对商业的进步永葆好奇心
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Copywriter: Terry
10月底的上海，好天气出现的概率很高。
我在徐汇滨江完成了10KM的一次跑步计划，也因此深入到西岸的空间细节之中。在光阴与树荫交汇的时空里，我对这一区的好感，又大幅加分。
继8月25日成功开出上海单体量最大的纯商业购物中心——南翔印象城MEGA之后，今天，印力上海又举行了一场质感上乘的品牌答谢会，对其旗下的7座商业项目，进行了一次「合体官宣」。
这7座项目分别是：上海徐汇滨江西岸板块的龙华会和AI PLAZA，松江新城板块的松江印象城，徐汇漕河泾开发区板块的漕河泾印象城和闵行虹桥板块的丰尚国际生活中心，莘庄板块的莘庄维璟印象城，以及位于靖江市滨江新城板块的靖江印象城。
客观来看，这是一次比较中规中矩的区域层级品宣动作，也有邀请到重点合作品牌商和相关媒体入席观摩。
主观来谈，这7个项目不论大小区位，很像是7个「葫芦娃」，每一座都有突出的「一技之长」，且有一定的品牌连贯性，而组合在一起，几乎就是新一代商业多元化的最佳表达。
01
七星连珠，印力上海火力全开
当时我在文中谈到的「泛上海生活圈」，仅仅两年之后，就已经变成了「新常态」：前不久，我下午的时候临时起意，傍晚就和朋友从上海出发，一起去苏州淮海街轻松地逛了个当晚往返。
时隔两年，除了当初走访的苏州、常熟、南通等泛上海圈层城市之外，印力上海「重仓」魔都，并于今年疫情后开出了上海单体量最大的纯商业购物中心——「南翔印象城MEGA」
而今天，在「莘庄维璟印象城」，印力上海又一次性抛出7个项目的「合体官宣」，规模盛大。我们做了一个简明扼要的分布图，可以先了解一下各项目的区位
可以清楚看到，其中有6个项目都位于上海市版图内，且都在每个区域板块上极为抢眼的位置，不止轨交接驳度达到100%，客群的明晰度、区域的客质特征、以及每个项目自身所携带的「基因」，都是相当清晰的。
详细阅读了7个项目的招商手册之后，我把相关的重点信息进行了一个梳理（横屏查看）：
从项目位置来看，位于徐汇滨江西岸板块的龙华会和AI PLAZA，以截然不同的项目定位，将传统徐汇板块与极具潜力的西岸板块进行了强连接——
从人文历史到人工智能与艺术，几乎「亲密无间」靠在一起的这两个项目，商业想象力之非常丰富大胆，业界大概早已有所关注。
正因如此，在今天的发布会上，「Art&Culture」才会被作为这两个项目的展示区关键词：
而对于目标客群的年轻力相对更为突出的漕河泾印象城和松江印象城，印力上海则给出了「Youth&Vitality」这样的标签
同样，着力于服务优质成熟客群的丰尚国际生活中心、莘庄维璟印象城和靖江印象城，「Family&Lifestyle」成为这一展示区域的Keyword：
从现场的分布与区域关键词的定位，可以看出印力上海对于这7个项目的定位拿捏，已经相当清晰。
这其中，4座印象城与3座非标项目，资产结构与运营模式均有差异，定位与辐射范围也各不相同，由此，我们可以明显看到，除了印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里等标准产品线之外，印力上海在产品多样性层面，已经开始了更多大胆的尝试。
可能这么说不是很恰当，不过因为特色鲜明且充满新鲜感，因此对于这些「非标」作品，我个人的确抱有更大的期待。
02
一筑一色，7座新场各有千秋
刚刚提到了3座非标项目，那么就从这三个项目说起。迄今为止我接触最多、最深的，应该是AI PLAZA。
这座「双A」地标（Art+Intelligence），是上海西岸艺术场域与AI产业结构的最优商业结合体，也是迄今为止我所见过的商业项目中，最有想象力的一个。
AI PLAZA以商业空间为载体，连接西岸的艺术走廊与智慧谷，区域突出生态、文化、科技相融合，拥有国际创新创意产业群、世界级滨水开发空间及亚洲最大规模艺术区、瞰江全景双塔办公楼，无疑将会激活西岸商业群，成为西岸商业的一大看点。
整个项目的设计部分非常有看头：整个综合体由NIKKEN日建与SASAKI联袂规划设计，商业空间设计，则出自已有150余年历史的伍兹贝格建筑设计公司：
AI PLAZA包含地下一层到7层，共计8个楼面，囊括了包括负一层的WONDER PARK奇景公园，五大岛屿（雨林体验岛、互动体验岛、媒体展廊岛、镜面体验岛、社交体验岛）构成的下沉式广场，以及分布在2、3、4层的露台活动区域在内的多个特色空间，建成后，不出意外会成为城市人文艺术空间探索的新地标。
因此，在业态配比上，AI PLAZA直接跳过传统的招商定位逻辑，试图让这样的一处空间能产生更多的体验交互，而非价值取向单一的「物欲满足」——餐饮40%，主题体验占比30%，零售20%，服务配套10%。
而与AI PLAZA相距不到2KM的千年古刹龙华寺，则正在静待一座低密度的当代人文商业作品徐徐面世，这就是备受业界内外关注的龙华会项目。
虽然不能相提并论，但龙华会项目与成都远洋太古里当初的发展情势颇有相似：在一个特定的人文区位的地理空间节点，适逢城市发展的重点区域刚好与此重合，「时势造英雄」的展望，不禁由此展开。
据业界小群消息，龙华会目前的关注度，应该是7个项目之首。毕竟目前偌大的魔都，除了石库门新天地之外，尚无第二个与在地文化深度融合的大型低密度街区项目面世。
整个龙华会的商业楼层是从B2-L3层，在B2-B1的部分面积规划为包含1300个左右车位的停车场，项目的总建面为222310㎡，业态则包含办公与商业。
在项目定位层面，由于恰好衔接了龙华寺厚重的历史底蕴与西岸艺术科创的前沿，龙华会把这一「先天纽带」基因优势作为前置考虑条件，以建筑设计风格和未来运营理念作为载体，将过去与未来、传统与创新、本土与国际进行了恰到好处的融合。
龙华会设计效果图
在建筑设计层面，龙华会围绕「传统江南水乡建筑特色」与「现代街区式商业风格」，「粉墙黛瓦的体验式景观设计」与「多彩的时尚品牌购物体验」，以及「慢节奏的室外感官体验」与「快节奏的室内生活消费」三个核心宗旨，规划了下沉广场、水街、想巷、龙华港等多样化的空间，组成整个错落有致、转角有惊喜的现代商业街市。
第三个非标产品、也是7个项目中唯一一个地处国际社区的「体验式商业街区」，便是位于虹桥商务区板块的丰尚国际生活中心。
该项目于2014年5月18日开业，总建筑面积8.6万方，由8栋体验式商业街区+3栋高端酒店式公寓组成。
丰尚国际生活中心地处上海老牌国际墅区「金丰国际社区」，周围12所国际学校云集，毗邻全球顶尖医院机构「新虹桥国际医学中心」。正在建设中的地铁13号线西延伸段，将在项目门口设立站点-运乐路站。
丰尚国际生活中心区位示意图
此次印力上海与丰柏集团联手后，丰尚国际生活中心也将正式进入开业6年后的「调改升级期」。
新的「操盘手」印力上海，将以「健康绿色、共享空间、国际友好」为主题， 以常住服务式公寓及金丰国际社区的「国际家庭」及虹桥商务区白领为核心目标客群，打造标杆型国际化体验式商业街区。
目前，STARBUCKS RESERVE、COSTA、BLUE FROG、PIZZA MARZANO等品牌均已入驻，包括海底捞火锅华漕首店、ZEISS蔡司视觉体验中心上海首店、TREK自行车西上海首店等新品牌也即将迎来开业。
丰尚国际生活中心的功能定位十分清晰：在兼顾周边日常生活所需的同时，全面接轨国际化生活方式，为华漕及虹桥板块客群提供全方位的生活所需。
接下来的4座印象城，不带任何偏向性的排序，我们按照松江印象城、漕河泾印象城、莘庄维璟印象城、以及靖江印象城的顺序来说。
目前来看，松江印象城最大的「看点」，应该是客群的多元性：
松江新城板块是松江区房价高地，松江印象城周边众多成熟小区包围。同时，倚靠国家「长三角一体化」战略发展及G60科创走廊，吸引科创高新人才，属地人口结构得以快速优化提升。
再加之该片区西靠广富林文化遗址公园、辰花植物园，北望佘山国家森林公园、欢乐谷等4A级国家景区，每年接待千万级旅游人次，客群多元化特征十分明朗。
其中，最具差异化和特殊性的客群资源，是源源不断的、充满年轻活力的、追求时尚潮流的庞大高校群体——目前松江大学城拥有13.5万高校群体，松江印象城紧挨着大学城东北角，距离最近的学生宿舍仅1公里。
在政策红利、优势区位、多元客群的多维利好之下，以「多次元对话世界」为项目定位的松江印象城，在这片古老又年轻的土地上，承担着承古励新的重要角色。
因此，自亮相以来，松江印象城就不断尝试破圈去更广泛地触碰目标客群，另一方面也想为年轻客群创造一个平等的对话场，未来让这里成为年轻潮流文化的策源地。
与松江印象城一起在今日活动现场被纳入「Youth&Vitality」展区的，便是今年印力刚刚接手的漕河泾印象城。该项目位于漕河泾开发区内，包含了B1-L4总计5层的商业楼层。
作为地铁12号线虹梅路站的上盖商业，漕河泾印象城的交通辐射范围深远，链路9号线及中环主干道，便捷的交通完美贴合漕河泾的主力消费客群——快节奏的魔都青年/白领和追求品质生活的年轻家庭。
项目周边45min交通辐射圈内，25-35岁主力消费客群超40%，60%左右人口收入相对本区达到中高水平，超80%客群拥有本科及以上学历。
围绕「魔都青年的24H」，漕河泾印象城提炼出「忙里偷闲」、「社交聚场」和「舒压陪伴」等需求关键词，打出了「上海潮玩生活基地」的项目定位标签。
毋庸置疑的是，这座印象城又将是一个占尽区位优势、瞄准市场空白的「快运作项目」，不大的体量和明确的市场定位，将为其在短期内成为区域关注焦点奠定良好的基础。
莘庄维璟印象城，前身是2017年5月26日开业的VIVO怡丰城，后易主黑石，并更名为维璟广场，印力上海接手后，正式更名为「莘庄维璟印象城」。
这座几经易手的项目位于闵行莘庄商务区，是12号线七莘路站的上盖商业，包含12万方的商业面积，以及20万方的办公面积。
我曾从莘庄CBD的仲盛广场骑车前往该项目，发现在从南往北的七莘路中段上，这座外观抢眼的项目，不偏不倚地「杵」在了一片被众多商业项目环绕的「真空地带」。
这是印力上海又一次管理输出案例，与前面讲的几个项目如出一辙，在区位优势上得天独厚。
我在9月造访这个项目时，就已经看到内部围挡上印象城的LOGO，周中的客流尚算正常，印象深刻的是时值中午，场外的外卖小哥阵容庞大，穿梭在项目与停车场之间，忙得不亦乐乎。
此次官宣之后，莘庄维璟印象城也将正式进入开业3年的「大调改期」，新的操盘手印力，将致力于把TA打造称为以中端消费者为核心群体，全业态、综合型的一站式多元化生活品质购物中心。
来到最后一个项目，靖江印象城。
就印力上海最擅长项目区位而言，靖江印象城的落位毫不逊色于上海的6个项目，项目所在的位置，恰是滨江新区，由于资源稀缺、地缘优势明显，滨江新城区域内20万+新中产高净值人群，是靖江城市的未来核心商圈，常驻客群的消费升级需求亟待释放
不过，与前面几个项目不同，靖江印象城的责任，更多是为靖江市这座地级市带去情景体验式商业：以更丰富、更多元的业态组合，打造成为靖江的商业标杆项目，成为一站式、全场景微度假时尚购物中心。
当然，对于我所不了解的城市与项目，我还是循例会保持克制地期待，毕竟靖江作为一个县级市和上海的卫星城，城市发展迅速有目共睹。
或许正是因为这样的局面，靖江印象城才有更大的「赢面」和「未来」。下次我定要去走访一圈，看看这样的判断是否客观。
至此，7个项目的「一筑一色」，已经很明显了。这里说的「一筑一色」，当然并不仅仅指建筑设计和视觉特色，还包括项目的立意和定位，乃至未来的运营思路和方向。
梳理完所有项目的特征之后，我发现7个项目最大的利好共同点是「位置好」，最大的区别，则是「产品多元化」。
究竟是「产品标准化」更能快速打击，还是「产品多元化」更能引起市场的心理共鸣与共情，我个人更倾向于后者。
印力上海的资本运作能力已在业界名声鹊起，能够在魔都这样寸土寸金的地方，短时间快速拿地建设、快速合作退出，还能兼顾「一筑一色」的初心，目前整个中国商业地产市场上，大概只有印力上海的表现如此突出。
03
强势超车，34座MALL华东集结
聊了这么多，或许是因为近来我一直上海徐汇滨江板块出没，因此对包括位于西岸的龙华会项目和AI PLAZA在内的这7个项目，理解和认知似乎正在逐渐丰满，对它们的未来，也倾注有更多的期待。
至此，印力上海公司已经手握34个商业项目，以上海与苏州为核心战略布局要地，管理着276万平方米的商业面积
从收购到自建再到管理输出，印力上海目前手握的34座项目，不仅商业管理规模和产品线丰富度均位居集团之首，且在商业模式、非标产品打造、以及快速决策执行等维度，都展现出了令人惊讶的质效，「产品线+作品线双轨并行」的战略方向也即将实现「质的突破」。
横向对比其他同能级的发展商企业，我认为印力上海在这几点上特别值得行业关注参考：
1. 从资本层面来看，印力上海的战略经营思路灵活，资产快速投退，确保自建自持的优质资产稳定发展，收购资产快速盘活出手，实现资本的稳健增值。
2. 从项目打造来看，印力上海在既有产品线、新产品线、非标产品线等多样化的商业产品拓展之路上，走得胆大心细，快速提升了集团品牌的区域市场影响力，并由于所在区域的行业引领地位，而让这一影响力扩展到了全国。
3. 从经营理念来看，印力上海根据不同的项目落位，采取完全不一样的经营思路和策略，取得了巨大的市场成功，而这一成功经验，又被快速习得到新项目上，形成了良性循环。
由此展望，接下里的2-3年，印力上海将以现有的34座商业项目为载体，以今日合体发声的7座项目为核心，持续为华东市场输出商业的「新鲜血液」，甚至是「全新物种」，围绕魔都上海，进一步「高位启航」，不断刷新我们对印力商业的认知。
就我所接触的印力上海商管团队而言，真的与其他发展商企业的朋友有很大的不同，最不同的一点就是，「不设限，敢创新」。
后续我们亦将持续对印力上海保持高度关注，同时，期待处于不同阶段的7个项目，都能以更加品学兼优的姿态，成为魔都商业的「学霸小天团」。
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