姑苏城西，「老项目」又有「新惊喜」
2021-05-06 14:18公司商业志 人已围观
简介来苏州市调，有一个不能回避的项目：龙湖狮山天街。 作为城西商业标杆，龙湖狮山天街早已声名在外。 4月30日，狮山天街迎来了它的点睛之笔 狮山天街北里 。伴随其落成，狮山天街...
来苏州市调，有一个不能回避的项目：龙湖狮山天街。
作为城西商业标杆，龙湖狮山天街早已声名在外。
4月30日，狮山天街迎来了它的点睛之笔——狮山天街·北里。伴随其落成，狮山天街的完整度和呈现度将更上一层楼。
4月30日-5月3日，龙湖苏州狮山天街AB馆实现总客流超50万人次，销售额突破4200万元，销售业绩再创新高。
事实上，我们对于狮山天街一直保持着关注：
三年整，关于苏州狮山天街的「过去」与「未来」
从「入局」到「领跑」，探究龙湖苏州狮山天街运营手法
时值北里落成，重看狮山天街的发展历程，我又有了新的感悟。
“苏湖熟，天下足”。
作为2020年全国GDP排名第六的城市，苏州的城市特点，可以概括为「低调有实力」。
在2011-2020城市规划中，苏州明确城市定位为“文化名城、高新基地、宜居城市、江南水乡”。其高新基地的定位，则以高新区为主要载体，引领苏州科创产业发展。
高新区中的狮山板块，更是近些年来苏州各板块中发展迅速的佼佼者。
2020年11月28日，狮山商务创新区获批成立正式挂牌。未来将以狮山路CBD核心区为中心，打造满足多样人群需求的宜创圈、宜游圈和宜居圈
引进产业园区：布局中外创新智能制造园、科技与生产性服务园、上市企业总部园、横山高新技术产业园和苏州国际教育园；
打造产业体系：形成涵盖智能制造、科技与生产性服务、金融保险三大重点产业，新能源、智能安防、智能医疗三条新兴产业链以及工业互联网产业集群的“3+3+1” 的产业体系；
高端商务云集：狮山创新区内云集25家银行机构、71栋商务写字楼、30家世界五百强企业以及17家星级酒店，辐射商务人士近20万。
板块内轻轨1号线、3号线便捷联通，另有5号线将于2021年6月通车，届时三轨环伺，通达全城。
龙湖中心，集酒店、办公、商业为一体大型城市TOD综合体，为狮山板块贡献了丰富的业态可能性。狮山天街，则是新区的商业标杆，堪称苏州商业版图上最有影响力的购物中心之一。
狮山天街的影响力，来源于其与狮山板块的共同成长、互相成就。
狮山天街
2017年以前，苏州新区整体商业氛围较为匮乏，区域内已有商业水平良莠不齐，周边品质消费需求外溢严重。
2017年9月，狮山天街正式开业，刚一面世即以破局者的姿态，站稳城西商业高地
2017年9月，龙湖狮山天街正式开业：开业招商率近100%，开业率高达95%，当天客流突破22万人次，全场销售1678万元。
2018年9月，龙湖狮山天街一周岁：活动期间客流突破30万人次，全场销售3500万元，年度业绩超12亿元，总客流达1700万人次。
2019年9月，龙湖狮山天街两周岁：活动期间客流突破45万，全场销售5500万元，年度业绩达到16.8亿元，总客流达到2300万人次。
2020年9月，龙湖狮山天街三周岁：活动期间3日总客流45万+、全场销售突破6000万，会员总量突破50W。
回顾狮山天街的发展历程，可以看出其客流人次、全场销售额都屡创新高。
一方面，狮山天街的出现，极大地提升了板块内商业品质、生活体验，起到了人流导入作用；另一方面，随着狮山板块的成熟、商务创新区的正式设立，更多知名企业入驻，为狮山天街提供了更为丰富的优质客群。
作为狮山板块发展的见证者、参与者，狮山天街的最后一块拼图——北里，已经完整拼合。以完整体姿态出发的狮山天街，未来将为狮山板块带来怎样的改变，我们拭目以待。
狮山天街·北里位于200米超高层的苏州龙湖中心1-3层，与狮山天街连接直通，也令其成为建筑面积29万方的超大综合体。
作为狮山天街最后的呈现部分，北里与天街主体在结构上连接互通，在客群、定位、业态和品牌上均呈现一定的互补性。
北里本身最主要、最直接服务的客群，即来自龙湖中心的商务、酒旅客群。苏州龙湖中心内设5A级办公、苏州首家五星级酒店 Hotel INDIGO，其客群的消费力、鉴赏力都是在苏州首屈一指的。
相较于狮山天街针对中产阶级和时尚人群的客群定位，北里服务高端商务白领的客群指向更为明确，与狮山天街形成了明显区分。
从客群出发，北里定位「精致暇生活」，与它庞大的白领商务客群基础紧密贴合。相较于狮山天街「城市欢聚场」的定位，北里更像是它在物理层面以及功能性上的定向拓展。
「精致」，是当下白领推崇的小资文化的精准概括。「暇生活」，则代表办公、出差之外的休憩、放松选择。通过「精致暇生活」的定位，北里的「精」和天街的「全」形成了有效区分和优势互补。
业态品牌方面，北里注重购物氛围的打造，是真正的小而精。龙湖狮山天街·北里共汇聚31家品牌，各业态规划占比为零售11%、餐饮40%，服务业态49%。相较于购物中心，北里服务业态占比大幅提升，与其客群需求及定位相匹配。
品牌方面，引进了蔚来汽车、福特MustangMach-E、华为、贰麻酒馆、捞王、洪禧楼、熬八年、代数学家、健萌、天鹅湖畔、GRIZZLY拳击、ALL WHITE、bp设计师买手店等知名品牌，形成了多层次的品牌矩阵。
其中，福特MustangMach-E为江苏首店，为消费者带来了不同以往的新鲜感，让他们在北里深刻体会到了“精致暇生活”的真谛。
4月30日，北里正式启幕，其整体出租率、品牌同步开业率达到100%。
狮山天街·北里开业
开业期间，高新区政府举办的“五五购物节”启动仪式正式落地，伴随着多种活动的举办，其热度得到了广泛传播。
开业期间，人气明星季彦霖见面会、天声不凡成团夜、IDOLSCHOOL超级应援、北里音乐之夜等为大家带来了不一样的体验。
健萌健身开业活动上，知名主持人杜海涛的出现让现场观众倍感惊喜。购物消费方面，也有诸多折扣及优惠可以享受。
随着北里开门迎客，苏州龙湖中心城市综合体「全业态、全客层商业综合体」的项目定位得到了进一步夯实，未来它将为狮山商务创新区提供一站式的商业、休闲、商务城市功能配套，吸收更多样、更全面的客群受众。
纵观整个苏州，龙湖已经布局4座天街，分别是苏州新区狮山天街、园区星湖天街、吴中区东吴天街（预计2021年9月开业）及姑苏区胥江天街（预计2022年12月开业），从地理位置来看已经基本形成苏州城区「重点区域全覆盖」。
聚焦苏州的四座龙湖天街，TOD是必不可少的关键词之一。
龙湖曾在官方发言中透露，新型城市化的核心就是大城市、城市群、卫星城。大交通及城市内的地铁的网格化的毛细血管式的交通，让这些年轻、有支付能力、有活力的人口高度集聚在这些大节点上。基于此，龙湖天街布局TOD是契合大势的战略举措。
期待未来苏州两座新天街开业后，发挥更加亮眼的规模效应。
小结
北里与狮山天街的关系，其实是小型功能性商业与大型购物中心关系的代表性衍射。
随着购物中心的增加，客群更有针对性、服务范围更小的功能性商业如何与其有效区分、差异互补，是行业内都在关注的问题。
北里无疑提供了一个好的示范：对于客群做足够细化的区分，并紧密围绕其需求做高效服务。固然，北里有其难以复制性：其位置上与天街的联通，本身客群的高质都非共性，但其在精准定位、业态品牌规划方面仍有可借鉴之处。
老项目，新变化，也为我们带来了新的思考。未来期待狮山天街这个老朋友，能为我们带来更多新惊喜。
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