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Copywriter: Daisy , Editor: Terry
受疫情影响，今年整个实体商业发展举步维艰，全国范围内能让人眼前一亮的新开业项目屈指可数。
尽管遭遇不可抗力的「寒冬」，印力集团今年的表现依然相当出彩。
看过了成熟产品线印象城，也走访了体量进阶版的「印象城MEGA」，昨天，我从上海坐了
先把结论抛在这里：精致社商蓝海市场正在快速打开，北仑印象里打造的这座强社交的「商业主题公园」，让我似乎看到了未来社区商业的新样本。
作为一个外地人，我对宁波的印象有两个：「老外滩」和「宁波商帮」。这两个关键词也恰好符合中国商贸繁荣城市的地理格局：得水而兴。
一千多年前，宁波就是在三江(甬江、余姚江、奉化江)交汇处建城筑港，慢慢扩延的，后来，「三江口商圈」便成为了宁波的老牌商业繁荣地。
随着城市快速发展，「三江口」空间格局愈发捉襟见肘。
近十年来，宁波先是向东朝着大海方向推进直达北仑，再往南在鄞州造新城牵动东钱湖，于是，宁波商圈逐步形成了下面这个格局。
2016年，《中国制造2025》再次颠覆宁波城市格局。作为首个《中国制造2025》试点城市，宁波将智能制造产业阵地设在北仑小港。
很多人或许不太了解北仑小港。
先说北仑，其实，北仑是中国最早的五大经济开发区之一。凭借国际深水良港的优势，埃克森美孚、陶氏化学、英国石油、可口可乐等知名企业都在这里入驻。
再摊开地图看小港。小港是宁波境内最靠近海的地方，海对面是舟山，历来就是浙东的咽喉。它也是北仑最接近主城区的区域，西连东部新城，东接北仑城区，北邻甬江与镇海相望。在地理区位上，俨然是门户和交通枢纽的地位。前有港口，背靠宁波主城，坐享两面红利。
在产业上，继续推进小港转型升级，并承接三江片功能和产业的外溢。
在生态上，围绕境内小浃江水系，打造宁波水面率最高、水质最好和水上活动最丰富的生态板块。
在轨交上，在建的地铁2号线和6号线分别与宁波主城区连接。
看规划，小港未来将是一个产城融合、职住平衡、交通便利、生态宜居的高品质新区。
而这次我实地探访的项目——北仑印象里，正是小港生活圈内首个商业综合体。
北仑印象里效果图
INCITY系列下，印象城MEGA、印象城、印象汇、印象里，产品线完整且清晰。
印力官方对于印象里的定义是：以黏性、多样、快速更新的商业服务，成为居民日常消费及社交欢聚的纽带，将品质感和美好场景注入日常所需，让居民尽享家门口的品质生活。
那问题来了，印力为什么将社区商业作为进入小港的封面作品，而不是其他产品线？
我们围绕北仑印象里以半径1公里和3公里分别画了两个圆。
可以看到，1公里范围内除了成熟社区外，主要是学校、公园和医院。这里人口汇集却基本没有看到像样的社区商业；而3公里范围内，也同样缺乏能满足客群多元需求的基础商业配套。
要知道，北仑区2019年的GDP排名宁波第二，消费潜力之大，不容小觑。而小港目前常驻人口虽然只有约16万，单是作为智造产业前沿阵地，未来这里的人口导入效率毫无疑问将稳步提升。
可以说，这个区域的人群对于基础商业的消费需求在附近无处释放，目前的商业供需错配，尤其缺乏具备品质感和体验感的社区商业。
接着来看项目本身。说实话，这个社区商业是超出我预期的。
现代化流畅的线条和大面积玻璃的运用，使建筑看上去轻盈而通透，看得出北仑印象里应该是以小港生活圈的地标为目标来打造的。
商业面积3.8万方，和一个大型商超差不多大，我原以为它也应该是一个「大盒子」。
出乎意料的是，印力用采用类似成都太古里、上海新天地这类低容积的街巷式布局，用「两个盒子」和「一条街区」在有限体量里打造了一个「block开放式主题商业街区」。
「盒子」装填生活和娱乐业态，街区则以餐饮和儿童业态为主，在「盒子」和街区交汇处设置零售店和餐饮，形成客流聚合。
整个商业通过街区对外打开，形成外向式的开放、自由、时尚的空间体系，赋予消费者更多购物之外的休闲社交体验。
社区商业的主力客群，就是生活工作在周边1-3公里的常驻人群。
而北仑印象里不仅周边有很多新兴住宅区，它本身就被半围合在万科的住宅群里——这就决定了北仑印象里的业态，必须极其贴近民生。
印力在最初做商业定位时，为周边3公里人群做了大数据画像，得出结论是：35岁以下的家庭是主力人群。
因此，北仑印象里定位是以餐饮、服务配套、超市、娱乐为主，匹配家庭生活和消费的完整业态。
大致观摩，北仑印象里共设有近20家餐饮，1家超市，1家健身会所，1家电影院以及其他零售、儿童等业态。这个配置足够满足周边居民、企事业和办公客群的绝大部分日常需求。
商铺呈横L型动线分布，餐饮业态主要位于一二层，娱乐儿童业态则主要在第三层。一层层来看。
1F，以餐饮和日常所需的生活便利型服务业为主，成为附近居民“一站式”生活服务中心。同时，辅以数码家电、珠宝首饰等零售业态， 提升整体生活业态的品质感。
2F，主要是餐饮、超市和儿童业态。主力店是世纪联华。三个楼层均落位餐饮，主要分布在一二两层。一楼更多是快餐小吃，二楼偏向于正餐，适合朋友小聚、情侣朋友休闲、家庭聚餐等。
F3，主力店铺是沃美影院和杰仕健身，以及部分儿童业态和娱乐业态。
我随着人群走在街区里，虽然小雨寒冷，灯带点亮了空间每个角落，让人感到温暖。
在我看来，北仑印象里的优秀之处在于：它抓住了小港生活圈客群对于生活品质提高的诉求。
首先，它在填补刚需空白的同时，又增添了娱乐和社交的场景，满足人们在繁重工作和生活压力下释放自我的需求。
其次，它将居住与购物环境结合，用开放式的街区营造漫步公园般的购物氛围，为周围社区居民提供15分钟出行距离内最便捷的生活体验，鼓励他们从家里走到户外。附近的居民来这里，哪怕没有目的性很强的消费行为，也能在日常生活中寻得一处放松享乐的空间。
这正是社区商业的真谛所在：为社区居民在工作和生活的夹缝中，带来精神的慰藉和温暖。
它可以是深夜还在营业的便利店，又或是去超市直接被熟悉的工作人员推荐新到的商品——而这，也是社商的核心价值：「便捷」和「温暖」。
商业地产步入存量时代，无论北上广深还是其他城市，留给区域及城市级大型购物中心的空间都不会太多。但社区商业犹如毛细血管盘踞在城市各个角落，依旧有很大市场。
据赢商大数据监测，近十年来社区型购物中心年均增长率达到29%。但从2015年后，增量明显放缓。这标志着: 在告别「野蛮增长」之后，社区型购物中心逐渐步入精细化发展阶段。
如何做精细化？我认为北仑印象里这种「小而精致」的特点就是未来社商精细化的趋势。
那么，印力打造北仑印象里的核心理念是什么？个人认为，大概有这样几个逻辑贯穿始终：
首先，印力通过开放式街区的设计巧妙地将周边自然肌理融入项目中，营造「公园式」购物场景，宜人的公共空间，让人能够且愿意走向户外。
同时，也打破了现有的居住形态，让人们得以重新聚集。这种强社交、重体验的场景打造模式，提升了项目的整体品质，也令其成为周边地标式社商。
其次，项目打破全业态思维，以超市、影院、健身会所三大主力店，搭配餐饮、儿童、生活配套业态。
这种以刚需为主，辅以生活配套和娱乐体验的业态配置，使得北仑印象里体量虽然不大，但足够覆盖周边3公里内消费客群的多样化需求，增强消费者黏性。
最后，北仑印象里让我看到万科和印力未来的协作模式：万科深耕区域「造城」，印力作为「万科商业地产平台」，匹配其相对应的产品线共同构建「美好生活场景」，推进万科实现「城乡建设与生活服务商」。
此次探访，我不仅看到了印力集团在商业作品的打磨道路上，并没有一味地追求「快速复制」，反而是让不同的大区「放手去做」，在不同城市的新兴节点上进行优质布局，因地制宜地打造品质不俗、审美极强、综合水准极高的各类型项目，从而呈现给市场持续不断的惊喜。
而万科与印力在协作之路上，亦各自精进、彼此融合，「造城」与「养城」的无间合作已然渐入佳境。
通过北仑印象里，我们也开始对宁波给予更多的关注与期待，并有理由相信，同期开业的宁波海曙印象城将会和北仑印象里一起，占位宁波一东一西两大「热地」，通过长期精细化运营，拉升宁波商业的综合发展水平。
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