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回顾2021年新开业项目，重庆光环的「存在感」无疑是西南首席。
也是从这个项目的开业开始，业内普遍感受到了巨大的压力：非传统核心城区的商业项目，已经开始媲美城市级地标商业的水准了，「卷」得不要太厉害。
不过，个人观点是，内卷一方面是良币驱逐劣币的过程，另一方面也是行业向前发展的必然过程。
因此，2021年中国商业地产开业大年，应该感谢重庆光环开了一个好头。
时值年末，我们关注到，从开业到年底8个月时间达到14.2亿业绩的重庆光环，无疑是2021年重庆市场上「名利双收」的模范。
由此，我们也对其背后的「操盘手」——香港置地，产生了更多的关注与兴趣。
我们发现，这家1997年就入局内地市场的港资企业，通过20多年的长周期稳定运营，将低调内敛和深耕细节这种匠心文化的内在能量，化为特征显著的竞争力和产品力：产品线愈发成熟、特征愈发明显、拿地愈发积极。
好消息是，成都也即将迎来一座「光环」。
有重庆光环珠玉在前，位于东大街攀成钢区域的成都「环球汇」的商业综合体项目，也正式公开其购物中心案名为「悠方光环」，并定档2023年底入市。
作为香港置地 「光环系」在蓉首秀，加之与在成都表现不俗的合景泰富商业强强联合，必然成为关注焦点。
「光环」将至，成都「有戏」。
2016年9月，香港置地携手招商蛇口，推出首个山地购物公园项目——长嘉汇购物公园，拥有国家4A级旅游景区弹子石老街，足以成为代表重庆最强文旅商业实力的封面。
长嘉汇购物公园实拍
2018年5月29日，香港置地旗下的北京王府中环正式开业，京城商业重回业界热搜（美学阅读）。
同年9月，上海LCM置汇旭辉广场开业，一年后，话题性更强、体现港资人文情怀和细节匠心的LCM Mart亮相（连生鲜市集都设计得如此脱俗，被誉为「最美菜市场」）。
可以说，这是除了东嘉里城之外，第二个让我愿意反复前往市调的浦东项目（陆家嘴除外）。
2021年上半年4月23日，香港置地自持运营的全新产品线、出道即出圈的全国话题项目重庆光环购物公园高调亮相，刷爆朋友圈。
项目的高光亮点「沐光森林」，从设计创意之初，就考虑不仅仅作为一个静态的「被动观赏空间」，更是作为一个可以高频利用的「主动交互的巨型场景」而存在，这一创新足以记入内地商业地产发展的史册。
在刚刚过去的2021年12月，重庆光环还斩获了素有「亚太区地产界奥斯卡」之称的MIPIM Aisa金奖。
并且，市场的反响也远超之前的行业预期：4月底开业至12月底的8个月时间，重庆光环创下了14.2亿元的业绩，客流量累计突破1500万人次，会员总数达到83万人。
其中，包括SEPHORA、UNIQLO、周大福荟馆、纯K、永辉Bravo、APPLE等在内的20多个品牌创造了千万业绩，LEGO、西西弗、KICKS LOUNGE（L2级次）、歌力思、二刀潮牛、MAGNET、地狱厨房、鼎凰花胶鸡、布拉诺等品牌全城月均业绩排名第一。
重庆光环作为光环产品线的第一个入市项目，在建筑设计、场景打造和精细化运营层面，极佳地兼顾了港资的匠心与本地的需求，实现了市场口碑与业绩指标的「双丰收」。
重庆光环之后，下半年9月25日，香港置地携手仁恒置地的首个社区商业项目——社区商业新生代作品杭州前湾友时光开业。
今年，一座全新的光环项目——上海鑫耀光环，也即将首期入市。
该项目位于上海徐汇区鑫耀中城综合体内，与徐家汇仅相距4KM，包含由日本知名建筑设计师隈研吾先生操刀空间规划的专业剧场，有机涵盖了有苍梧路步行商业街区、文化剧场地标、空中特色商业连廊、生活零售与运动主题商业融合的一站式年轻生活方式体验空间，希望构筑人与城市之间的美好共生体。
可以说在项目的「视觉观感」和「内容体验」上都保持了港资企业一贯的高水准和市场敏感度，不由得令人从年初起便期待这座充满人文气息的新项目亮相。
在成都，香港置地的商业也开始发力提速。位于东大街攀成钢板块「成都环球汇」项目的商业地块正如火如荼的施工，短短几个月间已修建至地上近3层楼的高度。
这座由香港置地和合景泰富联袂打造，兼容并包两家公司优势商业资源的商业综合体——成都悠方光环即将于2023年底面世。
*成都悠方光环项目近期工程进度实拍。成都环球汇是由香港置地和合景泰富联合开发的大型片区综合开放项目，整个项目总共开发5个地块，集合高端住宅、开心麻花剧院、酒店、商业综合体、写字楼、公寓、低密商业街区等多种复合业态，总建筑面积达130万平方米。
其中综合体总建筑面积30万平方米，包括10万方购物中心，2栋甲级写字楼，一座五星级酒店凯悦·尚萃，停车位约1400个。而这座购物中心也正式确认为「成都悠方光环」。
至此，继已开业的重庆光环和今年即将开业的上海鑫耀光环之后，香港置地「光环系」又一重磅作品确定落地成都东大街，将承载攀成钢板块乃至成都全体市民更大的期待。
这个项目从传出消息的第一时间开始，就吸引了大批围观：香港置地用重庆光环创造的学霸成绩单+合景泰富商业在成都的卓越表现，会在成都CBD东延伸带上碰撞出怎样的精彩？
要合理客观地解答这个问题，必须先要从悠方光环所在的东大街攀成钢板块说起。
单独拥有百度百科词条的城市非行政区域板块不多，攀成钢是其中一个
「攀成钢」是一个代表成都当代几十年的城东工业区的名字，它代表的，不仅是成都本地很大一批80后和90后的父辈们的一生，更与上海杨浦、北京798相似，是建国后大型工业化时代的缩影和记忆。
*攀成钢老照片，图据网络。1958年建厂的成都无缝钢管厂经与攀钢集团公司合并、重组，于2002年5月，成立攀钢集团成都钢铁有限责任公司（简称为攀成钢）。几乎在同时，攀成钢被成都市列入东郊工业区搬迁改造企业的名单，四年后正式从主城区退出。
2006年12月29日上午，横穿攀成钢成都厂区的成都市东大街东延线正式通车。通车仪式上，攀成钢成都厂区停产搬迁启动仪式同步举行。
至此，攀成钢的时代正式落下帷幕，东大街东延线作为成都向东发展的重要交通「主动脉」，开始承担起改变成都东部城市结构、居住环境和商业格局的重任。
目前我们所说的攀成钢片区，主要是指位于成都市二环路以东、沙河以西、万象城以南、牛沙路以北的区域，正好处在成都金融街东大街与东二环的十字格局上，向西3站抵达春熙路地铁站，往东2站即可到达成都东客站。
客观上，处于「黄金区位」的「成都天府门廊」攀成钢，从2010年前后各大国内外知名开放商争相拿地，开发以品质改善型大平层为主的住宅产品，构筑起主城区高品质人居住的基底。
至今的十多年时间里，周边住宅房价飞涨，与城南金融城板块成为成都房价两大天花板，但规划图上密集有序的商业，却一直处于「停滞状态」。
十年黄金发展期间始终「雷声大雨点小」，攀成钢的商业真的很难兑现其价值了么？
1.从地理位置上来看，这一板块是不可改变的城市门面。
这一板块距离城市绝对市中心春熙路地铁站的直线距离不过3KM多，而整个市中心商业带正在明显东移。
东大街作为成都市规划的重点金融产业街道，布局了十余座高入驻率的商务写字楼，商业办公群落氛围浓厚。
不仅如此，在成渝双城经济圈时代，从天府广场经成都东客站向东延伸的这条「全新发展路线」必经的攀成钢片区，势必也将释放更大区位能量。
2. 从城市功能节点来看，这里是城东最有竞争力的「商旅落脚点」。
从上图可以看到，在横贯成都市区的2号线上，成都东站和城市中心CBD之间，攀成钢板块可以作为整体配套最佳的商旅客群落脚点，城市节点的衔接尺度刚刚好。
作为一个长期在外奔波的「出差人」，我对一座城市的高铁和机场等交通节点与城市核心区域的衔接板块尤其敏感。
对于商旅客群而言，在交通节点附近选择步行可达距离内的餐饮与住宿，是一个常见的选项，但这一选择往往意味着不那么舒适的环境和住宿体验。
对于相对追求一定差旅品质的中高品质商旅客群而言，一个周边环境较好、距离核心城区和交通节点都非常便捷（最好是地铁上盖）、且拥有便利商业与酒店的区域，真的是非常稀缺的城市资源。
成都东站日均客流量20万人次，高峰期达到30万人次，是一个重要的高密度人流量城市节点。
在我看来，成都攀成钢正是一个满足上述标准的稀缺板块。
从这个维度上看，即使是错过了早些年的发展契机也并非致命。
因为随着东客站开行线路的增加及高铁的不断提速，东客站成为越来越多的出差人出行或抵达成都的首选，而在这庞大的客流基数中，项目周边1公里范围内12座总体量超100万方的高品质商办、3座五星级酒店、以及板块内贯通的2号和8号两条地铁线，都将成为攀成钢片区吸纳商旅客群的重要空间内容。
3. 从人口结构来看，这里是「成都本地人」和「先富起来的一群人」最密集的居住区之一。
由于地处核心城区内，又是大型工业区撤出后的第一次城市更新的区域，因此，这里自然而然聚集了不愿离开主城区的、为数可观的「成都本地人」。
这些祖上3代都在成都定居的人群，由于父辈积累的城市房产资源和财富，大都具有本地化程度高、生存压力与房贷压力相对较小等特征——逻辑上，他们比近几年人才落户引入的「新成都人」，有更多的可支配收入。
这一点，我们从该片区开业运营的某互联网生鲜超市的业绩数据就可见一斑：门店年业绩已近1.5亿元，其平均客单价以极小差距仅次于城南金融城片区门店，侧面印证了该区域的客质和购买力。
此外，攀成钢区域内的地块获取时间均较早（从2010年开始到2018年前后），但几乎都不约而同设计为「大平层」为主的改善型住宅
我心存侥幸地顺手搜了一下目前这些楼盘的户型图和价格……不跟一线城市比，在成都动辄200㎡以上、3万+的单价，我只能说对不起打扰了
特别羡慕的是，我身边好多成功人士朋友，几乎都住在这一区。他们说，买得早，一套300多平米的大平层，2015年前后么也才500-800万左右，很划算。
后来经常去他们家里做客、了解他们的邻居、企图找到致富密码的我，真的是相当知道这一区都住着什么样的人：「成都的那群先富起来的人」，以75后、80后居多。
因此，受到居住环境、楼盘结构和商业供给的影响，近十年来，攀成钢居民的消费，外溢到市中心核心商圈的情况非常明显，简言之，这里的高净值人群基数可观、白领阶层不在少数，巨大的品质消费需求市场与优质商业供给稀缺之间的矛盾，正在日益增大。
4. 从商圈能级来看，目前成都这座2000万人口的超大城市，仅有一个百亿级别的春盐商圈，这样的局面注定会被打破。
第一个误区，是谈及成都商业中心，人们脑海里可能只有成都远洋太古里和IFS为中心的一小块区域，这显然是极大缩小了范围。
西起东大街西头的盐市口，东至的攀成钢，北到蜀都大道，南抵东大街以南、南河以北的部分区域，这一整条商业带，才应该被视为成都的传统核心CBD——或者应该叫做Central Business Belt/CBB更恰当。
按照老成都的模样，这个商业带甚至还可以往西延伸至抚琴板块，往南延伸至一环路南段的玉林及川大片区。
在这一大片区域内，遍布着老成都的烟火气与街巷，有着绵延千年的商贾繁盛与人间市井，从城市传统脉络上来看，与上海核心区域的南京西路-淮海路-巨鹿路东西带状商业发展格局，有着极大的相似性。
1993年人民商场火灾后重建开业 温建军/摄 | 图据网络
近几年，随着晶融汇项目二期在东大街展面上的优异表现，以及业界呼声极高的万科城市更新项目猛追湾上下湾的渐入佳境，让蜀都大道-东大街商圈东拓的节奏愈发明显。
*继话梅西南首店之后，水准越来越高的买手店和时下大火的美妆集合店纷纷落子东大街，这是位于成都东大街芷泉路6号的饰品集合店「洋葱仓库」西南首店。
因此，与眼下炙手可热的国际城南相比，如今成都的核心CBD商业能级，还存在着极大的上升空间。
结合东部发展与核心CBD商业版图东拓的时代步伐，我们有理由相信，东大街攀成钢板块有一个非常笃定的明朗前景。
就在今年1月8日，位于本区域内第一个亮相的商业项目——文化广场主力店永辉超市开业，现场的人气与销售，向市场再度说明了攀成钢这一「商业洼地」的巨大潜力亟待填补。
*成都悠方光环项目效果图。该综合体项目定位为中高端地标级城市商业综合体，总建筑面积近30万㎡，除了10万㎡的购物中心，还有两座甲级办公楼和一座五星级酒店。酒店为凯悦旗下创意无限系列中的定位独特和多元的潮范品牌——凯悦尚萃(Hyatt Centric)，本项目也将是该品牌在成都的首店。
我们也由此可以更加确信，过去的种种困难已经留在昨天，未来的攀成钢，即将迎来更大规模的优质商业和商办供给，成都悠方光环便是其中之一。
同时拥有香港置地光环的优质基因和合景泰富在成都深耕多年的成熟经验，成都悠方光环将以区位优势突出、本地化能力卓越、地缘产业与人口结构完善等标签「出道」，实力与前景都不容小觑。
结合重庆光环，我们看到光环系这一开篇之作，在突破传统项目陈规，通过对城市的深入解读与探索，在空间打造与内容的迭代和升维大胆创新，打造一个和消费者共创共生的城市灵感生活圈，从内核驱动辐射影响整个地区的一系列品牌愿景，已经初步实现。
未来，成都悠方光环将与已开业的重庆光环、今年即将开业的上海鑫耀光环、以及计划2025年入市杭州光环梦中心一起，重塑人与人、人与城市、人与环境、人与自然的网状城市生活圈层，聚焦在地人生活，激活区域/城市活力，让在地项目的影响力如光环效应般辐射更大半径，成为具有区域影响力的城市名片，最终达成驱动城市升级的目标。
与上海鑫耀光环项目的情况相似，成都悠方光环所在片区也先行规划了高端品质住宅楼盘，并随之引入优质社区文化配套业态「开心麻花剧场」——目前已经是成都最火的剧场之一。接下来，更多的精彩大戏都将在这里密集排期上演。
你看，「光环」将至、成都「有戏」，已经是板上钉钉的事实。
我相信，这样的期待正在以前所未有的速度向我们走来。
我们对于攀成钢的期待，某种程度上也是对香港置地的期待。
对于其在成都目前唯一的商业地产项目，香港置地也给予了成都悠方光环极大的资源倾斜与集团层面的高度关注。
香港置地近三年在商业地产板块的动作之快、质量之高，令人惊讶。
23.5万方的杭州光环梦中心已于2021年9月1日开始动工修建、预计2025年入市。
从上海今年即将入市的鑫耀光环，到南京金陵中环、成都悠方光环、杭州光环梦中心（与仁恒置地合作项目）、以及超大规模全球顶级城市名片——西岸金融城，再到2021年下半年携手华润拿下的重庆观音桥黄金地块，随着我对香港置地这个企业的了解不断深入，对这些项目的理解也都变得更加清晰透彻起来。
港资的「慢」，不仅是许多人知其然而不知其所以然的「财大气粗」，更多的是，在一个漫长的时间周期内，追求稳步增长的市场口碑与企业收益，同时兼顾商业审美与空间体验，还会用占比不低的投入从各个维度去实践可持续发展的战略，不冒进，更不冒险，宁可少而精，不求多而全。
在上图中，我尤其关注的是上海西岸金融城项目，以及后续的几个光环产品线项目。
西岸金融城由香港置地整体开发和运营管理，是集经济、产业、文化、旅游等功能于一体的新一代全球顶级城市功能范本，项目位于徐汇滨江核心区位，拥有近1.4公里的黄埔江岸线，总开发体量约180万平方米。
在「中环」和「光环」两条产品线的「双环驱动」战略下，香港置地的进度越来越快；而在与各地优质合作伙伴的不断「联合」下，香港置地进驻的城市也越来越多。
至少我个人已经相对确定，今年即将开出的上海鑫耀光环和将于2023年底亮相成都悠方光环，将会一脉相承光环的「荣光」，为区域乃至城市带来独树一帜的场景化商业空间与多变内容，从硬件与软件上深度创新，形成独特的「香港置地风格」。
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