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我所认识的深圳万科商业，有些新故事值得一说
2022-01-12 10:05公司商业志 人已围观
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去年12月，深圳万科商业联动旗下多个商业项目，带来了首届艺术企划——漂流美术馆。
带着「让艺术融入日常生活」的理念，深圳万科商业旗下12个项目，联合两位艺术家带来三大主题艺术展。
「漂流美术馆」通过多个项目的联动推广，在城市的商圈与社区打造了一场温暖治愈的艺术巡游。
在眼下的后疫情时期，这样的推广主题显然更加贴合大众的情绪状态和情感需求。而对于商业地产行业而言，深圳万科商业也借此提供了又一个艺术与商业融合互动的新鲜案例。
这次活动将持续到今年2月份，每个项目都根据各自的定位，在不同的空间场景中，提炼更具亲近感的艺术主题，通过与消费者/顾客共创共享，更生动地去展示不同的情绪与态度。
与此同时，截止到2021年底，深圳万科商业旗下代表项目亦都交出了一份超出预期的业绩答卷：
深圳万科商管2021年整体销售同比提升45%、客流同比提升35%。
兼具话题性和影响力的活动背后，持续提升的项目业绩背后，我们认为，深圳万科商业的每一次创新逻辑更值得关注。
「老朋友」的「新动态」，总是更容易让我们产生兴趣。
这不是CRR第一次聊到深圳万科商业，但应该是站在全年回顾的立场上，更加系统地认识深圳万科商业——看它发生了哪些新变化，这些变化又让它到达了一个什么样的新阶段与新状态？
正是带着这样的期待，我开始从各路新闻报道和繁杂的项目资料中，去梳理关于深圳万科商业的「新故事」。然后，尝试从以下三个产品维度展开，用实际案例分别论证其在「品牌更新」和「多元发展」上的积极实践。
1、购物中心——标杆项目持续进行多维创新
2021年7月，深圳万科商业大九州商圈整体升级为「万科广场GALA」，这是一次涵盖空间整合、场景再造、品牌迭代和服务升级在内的全维度品牌升级。这一动作也让我得以重新认识大九州商圈的核心成员。
GALA这一全新案名的提炼，是基于聚集（gathering）和多元公共群岛（land）的基础含义，进而衍生出宏大跨界的商业生态、全时全龄的商业体验、链接城市在地文化，以及持续制造趣味与惊喜等多重内涵。
全新的「万科广场GALA」既包含了龙岗万科广场、龙城万科里、万科里街、阳光里四大商业项目，还囊括了龙岗一大公共文化项目——深圳·红立方，并与周边写字楼、住宅、公寓等多种业态及城市配套进行有机连接与互动，打造一个开放式大社区公共中心。
简言之，万科广场GALA改变了原本同商圈项目各自为营的状态，通过资源整合与共享，引入「复合式社交群岛」的定位与概念，其核心愿景在于，希望GALA能够成为大片区消费者普遍认同的一种全新的生活方式。
于是，深圳万科商业团队在GALA这一品牌理念的指导下，为项目和商圈植入了更多艺术的、公益的、社群生活相关的场景与内容。
艺术维度，万科广场GALA致力于让具有距离感的艺术内容走进社区居民的日常生活，并积极地与城市、与艺术机构/艺术家、与消费者进行共创和互动——
在品牌升级之后的第一时间，万科广场GALA便与UCCA Lab联合引入UCCA Lab X「南方剧场」华南首展品牌主题系列活动，该艺术展探索了「人与人、人与公共空间」的关系，同期亮相的还有GALA LAND「一起猫腻」影像展。
还有开篇提到的，最近正在进行中的「漂流美术馆」，深圳万科商业也继续引入「群岛」概念，联动包括万科广场GALA在内的深圳万科商业旗下12大项目，让艺术在12座各具风格的商业「岛屿」中完成「漂流」，实现了「商业×艺术」的一次有趣味、有内涵的互动与交流。
公益维度，主要是通过温暖社区的营造，引发更多消费者的价值认同，体现万科作为成熟运营商的强烈社会责任感——
包括，由万科公益基金会、壹基金、零萌公益联合发起的「第四届零废弃日」，并落地零废弃论坛、零废弃市集等活动；更早之前策划的「为了深圳蓝，不管了公益行动」；以及一系列多维度的公益活动和具有影响力的公益营销事件。
社群生活维度，万科广场GALA也在积极联动优质资源、不断创新活动形式，为大片区的消费者持续提供美好生活体验——
万科广场GALA打通大片区会员生态链，打造了GALA LAND社群品牌，组建六大标签社群，链接政府、商户品牌、万科各业务板块及周边社区，围绕人文艺术、亲子陪伴、运动健康、社交派对四大主题，每个月举办30+场活动。
而在更早之前，万科广场GALA的代表项目——龙岗万科广场，就已经展示出了作为一个成熟运营期项目，在场景优化与改造层面的巨大创新活力。
其中，项目对商场L4层冰场空间的颠覆性焕新，尤其让我印象深刻。
将原本1600余平方米的主力商户经营空间，改造成一个融合艺术、时尚、文创、美食、绿植等丰富元素的综合体验空间。很明显，这是一个兼具运营功能性和消费体验性的主题空间打造思路。
历时3个月的大刀阔斧的改造之后，全新的「LIFE4肆层」在龙岗万科广场现身
视觉体验层面，整个空间更加开阔，且颇具环境氛围与场景体验；功能满足层面，该区域引入了新的餐饮商户，有效增强了日常人气与社交氛围。
除此之外，「LIFE4肆层」也成为龙岗万科广场一个全新的「活动区」，项目方陆续在这一空间举办了多场特色活动，如深圳时装周的品牌走秀，插画艺术家胡云峰的插画艺术展，商业与艺术对话的小型沙龙，以及各种形式的现场演出等。
一座商业项目不应该是孤岛，每位消费者也不该是孤岛。在我看来，深圳万科商业这次的项目整合与品牌焕新，不仅为其中的核心项目带来了更多附加值与资源、客流的助力，而且之于大九州商圈也有十分明显的提档升级作用。
万科广场GALA作为全新的品牌形象出现在市场，对于广大消费客群而言，势必会体验到更丰富的商业空间、社交场景和消费内容。
这些，都得益于「商业集群效应」所释放的合力——基于万科旗下多元产品所构建的大生态，原本的商业消费中心正在变成全新的生活方式中心。
作为深圳存量市场少见的180万㎡大体量，同时又是历经10年发展的成熟期综合体，万科广场GALA以更强的综合运营实力，与片区实现共同发展，凭借更浓厚的商业氛围和更多元的人文社交场景，激发片区综合价值提升，促进城市商业可持续发展。
2、社区商业——重点新开项目完成升级迭代
万科其实已经在社区商业领域中深耕多年，国内最懂社区需求的运营商中，万科一定榜上有名。
在万科南方区域商业提出「焕新商业，无限可能」这一理念与使命的背景下，深圳万科商业在社区商业维度也有明显突破。
关于这一点，我想重点说一下实现社区商业产品迭代的万科里·瑧。
2021年4月底，带着「双百」（100%招商率、100%开业率）成果亮相的万科里·瑧，是深圳万科商业开出的第6座万科里项目。
项目总建面约2万㎡，是地铁2号线与7号线交汇的双地铁上盖，具有明显的TOD社区商业属性。
从品牌维度上看，万科里·瑧具有明显的优化升级，针对高品质社区客群的需求，呈现出更多带有「首店」、「旗舰」、「创新」等标签的内容；
从空间维度上看，万科里·瑧将艺术、自然等场景元素，巧妙融入到瑧系列的基因，用丰富且舒适的休憩空间，以及艺术橱窗的设计，呈现了一个具有调性和温度的社交生活体验场；
从社群运营维度上看，一方面探索与会员共生场景，首创多元零售社交空间——「里外」，并在科技赋能下，借助里外的会员服务升级衍生平台——里外GO，融合线上线下销售服务与营销体验；另一方面还针对会员组织兴趣类社群和线下沙龙活动，通过高端社群运营增强会员粘性。
深圳万科商业依托万科里这条产品线在城市社区的多年深耕细作，一边创新消费场景，一边加强项目的精细化运营，从万科里·瑧开始，我相信深圳万科商业会为城市带来更多有温度的生活体验。
3、城市更新文化商业——多元化、非标线产品尝试初见成效
各具特色的城市更新文化商业项目，是近几年万科给业内和大众留下的又一大新标签。
在全国范围内，万科式城市更新已经落地了北京、上海、广州、深圳、成都、福州等多个城市。
在深圳，尤其具有代表性的项目就是位于深圳市南山区的南头古城。
这一项目的高水准呈现，足以说明深圳万科除了稳步拓展多产品线的购物中心之外，也在积极尝试探索更多元的产品形式，比如街区式商业和更具个性的城市更新，并且已经初见成效。
2020年8月，更新后的南头古城的南北街率先亮相，2021年陆续开放了东西街、if工厂，接下来还将有「西集」等新的街区推出。
南头古城在保留十字主街的古城格局上，尊重历史、弘扬文化的基础，深圳万科商业团队为这个有近1700年历史的古文化街区，陆续引入了全新的品牌血液，包括原创设计师品牌、非遗文创、茶饮咖啡和有熊酒店等。
将文化、创意、艺术引入古城生活，为文化历史氛围浓厚的南头古城增添更多现代都市的烟火气，赋予老旧建筑新的生命力——这是深圳万科商业所做的核心工作之一。
南头古城焕新开业这一年多时间中，还先后举办了多项活动，包括国内外重磅文化展，联合第三方协会、机构打造系列艺术文化类活动，自主策划的原创、趣味性的主题市集，以及各大节日、节点的特色活动等——
*古城里·创意生活节
*深圳湾艺穗节「艺穗在古城」
*原创市集品牌「源野集」
* 第一届音乐生活节
*嘿呦音乐·超级黑胶工厂推出的中国唱片展
*CDC Award2015-2019精品作品回顾展
*南头古城与X mind联合举办的社区屋顶花园共创设计思维工坊
除此之外，南头古城还打造了各类型文化展馆，包括同源馆、牌匾故事馆、南头1820数字展厅等，让整个街区具备博物馆元素，成为粤港澳文化创意交流平台。
南头古城是深圳万科在特色城市更新层面的代表案例，如果将视野放大至整个万科南方区域商业，此类项目还包括广州的永庆坊、福州的烟台山等等。
基于以上三个维度的具体成果，以及开篇提到的代表项目所收获的业绩，现在我大致可以用一句话从整体上总结深圳万科商业的运营成果——
新项目数据好看，老项目活力不减，品牌理念实现升级焕新，更丰富的产品和场景陆续兑现。
当然，提到非标项目，深圳万科商业带来的惊喜和看点，或许不止于城市更新层面，还有更加多元的筹开项目，也早已引发了我们的关注与兴趣……
未来的4-5年，万科南方区域商业至少还有8大项目将在广州、深圳、佛山、南宁等城市陆续入市。既有1-2万方的「小而美社区中心」，也有10万方以上的「综合型商业中心」。
其中，表现最为活跃的深圳万科商业，则预计将在2年内开出2大全新的代表项目——COMORROW超深活中心（下称超深活中心）和坂田万科广场。
2021年，深圳万科商业围绕超深活中心及其所在的深圳SIC超级总部中心所举办的两场活动尤其让我印象深刻，分别是7月在深圳与INSTYLE优家画报联合举办的「城市灵感之夜」论坛，和落地上海的「COMORROW品牌挚友博物馆之夜」。
之所以要提到这两场活动，一是因为活动从主题到形式都体现出深圳万科商业对圈层话题的重视，对艺术和文化生活的强调；二是因为，两场活动都让我们关注到深圳万科商业在筹开项目上表现出来的想象力与创造力。
汇集众多城市资源的超深活中心，由深圳地铁集团与万科集团联合打造，属于标准的的TOD商业项目，其主要看点，在这里我将其概括性地总结为三句话：
1.稀缺性区位优势——
项目位于深圳未来的新CBD深圳湾超级总部基地，不但具备商务办公、科技创新等现代化高新产业资源，而且坐拥海、湖、湿地、公园等独有的自然生态资源。
2.综合性业态优势——
一方面，放眼整个SIC超级总部中心，是由酒店、会馆、办公、商业等多业态共同组合而成的大型城市综合体；另一方面，单看10万方超深活中心，则涵盖了全面的消费业态和多元的消费场景。
3.深度性内容优势——
从前期的推广策略来看，超深活中心乃至整个SIC超级总部中心，都十分强调项目的圈层调性和文化艺术气质，并基于此先后策划了兼具话题热度与讨论深度的主题活动。
根据现阶段招商信息来看，超深活中心也已规划引入多家品牌首店、旗舰店和创新性门店，比如寰映影城华南首家新概念旗舰店，Olè最新形象店，Meland club最新形象旗舰店，以及方所全国首家城市文化客厅概念店等，从实际的消费体验层面为城市带来更多样化的「深度生活」。
计划于2023年亮相的坂田万科广场，也有几个看点值得提前分享。
1、从区位看，项目位居「几何中心」——
坂田万科广场地处深圳「几何中心」的坂田核心位置，是两大城市主干道坂雪岗大道与布龙路交汇处，与地铁5号线坂田站无缝接驳，属于50万㎡万致天地TOD综合体的15万㎡体验商业。
2、从产品看，开启「万科广场2.0」的全新时代——
坂田万科广场是深圳万科商业打造的首个「万科广场2.0」产品，项目将实现从 Shopping Mall 到 Life Mall，从一站式购物中心到具有购物功能的社交中心的进阶，以坂田万科广场为代表的「万科广场2.0」，或将引领一个全新的体验消费时代。
3、从定位看，充分融入了绿色自然理念——
坂田万科广场定位于「都市自然社交中心」，项目以绿色自然为核心理念，携手国际顶级合作单位，围绕建筑设计、核心IP、特色场景、社交平台、商户共创等八个维度创造与众不同的内容，实现「万科广场2.0」的产品维度升级。
为了让市场更好地了解项目，坂田万科广场城市展厅——「自然力研究所」已于2021年11月正式开放。
据悉，展厅设计风格与项目定位一脉相承，不仅以「Finding The Oasis」为设计理念， 规划了接待区、预备区、模型区、洽谈区等区域，而且将「自然」作为叙事线索，带来沉浸式的感官体验，身临其境地演绎出坂田万科广场的未来商业面貌。
从概念定位到规划设计都让我相信，坂田万科广场将致力于打造万科广场2.0标杆，实现购物中心向生活中心的转型。
商业的「可能性」常常源于运营商的打造实力与规划创意。
看得出来，无论是超深活中心还是坂田万科广场，都和以往深圳万科商业的项目有明显的不同，甚至与目前深圳市场上的大部分商业项目也有很强的差异性。这无疑体现了深圳万科商业在进行新项目探索时，已然具备十分精准市场感知与足够超前的市场预判。
万科商业在以广深地区为核心的华南多座城市已经深耕许久。
2020年7月，万科南方区域商业事业部成立，截止目前已成功落地的项目涵盖了区域型商业品牌万科广场、社区型商业品牌万科里、城市更新文化商业三条产品线。
官方数据显示，迄今为止，万科南方区域商业已布局4省、12城，共有商业项目78个，总商业管理面积逾320万m²，累积会员粉丝超300万。
有目共睹的是，在万科南方区域商业不断扩大布局规模的进程中，深圳万科商业起着至关重要的带头作用，并且已经在整个华南市场渐入佳境——
一边凭借成熟项目的稳定发挥与适时焕新，展示作为成熟运营商的应变能力、创新活力及更精细化的自我运营要求；
另一边亦伴随着持续加速的布局节奏，在全新的项目身上带来更多元的尝试与具有创意性的突破。
不可否认，作为万科南方区域商业的排头兵，深圳万科多年来在市场上的深耕细作、自我迭代和不断创新，不但让大家对其每一次的新动态保持高度关注，同时也更加期待以深圳市场为核心的万科南方区域商业，将在未来给市场和消费者带来的更多惊喜。
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