今年，大湾区的国家战略一路火出圈到娱乐和商业领域，从《披荆斩棘的哥哥》到华南商业密集迎来新项目的入市和大范围的重磅规划，不止广深港澳，连带佛山和东莞等城市，也陆续进阶新一线城市序列；珠海横琴粤澳深度合作示范区的热度也一再攀升，众多房企纷纷抢滩布局。
总部位于深圳、扎根湾区多年的中海环宇商业（拓展阅读：《「良驹」中海商业》），也逐渐在自己的「大湾区主场」站稳脚跟。
继佛山两座环宇城协同发展的道路稳稳当当走通之后，今年11月19日，珠海环宇城火爆开业，连同已经成为珠海城市名片的富华里，使得中海环宇商业在大湾区及华南片区的发展格局初步形成。
回顾去年我们对中海商业的定性认知——「良驹」，到今年再来看这个标签，似乎更加恰当：先天优势与后天趋势一样不缺，客观成绩与主观努力一直并存，行稳致远，实至名归。
年底盘点季，我们尝试从第三方视角记录中海环宇商业在大湾区及华南的成长道路，回顾客观事实，启发年度思考。
据赢商大数据今年年初的统计，2021年全国拟开业购物中心突破1,000大关，达到1,113个，总体量为9,725万㎡。
时间来到年底，根据联商网近期的统计，按照面积8万㎡以上口径统计，2021年新开业购物中心510个*，总体量6,581万㎡
*上图为联商网今年10月统计的2021年全国8万方以上体量新增商场数据图，根据统计口径提示，上述数据中二线城市不含大连。
另据CRR的持续监测，今年前三季度*共计有12,777家新店开业
*30个城市为：一线城市4个北京/上海/广州/深圳；2020年新一线城市15个成都/重庆/杭州/武汉/西安/天津/苏州/南京/郑州/长沙/东莞/沈阳/青岛/合肥/佛山；其他城市11个贵阳/哈尔滨/南昌/厦门/济南/太原/昆明/南宁/西宁/兰州大连。
不过，也有另一种声音：「『卷』走不良资产，良币驱逐劣币，再正常不过。」
的确如此：除了头部项目开一个火一个之外，那些步履稳健、内功扎实的中段产品线，也在这样的高度内卷之中，展现出了「良币」的形态。
比如，中海环宇商业旗下以「环宇城」为代表的多条产品线。
2015年5月1日，珠海富华里正式开业。
作为中海环宇商业在华南片区的首个项目，也是首个街区式商业项目，富华里被视为华南区域的「排头兵」，也从一开始就奠定了中海环宇商业在华南片区产品线的丰富性。
6年后的2021年11月19日，珠海迎来了经过精心筹备、与富华里直线距离不到1.5KM的全新一代商业作品——珠海环宇城。
而在这其中的6年多时间里，位于佛山的公园式主题购物中心千灯湖环宇城于2016年9月29日开业（更多详情：五周年节点复盘），与之相隔不到4KM的收并存量改造项目——映月湖环宇城，也于2021年12月24日重装亮相（更多详情：收购后与开业一周年）。
上图为千灯湖环宇城，下图为映月湖环宇城
6年时间，中海环宇商业独辟蹊径，在大湾区两大热门城市——佛山和珠海，形成了双城四项目布局。此外，期间还走出湾区布局了长沙环宇城，并操盘了两个已经退出的轻资产项目。
我们针对中海环宇商业在华南区域的的项目做了一个完整梳理，示意如下：
总结这一发展特征，有两个字出现在笔者脑海中：稳健。
2015年至今，经手了7个项目，无论是4个自持开发项目，还是收并购项目——映月湖环宇城，都是稳扎稳打的重资产项目，即便是两个轻资产项目，也和住宅主业相伴随且适时完成退出，不盲目扩张，项目做一个成一个，追求有品质的增长。
这也与其母公司——中海地产一贯以来的长期主义战略密不可分。（根据中海地产2021年中期财报显示，融资成本3.6%，持有现金1174.3亿，净利率19.30%，财务状况相当健康，后续发展动力十足。）
中海商业一直坚持因地制宜地「做空间的生意」，这一点从中海环宇商业的产品线名称大概能窥见一二：
UNI COMMERCE，UNI代表独一无二，意即希望这条产品线诞生的所有作品，都能依托其在地市场的特色，与社区、区域、城市形成「最适合且唯一」的定制化项目方案，拒绝复制，从而奠定「一店一色」的产品基因。
从大湾区4个项目的特征来看，既有街区也有盒子，既有公园也有水岸，既有纯商业也有综合体，形态结构、景观资源、业态配套呈现出极大差异性和互补性。
具体来说，首先在形态结构方面，富华里为街区形态，三座环宇城为盒子形态，却也呈现出长条形、三角形等不同形态，与项目周边建筑（住宅、写字楼等）、交通、景观紧密结合，找到最佳解决方案。
其次在景观资源方面，佛山千灯湖环宇城自带2万㎡生态公园由水系公园、海盗船乐园、篮球公园、滑板公园、爱情森林等部分组成，满足亲子家庭、年轻人等多客群需求，并与项目咖啡、酒吧等业态形成良好呼应。
而珠海环宇城最大的特色则是依托前山河的水岸露台，并借此推出了前山港酒吧街，引入了包括全国第三家COMMUNE RESERVE在内的多家酒吧。另外，三楼波光露台，可远眺澳门塔，景观优势得天独厚。
最后，在业态配套方面，佛山千灯湖环宇城位于广佛地铁及南海新交通换乘站点——礌岗站上盖，是真正的双地铁TOD，凭借交通网络辐射广佛；珠海环宇城和富华里则是涵盖了住宅、写字楼、酒店在内的城市综合体，各业态之间可形成良好互动；佛山映月湖环宇城则作为佛山映月新城片区唯一的大型购物中心，辐射3公里40万消费人口，与周边社区联系紧密。
受到ROI和企业发展数据的KPI的双重制约，「规模化复制」成为更多操盘手不得已而为之的「现实低头」。
中海商业华南区域则向我们展示了很好的「工匠精神」：环宇商业体系内，在同一产品线下进行因地制宜的差异化打造，逐渐形成在大方向性数据范围内的「定制化」思路。
这就让更多的尝试成为可能：除了能让「环宇城」以单一商业体或复合型综合体的多元化形态出现，还能让不同城市、同一城市内不同阶段、不同背景、不同物业条件的「环宇城」拥有截然不同的空间力和商品力。
回顾中海环宇商业在「大湾区主场」6年的发展历程，2015年开业的珠海富华里和2016年开业的佛山千灯湖环宇城分别成为了珠海和佛山两座城市的「开拓者」，凭借项目团队的深耕运营，逐渐形成单点突破，获取城市首店，加码运营推广，驱动业绩增长：
我们将以「开业三年」为时间节点，对珠海、佛山两个「先驱项目」如何在各自城市实现单点突破进行简要回顾：
2018年，珠海富华里开业三年以来，调整品牌超90家，相当于一半可租店面更换了商家。其中，珠海首店从2015年的4家增加到2018年的17家，占比约达19%。UR、上海小南国、王品牛排、DQ、喜茶等首店进驻使得珠海富华里时尚氛围和生活体验进一步升级。
2018年，珠海富华里全年营业额同比2017年增长37%；2018年营业额同比实现两位数增长的商户占比超40%，在珠海市场牢牢站稳。
2019年，佛山千灯湖环宇城三周年完成焕新大升级：全年引入80家新品牌，其中包含26家首店，调整率达到35%，可谓大刀阔斧。包括Adidas城市旗舰店、Nike Beacon 550店、完美日记、Nautica等在内的多家明星首店纷纷入驻，先行书店开业，让项目文化气息和空间氛围进一步升级。
2019年，佛山千灯湖环宇城全场销售同比增长50%，63家商户全年业绩/坪效名列佛山第一；客流突破1800万人次，同比增长38%。2020年疫情到来，佛山千灯湖环宇城更是逆势突破，全场出租率首次达到100%，说是佛山商业「扛把子」一点不为过。
2019年佛山千灯湖环宇城三周年焕新季：冰雪时装SHOW
可以看到，珠海富华里和佛山千灯湖环宇城在开业三年之际，分别在各自城市站稳了脚跟，也完成了中海环宇商业在佛山、珠海乃至大湾区的「原始积累」。
2020年，中海逆势收购怡丰城，佛山映月湖环宇城应运而生。2021年，万众期待的珠海环宇城火爆开业，珠海和佛山正式迎来了双项目并行的格局，中海环宇商业在大湾区也从「单点突破」走向「区域合围」，在区域层面实现发展管理协同，「运营力」进一步升维：
映月湖环宇城从收购到改造到招调再到开业，都充分利用中海环宇商业的华南区域平台，疫情年高效推进，完成了大面积工程改造（超10,000㎡公区改造、超10,000㎡天花亮化改造、近20,000㎡车库翻新以及近4,000㎡通道彩绘）和近60家品牌招调（引入海底捞、喜茶、星际传奇等标杆人气品牌以及KKV、小鹏汽车等区域首店品牌外，打造4大主题区），充分显示了「区域围合」的强大力量。
映月湖环宇城收购改造前后对比
官方资料显示，重装开业后的第一年（2021年），全年客流及销售月度同比增长幅度均超过40%，其中餐饮业绩更是翻倍跳涨同比增长110%以上，儿童业态销售同比增长35%以上，半数以上商户月销售同比均呈双位数增长。营业收入预计同比2020年增长117%，净利润预计同比2020年增长87%。
映月湖环宇城焕新亮相
刚刚开业的珠海环宇城更是如此，中海环宇商业合力打造，最终交出了一份十分亮眼的成绩单：开业三天（11.19-11.21）总客流52.6万人次，销售3,260万元，超60家品牌首进珠海，6家品牌销售全国第一，12家品牌销售华南第一，超30家品牌销售广东第一。
珠海环宇城开业盛况
更值得一提的是，珠海环宇城在中海环宇商业体系内首次实现了钟表品牌矩阵的引入，包括卡地亚在内的6大钟表品牌入驻，另外，Evisu、Lacoste、Marc O'polo、Juicy Conture等轻奢时尚品牌更是将项目级次进一步拔高。
珠海环宇城即将开业品牌
「区域围合」的作用不光体现在两个新开项目上，珠海富华里也在今年引入了入「gaga鲜语」首家非一线城市的品牌直营旗舰店，开业首日销售额突破10万元，坪效更是位列全国门店第一。佛山千灯湖环宇城则即将迎来丝芙兰、潘多拉等品牌的开业，正式进军轻奢赛道，进一步实现品牌升级。
从单点突破到区域围合，拉通来看，中海环宇商业在华南市场上，用同能级、不同类型的项目做为组合拳从产品力上进行差异化突围，用精细化、强细节的运营力去持续耕耘，最终获得日益见长的消费者口碑与市场影响力。
从华南到全国
「良驹」正在成长
正如去年我们对中海商业进行的全面盘点，中海「良驹」正在成长：
官方资料最新显示，中海环宇商业目前已持有开业项目17个，持有规模超137万㎡，遍及全国华北、华东、华南、华中、西部，形成五大管理集群，成为下一阶段规模扩张发源地。落子北京上海一线核心及成都、苏州、南京、长沙、佛山等新一线城市，项目直辖市或省会的布局占比高达81%。
中海环宇商业全国项目分布
接下来，中海环宇商业建设及规划中购物中心数量达23座，未来3-5年将以每年新开4个以上项目的速度加速增长，管理规模将突破400万平方米。除了今年即将亮相的宁波环宇城，2022年及以后，还有更多项目入市：
很显然，中海商业这匹「良驹」，正在以稳扎稳打的姿态成长。
而大湾区作为其中最为稳健的「主场」，也正在用扎实的脚步走出一条独具中海特色的商业之路，为整个华南大区乃至全国市场，奠定实力更加雄厚的基础。
我们有理由相信，向来稳中求变的中海商业，也将继续承袭中海地产的企业精神内核，从「良驹」成长为一匹真正的「千里马」。
