“对商业的进步永葆好奇心”
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客观地说，在大家过往的印象中，「中海商业」在购物中心领域的存在感似乎并没有特别强。但之所以想要特地花时间来聊一聊它，是因为我们发现，实际上无论从项目的规模而言，还是产品线的丰富度而言，中海商业都有不少鲜为人知的「猛料」。
所以，今天我们是站在一个「认识新朋友」的立场，想和大家一起去好好认识一下这个商业地产领域的「潜力股」。
中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市。公司拥有41年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布中国70余个主流城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个国家和地区。2019年，公司总资产达人民币7,239亿元，净资产达人民币2,891.45亿元。
除了一向强势且拥有多年经验的住宅地产之外，中海地产也构建了业态多元、产业多样的城市运营产业群，涵盖写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、城市更新、旅游度假、物流等产业。并在北京、上海、成都、南京、佛山等地投资运营环宇城、环宇荟、环宇坊、富华里等14家综合性购物中心。
在今年的6月和8月，CRR相继发布过佛山南海环宇城与兰州环宇城项目的相关内容——
今年3月中海商业全资「买下」的商场，现在怎么样了？
第一次写兰州项目，就遇上了西北第一座环宇城
也正是因为此前的关注，让我们对中海商业近两年的稳扎稳打产生了更多兴趣。
官方报告数据显示：今年上半年，中海地产营业收入上升11%至886.3亿元，核心净利润为179.4亿元，同比上升0.3%。可见，在被公认「大环境」不佳的上半年，中海依旧保持了稳定的盈利能力。
除了营业收入和净利润之外，报告里还有一句描述成功引起了我们的注意：尽管部分商业项目延缓入市，商业资产总营业收入仍实现增长1.1%，达人民币20.3亿元。
即便是在投资回报周期更长的商业运营层面，作为「新军」的中海，也给出了足够亮眼的数据。看来，坊间盛传的「盈利能力最强的房企」并非浪得虚名。这也成为我们想要去认识「中海商业」的直接契机。
而我们今天想要重点了解的，是中海地产旗下的集中商业资产开发管理平台——中海环宇商业（下称环宇商业）。
根据官方资料显示，环宇商业在2013年开出了首个项目，经过多年的发展，已经形成了四大商业产品线——环宇城、环宇荟、环宇坊和富华里。
截至2020年6月，环宇商业在营购物中心已达14座，遍及北京、上海、成都、南京、济南、佛山、长沙、珠海、沈阳等一二线核心城市。建设及规划中的购物中心已超过20座，管理面积增至367万平方米。
我们简单梳理了一下环宇商业的部分在营项目，表格如下：
也即是说，属于环宇商业四大核心产品线序列的项目，目前已有10座，项目体量从3、4万方到十几万方不等。
其中，今年刚完成收购的南海环宇城购物中心，其前身为新加坡丰树集团打造的佛山南海怡丰城。这也是以自持开发为主的环宇商业首单资产收并购，无疑预示着其未来更多元的规模扩张手段。
需要说明的是，除了表格中的自持标准序列项目之外，中海商业旗下还包括与九龙仓集团合资控股的重庆国际金融中心（IFS），2018年在沈阳开出的山姆会员店，以及位于中国香港的海联、海悦购物中心。
一边逐年稳步布局自主商业产品，另一边积极参与合资、收购等资本市场动作，在近几年在商业地产领域，环宇商业的「身影」愈渐清晰，「声量」亦逐渐增强。
不仅在各大项目中积极助推地摊经济、夜间经济和直播经济等消费热点，更不忘开展各类品牌跨界和公益活动，据说其自主研发的智慧商业管理生态也已完成试点，即将投产。
所以，今年上半年，尽管经历了疫情的考验，环宇商业的项目平均出租率仍旧保持在93.6%，销售额同比恢复率也高达96%。也因此，包括我们在内的更多人，都开始关注环宇商业的每一个项目和每一次市场动态。
前文已经提及，环宇商业已经成功布局并落地4条产品线，分别是环宇城、环宇荟、环宇坊和富华里。接下来，我们就从具体项目的角度，分析介绍一下这四大核心产品线的定位差异与各自的特点。
2013年，环宇商业开出的首个项目就是环宇城购物中心，位于济南，商业面积8万方。
随后的2015、2016年，环宇商业陆续在南京、佛山和长沙落地了3个环宇城项目，且商业面积都在10万方以上。
其中，佛山环宇城作为中海商业旗下的标杆购物中心，开业四年来实现了超过200%的客流增幅，以及150%的销售额增长。
尤其在今年的疫情之下，保证佛山环宇城项目的稳定经营，守住大湾区核心城市，显然对于中海商业而言尤为重要。
所以，佛山环宇城主动调整品牌结构，上半年共引进26家新店，其中城市/区域首店11家，包括Champion、Koradior Elsewhere、WOWCOLOR、ReBLUE、斯凯奇kids等零售品牌，以及禄鼎记、四季椰林、麦当劳、哈根达斯、元气寿司、苏阁鲜茶、近矶和牛、茶理宜世、OREAL COFFEE等餐饮品牌。
截至今年11月底，佛山环宇城的整体销售、客流、车流等主要经营指标同期恢复均超过125%，同时出租率保证在99%的高位水平，不仅很好地「扛」住了疫情带来的猛烈冲击，更焕发出蓬勃的生机。
并且，凭借市场领先的运营能力，佛山环宇城已连续4年蝉联大众点评城市人气NO.1的购物中心。
同时，得益于在佛山市场的资源优势与经验优势，中海环宇商业于今年上半年成功收购佛山南海怡丰城，并随即将项目更名为佛山南海环宇城。
经过半年的改造，该项目将于年底正式重新亮相，届时我们也可以借此案例检视中海在资产价值提升这一赛道上的潜力高低。
随后，在今年8月20日，轻资产项目兰州环宇城也举行招商品牌发布会暨主力店进场仪式，宣布将于今年12月正式现身。
作为城市区域级购物中心，环宇城是目前布局资源相对集中的一条主力产品线，也成为广大消费者对环宇商业更为熟知的一个品牌窗口。
环宇荟目前已经开业的项目有3个，分别位于北京、上海和成都，皆与中海的写字楼一起出现，面积控制在3-4万方。
因为是定位于写字楼商务配套的生态性产品线，所以环宇荟通常会出现在拥有更多中海写字楼物业的一线、新一线城市。
从开业时间上来看，环宇荟是近两年才开始布局的新产品，作为小体量的写字楼配套商业，环宇荟的客群定位更加精准，内容规划更具针对性。
同时，依托于中海地产多年来在写字楼物业上成熟的运营打造能力和同平台体系内多业态的良好互动，其日常客流也能得到一定保证。
环宇坊的体量与环宇荟相差不大，但项目定位却有明显的偏向。一个是基于写字楼客群而打造的商务配套，另一个则是基于中海自有的住宅物业而打造的社区邻里中心。
目前，环宇坊这条产品线刚开出一个项目，即位于成都的中海右岸环宇坊，该项目所配套的「社区」，则是中海地产打造的中海右岸住宅项目。
该项目并不在传统的商业区，甚至不属于成都的核心主城区。但凭借周边相对集中且庞大的居住群，可租赁面积约1.7万㎡的中海右岸环宇坊，在开业当天吸引了4.5万人次的单日客流。
此外，疫情之后，社区商业迎来发展风口，环宇商业也将推出2.0版的社区商业升级之作——成都天府环宇坊。
项目体量约7.5万方，拥有大面积的户外露台和「游戏化」的外立面设计，目前已确认引入十余家各类首店/旗舰店，预计将于今年年底入市。
作为环宇商业系统里的「街区商业」，富华里有必要好好聊一聊。虽然现阶段也仅有珠海中海富华里（以下简称“富华里”）一个项目开出，但无论是呈现的商业内容，还是彰显出的城市地位，这个项目都颇具代表性。
项目位于珠海拱北九洲大道西与白石路交汇处，占地约6.8万㎡，总开发面积约32万㎡，涵盖超高层甲级写字楼、国际连锁品牌酒店、精品住宅以及街区式购物中心多重业态。
富华里从开发到打造完成历时5年，于2015年5月全面开业，作为珠海市首个旧改项目，富华里保留了多处人文、工业旧址，并加以保护和翻新，使项目成为了珠海城市发展的重要印记之一。
富华里约6万方的街区式购物中心内，入驻商户近200家，包括首进珠海的英皇UA电影城和嘉荣SPAR精品超市，以及众多知名零售品牌和人气餐厅，还带来了与街区商业气质相符，并且是珠海规模最大、人气最旺的西餐厅+酒吧集群。
实际上，除了集中式商业（购物中心）层面逐步完善的产品线之外，在泛商业地产范畴，中海旗下还有中海商务、长租公寓、展览馆、星级酒店及高尔夫等更全面的业态和业务。
为此，我们特意做了一个简单的图表，以便大家能够十分清晰地看到中海商业的全域业态分布情况：
所以，尽管在现阶段的商业地产市场，「中海商业」在规模和名气层面，也许都尚不及国内一些成熟的商业开发运营企业，但在它的全业态打造实力，以及多业态的整合互动能力，也的的确确被低估了。
而且，在我们进一步了解中海商业的未来规划后，更是忍不住对其在商业运营管理上的综合实力，竖起大拇指。
写这篇文章之前，我们在搜集查阅一些公开资料时，不少媒体都曾披露了环宇商业旗下的第5大产品线，即除了环宇城、环宇荟、环宇坊和富华里之外，还有一个针对综合体形态的升级版「旗舰产品线」。
虽然产品线案名尚未确定，但我们已经从中海方面拿到了项目的基础信息——
项目位于年初中海以62亿元竞得的真如副中心地块。该地块将构建一个融汇居住、商业、办公、文体、生态于一体的大体量综合体项目。
其中，商业建筑面积（不含停车场）为13.6万㎡，定位为生活社交中心（center in center，mall in mall）将重新定义普陀商业新中心，成为上海最后一个城市副中心的核心板块，打造环宇商业标杆产品。
内容方面规划了铜川渔乐主题空间、真如夕照主题区、文化剧场主题区、微醺夜生活空间、以及沪西最高端的娱乐体验业态。
上海真如项目效果图
上海真如项目初步预计2023年将正式亮相，这个项目的出现，想必能为缺乏旗舰产品的中海商业吃下一颗定心丸。
除了真如项目之外，环宇商业还首入天津、武汉优质商圈，将打造城市旗舰商业项目。至于这条产品线是否会命名为「环宇天地」，相信很快就会有答案。
未来，包括珠海环宇城、沈阳环宇城、宁波环宇城、北京金安环宇荟等在内的多个项目，也都将加入环宇商业的运营阵营。
在中海的战略中，「今天的业务」是深耕40余年的住宅开发，也一直是其资源配比最高的核心业务；
而「明天的业务」则是以持有商业为主的成长型业务，随着中海不断注入的资源，也会是未来很有可能为市场带来更多惊喜的业务板块。
2020年上半年，中海陆续斩获了四个超大型综合体项目，其中都含有大体量、高配置的购物中心业态规划：
四个项目分布在上海、武汉和太原三座主流城市，且都带有「旧城改造」和「城市更新」的标签。其实，单从投资额这一项数据，就足以看出这四个项目未来的打造规模和行业价值。
在「明天的业务」层面，如果将目标说得稍微宏大一点，中海将带着「更新城市」的态度和使命，去用心打造标杆项目、持续精进经营管理能力，提升品牌影响力。
之所以对中海商业的未来有着不小期待，除了因为多个规划中/筹备中的重要项目之外，还有一个重要原因在于其异于规模化扩张的主流商业发展模式——
协同住宅开发、甲级写字楼等具备规模及行业领先身位的成熟产品，以其为平台生态，通过非标杆项目和复合形态商业产品的经营历练，逐步打磨出适应全天候环境下的多元化产品线及运营力，并完成全国核心城市的落子布局。
就目前情况来看，中海商业的集中商业产品线整体覆盖面比较广，全国布局相对均衡，发展体系也相对完善，未来规划与资源投入更是持续拉升市场期待。因此，可以大胆预判其发展后劲不可小觑。
在谈及如何加强对「明天的业务」的持续推进时，中海给出的回答是，「将重点关注一线城市及新一线城市的核心商圈，以资产管理逻辑为导引，轻重并举，加大高质量资产规模布局。」
一个拥有超强盈利能力的企业，通常也是十分懂得资产运作的企业，中海就是这样的企业。拿地自建、合资开发、参与收并购、适时发行公司债券，每一次选择都逻辑自洽，每一个环节都有的放矢。
如果说中海商业真是一匹良驹，那我们希望有更多的人看到它的潜力。
将运营管理、实际收益、资产运作以及市场影响力做到多点平衡共赢，这应该是我们对于中海商业未来最大的期待。
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