一个月连开三项目，是时候聊一聊印力杭州了
2020-12-28 09:32公司商业志 人已围观
简介对商业的进步永葆好奇心 4661characters/19pics, r eading time8mins Copywriter:Lori 第四季度尤其12月，一向被业内视为新项目的「 开业季 」。 而今年由于受疫情大环境的影响，全国范围内新项目的...
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第四季度尤其12月，一向被业内视为新项目的「开业季」。
而今年由于受疫情大环境的影响，全国范围内新项目的开业节奏大都有所放缓。如此背景下，一个月内连续开出三座项目的印力杭州，自然引起了业内的重点关注。
前不久，CRR也亲自到访了其中两座新开业项目现场，并且带回了第一手的实测内容：
逆势开业的强劲势头，不同项目的打造逻辑，多条产品线的布局规模，以及现有成果和未来计划……
这些，都成为我们想要再集中聊一聊印力杭州的重要原因。
01
3座新项目
一个月内集中呈现
由于年初疫情的冲击，以及近期部分城市的疫情反复，这个12月想必是近年来最「冷」的一个开业季。即便如此，印力杭州却在一个月内集中开出了三个项目，保持了难得的市场活力和行业热度。
三座新开项目分别是南昌青云印象汇、宁波海曙印象城和宁波北仑印象里。
为了相对快速且集中地认识印力杭州的三位新晋成员，我决定先把他们分别拎出来，简单梳理一下其各自的打造亮点和开业成果。
这是2018年印力与万科携手收购的「凯德资产包」中的一个项目，所以，大刀阔斧的「改造」成为项目最大的亮点。
硬件层面，从外立面翻新到内部动线调整，以及全新的网红社交空间和文艺休憩空间的打造，皆有涉及；
软件层面，针对项目定位和客群需求，合理增加并优化餐饮及儿童业态，并在2楼创新呈现出「好恰巷」，深度挖掘餐饮业态的属地化元素，拉近与消费者的情感关系。
引入14家城市首进品牌和41家区域首进品牌，助推时下正热的「首店经济」在宁波加速发展；
打造「ONE DAY PARK」、「印象时光」、「朝花喜食」三大主题空间，以空间创新丰富消费场景；
无缝接驳地铁1号线梁祝站，借助轨道交通优势吸纳更大范围客流的同时，也成为宁波首座带有TOD性质的商业综合体。
宁波海曙印象城开业三天客流近40万人次，总销售额超3860万，会员累积超过7万人。
不到4万方的面积内，包含两个盒子、一条街区，室内室外切换自如，呈现出一个有开有合、张弛有度的主题商业空间。
带有社区配套商业属性，因此合理配置了与日常生活息息相关的业态内容，包括足够丰富的餐饮选择，以及超市、影院、健身、娱乐、零售和服务配套等。
「场景」对于社区商业而言尤其重要，除了消费场景，这里还通过内容的组合，构建出更多样的生活和社交场景。
虽然小，但却很好地兼顾到了商业的两个重要层面——在感官审美上，有颜；在实际需求和体验上，有用。
宁波北仑印象里开业三天客流近20万人次，销售额超过700万元，会员注册数超过12000人。不得不说，对于一个定位于邻里生活中心的小体量商业而言，这样的数据足够亮眼。
其实，从新开业的三个项目身上，也多少能对印力杭州的项目打造逻辑窥探一二——
定位层面，针对不同项目所处的城市区域及其各自的物业面积，三个项目被分别装进了印象城、印象汇和印象里三条定位不同的产品线中；
内容规划上，根据客群的需求差异而各有侧重，区域级大中型项目，重点引入各种「首店」，旨在引领消费、更新城市；社区型项目力求「小而美」，业态品牌精准指向核心客群的日常需求。
还有空间打造逻辑，新项目重在创造，因地制宜地呈现各具特色的主题空间和创新场景；老项目重在改造，以市场趋势及消费喜好为导向，让大众熟悉的「旧空间」出现「新印象」。
一个月内连续开出三项目，而且开业时间相隔相当接近，足以看出，印力杭州凭借强大的资源支持和专业的运营能力，成功顶住市场大环境压力，并在商业布局上逆势发力。
而伴随一个又一个新项目而来的，则是印力杭州日益丰富且完整的产品线。
02
4条核心产品线
2021年全数现身印力杭州区域
相信大部分人都已经发现了，印力杭州在12月集中开出的三个项目，分属于印象城、印象汇和印象里三条不同的产品线。
可见，印力杭州在持续扩大布局规模的同时，照顾到了多条产品线在不同城市/区域的落地。
那么，在梳理印力杭州的具体布局情况之前，我们不妨再了解一下印力商业4大核心产品线的情况——
印象城是目前印力商业布局项目最多，国民知晓度最高的一条产品线，在全国的六大核心城市区域，印象城皆是印力商业的主力成员。
作为定位于区域商业中心的一条产品线，印象城已经在印力杭州开出5座项目，主要位于杭州和宁波两大城市。
杭州西溪印象城
其中，已经拥有三座印象城项目的杭州，即将再迎来一座全新的印象城，即计划于2021年开业的印力汇德隆奥体印象城。该项目商业面积约25万㎡，山姆会员店和MELAND等品牌，已经以主力店的身份签约入驻。
印象汇是印力商业专注于社区的一条产品线，主要布局在二三线城市，另外，从凯德收购而来的大部分项目也都被改造成了印象汇。
目前，印力杭州已经成功开出三个印象汇项目，分别是位于福建的漳州印象汇和泉州印象汇，以及前面提到的南昌青云印象汇。
印象里与印象汇在产品定位上皆与「社区」紧密连接，且大都与万科布局的大型住宅项目搭配出现，由此亦可看出印力对于社区商业的深耕细作。
虽然这条产品线的体量不大，但「邻里生活」的标签让印象里所到之处都充满了很多大型商业所欠缺的「烟火气」。
并且，因为结合万科成熟的住宅生态，印象里的布局通常能够更加深入社区，并呈现真正满足日常需求的消费内容——
一方面在位置上贴近生活日常，甚至做到「出门即达」；另一方面在物业设计或改造上也更灵活，比如新开的宁波北仑印象里，既有盒子商场的集中空间，也有街区商业的开放式体验。
印象城MEGA在印力集团的官方网站上被定义为「超大型商业中心」和「目的地商业」，很明显，在前面三大产品线成熟运营之后，印力誓要推出一个大而全的城市级商业品牌，以扩大其在行业内及市场上的综合影响力。
今年8月，印力商业的首个MEGA系作品——上海南翔印象城MEGA正式开业，CRR分别在开业之前和开业3个月后，对该项目做了不同角度的分析：
上海南翔印象城MEGA
除了已经开业呈现的印象城、印象汇和印象里之外，印象城MEGA这条产品线也已经落地印力杭州，择址温州核心区。
有了第一座印象城MEGA在上海南翔的成功打样，业内也将更多期待的目光放到了温州印象城MEGA身上。
MEGA系作为定位于城市级的产品线，第一大特征就是「体量大」，已经开业的南翔印象城MEGA体量达到34万方，成为魔都目前单体量最大的商场，而处于筹备期的温州印象城MEGA，其总建筑面积也达到了25万方。
就温州的城市能级和商业发展水平而言，都不难预见，温州印象城MEGA一旦现身，将极有可能成为一座能够辐射全城、引领城市消费的大型商业标杆之作。
关于温州印象城MEGA现阶段的更多信息，CRR此前也曾做过相关的探讨与分享：
温州印象城MEGA
截止到2020年12月，印力杭州已经开出了印象城、印象汇和印象里三条产品线的相关项目。同时，对于选址和物业条件都更加苛刻的印象城MEGA也已经落地。
这就意味着，印力杭州已经成为拥有印力商业旗下4大核心产品线的城市公司。
03
9大城市近20个项目
关于印力杭州的布局之路
2016年底，印力成为万科商业地产平台，并在全国范围内成立了六大城市商业公司，印力杭州便是其中之一。而每一个城市公司的成长路径，亦都反映着印力集团对于商业地产的专注与匠心。
作为印力集团6大城市公司之一，印力杭州目前管理浙江、江西和福建三省，已经进入了9座城市，布局项目近20座，管理面积达到204万㎡。其中，杭州、宁波和温州为重点战略布局城市。
印力杭州已经布局近20座项目，被归纳为三大类，分别是自持运营项目、协同管理项目和管理输出项目。
也即是说，在推进布局规模时，印力杭州延续了印力商业的一贯传统，根据不同项目的情况采取了更加灵活的布局策略：轻重并行，既有独立打造及运营能力，也有协同合作及管理能力。
尤其在自持运营的项目部分，印力杭州在具体打造层面选择了「两条腿走路」：
一边对旧物业进行大刀阔斧的改造工作，主要针对多个印象汇项目；一边找准时机和区域果断拿地自建，即将亮相的温州印象城MEGA就是其中的代表。
这样的打造逻辑，也成就了印力杭州乃至印力商业的运营优势——
及时抓住优质增量市场的同时，也不放过巨大的存量市场；用旧城改造更新城市商业印象，用全新项目打造区域及城市标杆。
规模及策略落到具体项目的运营层面，印力杭州亦从未掉链子。
大方向上，始终紧跟时代步伐、政策导向，将文化创新、智慧科技以及TOD等热门元素，因地制宜地融入不同的项目之中，力求每一座项目都能在所处城市和区域保持市场领先姿态。
小细节上，一方面不断更新、丰富业态及品牌，推出具有市场号召力的主题活动，及时跟进消费需求，保持高度的市场敏感，比如新近开业的宁波海曙印象城，就引入了知名IP阿童木的浙江首展，成为全城消费者的打卡圣地；
另一方面也在空间、场景及服务等维度持续精进，保持创新，以增强消费粘性进而扩大影响力，比如在南昌青云印象汇创新改造的「好恰巷」，以及宁波海曙印象城打造的三大主题空间等。
正是因为在这三大方面均衡、有序地推进，我们才看到如今的印力杭州，不仅在单个项目上各有亮点，而且在整体规模及成果上也表现不俗。
一个不同于印象系产品线的「新物种」，将带着「旧城改造」和「文旅商业」的标签，将城市的历史记忆与文化底蕴，不动声色地融入到现代商业空间之中。
这个项目的出现，不仅意味着步履不停的印力杭州开始探索商业的更多边界与可能性，也让市场看到了印力杭州对于城市与商业关系的深度理解与再创造能力。
言至于此，印力杭州的布局路径和近期表现，也是我想在文章最后分享的一个观点：
商业市场一向瞬息万变，唯有坚守商业之本质，在平日里做到时刻顺势与适时借势，才能临危不乱、处变不惊，甚至逆市而上。
而这，也是我们认为印力杭州未来大有可期的重要原因之一。
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