“对商业的进步永葆好奇心”
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「商业志」系列已经写了十余篇，这一次我们来聊一聊一个并非做商业出身的企业——融创。
之所以想到要梳理融创的中国商业志，很大一部分原因在于其近几年在商业领域高频率、大规模的收购动作，并且已经快速拥有了“文旅城”这一条相对主流的产品线。
融创中国坚持以地产业务作为核心主业，2019年地产操盘金额高达5279亿（销售金额5556亿）。近年来随着收购万达文旅及云南会展一系列商业动作 ，逐步形成融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大战略板块，业务覆盖地产开发、物业服务、会议会展、旅游度假、主题乐园、商业运营、酒店运营、医疗康养、IP开发运营、影视内容制作发行等。
不同于龙湖及华润等近年涉足商业的传统地产企业，融创在商业领域并未采用从零开始自主开发模式，而是以收购的方式“大刀阔斧”进入商业领域，收购资产的同时融合原有的运营团队，逐渐形成具有融创特色的商业体系。
基于融创特色的商业体系，融创也形成了对于商业项目的研判标准，除收购资产包内的项目外，2020年起开始逐渐拓展一些新的商业项目。
2017年7月10日收购万达文旅，2019年11月27日收购云南会展，迄今为止仅三年，可以说在商业领域融创是“后浪”。
文旅方面，由于部分文旅仍处于待开业状态，数据披露尚不充分，很难从数据中分析文旅的整体商业运营装填，与此同时，会展方面，由于收购时点较晚，据悉会展内部仍以原先的运营团队为主，其中融创的角色亦尚未凸显。
因此，本文仅从文旅商业布局及现有文旅会展的运营现状中，对融创商业体系的整体布局和运营逻辑进行梳理，并对以后文旅及会展的潜力进行简要分析。
融创的商业体系是建立在已有的万达文旅和会展之上，融创的布局发展和最初的收购要点密切相关，关于融创的收购情况，CRR曾在相关稿件中提到过：融创文旅的2019。
2017年7月10日，融创中国及万达商业发布公告收购万达文旅，具体条款如下：
一、万达以注册资本金的91%即295.75亿人民币，将前述十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款。
二、融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。
三、双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。
四、双方同意交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控；运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。
五、酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。
融创收购文旅资产包含有13个文旅城及76个酒店，交易对价为295.75亿（含13个文旅项目的91%股权及文旅项目涉及债权）及335.95亿（含76个酒店），运营需维持“品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变”等四个不变，不变即指万达对品牌、规划内容、项目建设及运营管理仍具有绝对的管控权限。
融创对万达文旅的收购总体上是“软着陆”，万达的四个不变也让融创和万达融合变得较为艰难，属地化的融合不确定性较大。从当前最新运营状况来看，万达文旅整体的融创属性也较弱，因此融创文旅仍需一段较长的磨合期。
自文旅收购后，时隔两年，融创再次出手，同样以收购方式介入会展类业务。
2019年11月，融创西南集团从云南城投集团收购成都环球世纪会展旅游集团有限公司（成都世纪城新国际会展中心公司主体，以下简称“环球世纪”）、成都时代环球实业有限公司（成都环球中心公司主体，以下简称“时代环球”）51%股份，作价人民币152.69亿元。
据相关公告显示，环球世纪及时代环球主要从事地产项目的开发运营，在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个目标项目，总建筑面积约为3,071.6万平方米，可售建筑面积约为2,771.6万平方米，约占总建筑面积的90%。
融创收购会展的详细资产并未披露，交易对价为152.69亿（含成都环球世纪会展中心公司主体51%股权），成为全国最大的会展类项目持有及运营商及国内洲际酒店最大的运营商。
环球世纪及时代环球自1994年起开启了会展业的深度探索，截止2018年底，成都、武汉、昆明等多座场馆共承接各类专业展览5000场以上，各类会议活动12000余场，接待参展参会人数近3000万人次。目前，整体会展仍由原公司进行主要运营，融创相对庞大的“会展业务”仍处于初学者的地位，收购之路“道阻且长”。
融创商业体系主要包含文旅及会展两个部分，而完整的融创全业态产品链包括融创茂、水乐园、滑雪场、旅游小镇、汽车乐园、娱雪乐园、电影乐园、酒店、秀场/剧院、室内乐园等，根据每个城市的特点不同，融创文旅从全业态的产品链中选取最契合的产品类型进行组合及包装，形成各具不同城市特色的融创文旅。
根据公告披露内容，融创收购的文旅城主要分布于二线及三线城市（尤其是具有旅游资源的城市分布较为密集），整体布局如下所示：
截止2020年7月，CRR也对融创收购13个文旅城的具体开业及运营情况进行梳理如下：
西双版纳文旅项目：2015年已开业（收购时点已运营两年有余），含融创乐园、水世界、傣秀剧场、融创茂、高端酒店群、酒吧街等多种业态；
*借助西双版纳文旅项目成功的开发经验，2020年7月29日，景洪市政府、西双版纳环球融创旅游发展有限公司、云南城投集团旗下景洪市城市投资开发有限公司三方签署“澜沧江国际生态文化旅游度假区“战略合作协议，次日，澜沧江国际生态文化旅游度假区橄榄坝傣族水乡特色小镇项目开工仪式在景哈乡举行。
南昌文旅项目：2016年5月开业（收购时点已运营一年），含融创乐园、海世界、电影世界、融创茂、高端酒店群等多种业态；
合肥文旅项目：2016年9月开业（收购时点已运营一年），含融创乐园、水世界、电影世界、融创茂、高端酒店群等多种业态；
哈尔滨文旅项目：2017年6月开业（收购时点已运营一个月），含融创乐园、雪世界、电影世界、中央大剧院、融创茂、高端酒店群六大业态；
青岛文旅项目：2018年4月开业（收购后），含影视产业园、融创乐园、水世界、电影世界、融创茂、融创青岛东方影都大剧院、青秀剧场、高端酒店群、游艇会和滨海酒吧街等业态；
无锡文旅项目：2019年6月日开业（收购后），含融创乐园、雪世界、水世界、海世界、太湖秀剧场、高端酒店群、融创茂、滨湖酒吧街八大业态；
广州文旅项目：2019年6月开业（收购后），含融创乐园、雪世界、水世界、体育世界、融创茂、高端酒店群、滨湖酒吧街及融创广州大剧院八大业态；
昆明文旅项目：2019年12月开业（收购后），含融汇滇池后海商业街、雪世界、海世界、电影世界、高端酒店群等多元业态；
成都文旅项目：预计2020年下半年开业（收购后）；
重庆文旅项目：预计2020年下半年开业（收购后）；
杭州湾文旅城：2020年6月2日，海盐县人民政府、融创东南区域集团、融创文旅集团于嘉兴海盐大剧院签署招商合作协议，三方将共同开发建设浙江省海盐滨海国际度假区——杭州湾融创文旅城，该度假区项目规划面积4365亩，规划建设乐园、商业、酒店等板块。其中，乐园板块规划有室外水乐园、陆乐园、童乐园、极地冰雪世界四大主题乐园，融创文旅3.0时代正式开启。
融城文旅在运营过程中，也通过联合不同品牌，不断尝试文旅的新可能。但受制于疫情等影响，部分商场也仅2019年开业，现有的文旅品牌活动仍较为淡薄。
2020.6.29-7.5 融创文旅联手携程旅游打造“超级品牌日”
世界首位完成U池三周空翻的中国单板滑雪国家队成员张义威
融创收购会展业务后，成立环球融创会展文旅集团，环球融创会展文旅集团是目前全国最大的会展类项目持有及运营商，在全国范围内持有及管理的会议、展览中心逾200万平， CRR对其拥有8个会议会展项目梳理如下：
昆明国际会展中心：1993年开业，含展览、会议、餐饮、物业、酒店、健身娱乐等业态；
成都世纪城新国际会展中心：2004年开业，含展馆区、国际会议区、酒店及文化设施区、商务办公区、商业住宅区等业态；
武汉国际博览中心：2011年开业，含展馆、会议中心、洲际酒店、海洋乐园、假日酒店、景观水系和绿色生态居住区等业态；
海南国际会展中心：2011年开业，含会议、展览、酒店、休闲、商业、住宅等业态。
昆明滇池国际会展中心：2015年开业，含国际博览区、国际会议区、会展风情旅游区、会展配套生态社区等业态；
已发展多年的成都环球世纪会展旅游集团有限公司坐拥8大会展中心，已在会展领域形成牢不可破的供应链，融创此次收购，收购的绝不仅是资产，更是环球世纪多年积累下来的各类会展资源。
2020年疫情后成都世纪城新国际会展中心-国际车展
融创中国在文旅和会展部分皆是初学者，且这二者不同于一般的传统商业项目，由于多业态布局及大规模体量等因素，前期投入更加巨大且开发周期更长，事实上，这几年文旅城的频繁开业也给融创中国带来了更大的运营压力。
融创中国近三年（2017年-2019年）的负债率分别为90.27%，89.8%和63.3%，净负债率分别为202.0%,149.4%及176.4%（可对比的是，碧桂园2019年净负债率为46.3%，万科的净负债率33.9%），整体负债水平仍居高位。截止2019年底，融创一年期到期借贷为1357.3亿，账面现金1257.3亿，账面现金不足以覆盖短期债务。
2020年1月10日，融创中国以每股42.8港元配售1.8692亿股配售股份，配售将为融创募得资金80亿港元，今年一月份公开募集资金为历年来最多的一次。
据融创中国2019年财报显示，文旅城建设及运营实现收入28.5亿元，全年收入增长约41%，占比仅1.7 %。纵观近三年的营收情况，2017年为10.86亿，2018年为20.3亿元，2019年为28.5亿元，总体呈现增速缓慢，占比偏低。
孙宏斌在融创2019年业绩会上表示，目前融创持有资产规模偏大，将会选择性地处置一些固有资产，这部分固有资产主要指融创的文旅项目资产。截止2019年底，融创已成功卖掉了一个酒店，据悉，现在另有4个酒店短期内也会成交，孙宏斌表示还要卖掉一些商业和乐园。
不过话说回来，文旅和会展业务虽给融创中国带来很多账面上明显的弊端（如高债务等），但也有一些潜在好处。
近期随着融资成本下降及政府财政压力等因素，整体土拍市场及销售市场呈现阶段的双高趋势，传统土拍市场拿地变得异常艰难，排他性成为土拍市场中脱颖而出的利器。排他性是政府才能给予开发商的专属权利，文旅及会展等非住宅业态的开发能力，在与政府沟通中尤受青睐。
另一方面，文旅会展等持有型物业对营收的贡献是更加长效且稳定的，在住宅开发受到重重阻力的今天，越来越多的主流房企也纷纷涉足持有型物业。同时，“持有物业变轻”也是一个现在比较主流的趋势，将相对较为成熟的持有物业进行变现，用变现的资金继续升级已有物业或开发新的物业，逐渐形成持有物业的良好运营闭环。
客观来说，融创对文旅会展的收购都是相对“便宜且大规模的”，在优质土储的前提下，融创在商业领域具有天然的容错率及极高的可能性。总的来说，融创这朵商业后浪的成绩，仍需大浪淘沙，方能判定。
●往期回顾
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