的体验，都能在这片沃土里生根发芽。
预计年底正式开业的MOHO，当然也值得拥有更大的期待。
