街巷商业图鉴NO.1：上海杨浦大学路
2021-11-11 12:51公司商业志 人已围观
简介城市的街巷，商业的天堂。 如果说时尚是一个循环往复的莫比乌斯环，那么实体商业也如此： 中国商业经过改革开放之后的国营百货公司，到「下海经商」时代在路边物业中的「破墙...
如果说时尚是一个循环往复的莫比乌斯环，那么实体商业也如此：
中国商业经过改革开放之后的国营百货公司，到「下海经商」时代在路边物业中的「破墙开店」，再到购物中心雨后春笋地出现、街区商业的兴起、公园商业的迭代、TOD商业的时代命题等一系列过程之后，似乎又回到了「街巷」之中。
只不过，如今的「街巷商业」，在全新的时代背景下，被前所未有的「设计热情」与「创新意识」所加持，正在史无前例地改变着人们的日常。
街铺时代似乎正在重返，街巷也露出更加迷人的模样。
在全国各地市调的时候，我发现每个城市的「指路」方式都不太一样。
比较典型的，有诸如以北京为代表的、城市结构相对方正的北方城市，当地人的东南西北像是有指南针藏在身体里一样张嘴就来，绝不会错。但外地人，尤其是南方人，往往一听就晕菜。
北京天坛东门站有两位义务指路的老人
切换到广州，如果你碰巧问路的对象是当地人，他们一定不会按照行政区或商圈给你指路，而是以「西关」、「猎德」、「石牌」等本土化特色极其浓郁的地名为坐标，来告诉你应该怎么走。
广州最著名的城中村——猎德 | 图据网络
而作为中国商业绝对王者的魔都上海，本地人的指路方式更加精绝：他们通常会按照马路名称、甚至马路上的商店名称给你指路，哪怕是一条非常窄小的马路，都能信手拈来。
举个例子，前几天有朋友A在群里建议我去看看武夷路，朋友B说，刚刚去过，然后顺手发了几张武夷320的图片，A问：貌似客流不佳？通昭化路吗？A秒回：去的时候下大雨，不通昭化路。
我再一次瞠目结舌：因为我也刚巧去过，才知道昭化路不仅很窄小，而且相当僻静，属于典型闹中取静的一条小马路，上海那么大，居然此二人（当然都是上海本地人）能对这样两条路那么熟，真的服气……
当然，有这样的能力，一方面肯定是由于这二位业内资深人士对于实体商业的洞察力向来很强，另一方面，也一定有一部分源于上海商业文化的街巷基因——
从彼时挤满来自全世界各国先进工业文明带来的物质成果和生活方式的霞飞路，到如今国内外品牌形象旗舰店密布的淮海路，与分布在9个历史文化风貌区的另外63条「永不拓宽」的马路一起，像流淌的文脉一般，用迥异的建筑风格，将这座城市的历史印记、人文情怀、生活点滴、商业传奇串联在一起，成为魔都商业极为特殊的魅力标签。
老上海霞飞路 | 图据网络
其实，「逛街」的本意是在公共马路上游逛、观摩临街商店的橱窗、体验街巷中的本地美食，在这一点上，全世界的商业之光都一样：
通常那些历史悠久、小尺度街巷密布的城市，就像拥有密集、健康、血液丰沛的毛细血管的身躯，总能够在街巷之中焕发出无尽的活力。
巴黎的街巷 | 图据网络
你细想，无论是巴黎、伦敦、米兰、罗马、纽约等欧美祖传的商业名城，上海、东京、首尔、曼谷、吉隆坡等亚洲「商业大咖」，无一不是如此。
正是源于对「逛街」的真心喜爱，2019年以来，我们专门写过一些与街巷相关的内容，从日本的「丁目」到韩国的「洞」，点击率都还不错：
不同文化背景下的知名街巷，都与复杂的业权归属、区域的历史沿袭、现代化交通路网和轨道交通的兴建、以及城市人口迁徙的方式等诸多因素紧密相连，因此，成因极为复杂、面貌极其多样，但有一点是放之四海而皆准的：客流密度极大、商业迭代极快、品牌孕育能力极强。
如今已经遍布全国的上海本土咖啡品牌MANNER的第一家店，便藏身于上海市南阳路一个非常不起眼的角落里，窗口仅有80cm宽，整个店铺大小也仅为2㎡，最高峰的时候，一个月能有10万业绩。
讲了这么一大段开场白，大概是希望能对上海的街巷商业有一个源于本地习俗和文化的根源溯源，并以此为契机，开启一个全新的栏目——「街巷商业图谱」。
当然，我并不打算局限于上海的64条马路，毕竟不同城市的街巷，都深藏着当地人文精髓，个个都身怀绝技、令人着迷。
作为本栏目的开篇，我选择用一条背景相对特殊（比较少有的由单一开发商集中管理运营的）、圈内外知名度已经相当高的街巷——上海杨浦区大学路来抛砖引玉，欢迎全国各地的街巷爱好者踊跃投稿，稿件内容风格不限，但最重要的，一定要有海量美图与精炼的文字，能够尽可能精准地还原街巷的风貌。
为了方便理解，先做个基础了解：大学路是一条大致为东西走向的小马路，位于上海杨浦大学城，整条街东起智星路，西止锦建路
若以两头的店铺来测算，从位于智星路与大学路交界口南侧的Peet's Coffee，到锦建路与大学路交界口北侧的星巴克，约有500米的街道长度*
这条大学路商业街，与街道东侧地下的「大学路·下壹站」地铁廊、创智天地广场、江湾体育中心、创智天地企业中心、创智农园一起，构成了上海市杨浦区人民政府与瑞安房地产联合打造的、融合工作、学习、生活、休闲、运动于一体的综合性知识社区——「创智天地」，项目整体占地面积约49万方，总建筑面积约81.1万方。
相关物料也是相当走心的，我拍了一张全域手绘地图可以看看
其中的大学路，被誉为「上海最美的12条街道」之一，2020年，入选上海首批16个「全域旅游特色示范区域」。
关于其中的商业部分，商业咔对其进行过多次专题报道，按照时间顺序如下：
关于大学路的先天基因与「大学路·下壹站」的改造看点，上面几篇文章已经在不同的时间点捕捉得足够详细，这里就不再展开赘述。
大概是因为对过去6年这个区域的整体改造与成形的过程，并没有太多的切身体会，因此在初次造访的时候不会拿现在与过去做比较，而是不由自主会与别的城市的「大学路」做比较。
虽然这种横向比较会因为城市地域差异而显得专业价值不高，但鉴于大部分一线和新一线城市都有「大学城」这个概念，而且大学城通常都有「大学路」，直观感受上还是能得到很多启发。
说它恰到好处，主要是有不少与大学城客群相当契合的特别业态，比如，24小时有偿开放的大隐书局的「隐读自习室」、堆满各种年轻人热爱的零食饮料的繁荣市集、即将在松江印象城开出的次元周边集合店animate、潮玩集合店爱玩具、得物线下快闪店、八音盒专门店等等，每一个店都值得拥有单独的一篇文章来探索了解，后续有机会我们再来一一讲述。
说它跳脱，是指这里与其他我们曾经逛过的绝大多数大学城商业街的品牌业态有着显著区别：
常规的餐饮业态中，几乎见不到小档口的廉价业态，取而代之的，是大众点评上评价极高的品牌美食或特色店铺。
比如，茶饮业态就汇集了星巴克、Peet's Coffee、楽楽茶等知名品牌，轻餐业态有uncle no name、PD KITCHEN等市场活跃度极高的品牌，甜品烘焙有派悦坊、81Bakery、一尾铜锣烧专门店等
以及甚至在工作日也会从上午10点半开始排队就餐的泰国菜和长期预订不到座位的B站授权店「人生一串」
这家店我们上午11点零几分路过的时候就已经排了不少人了，于是果断排上吃了一顿
不止如此，这里的零售品牌也没有完全缺席，甚至可以看到不少购物中心内比较常见的、知名度和品牌美誉度都还不错的零售品牌和生活方式品牌，比如内外、气味图书馆
这还仅仅是水平面上的内容。
正如上面引用Assbook的文章所说的一样，这是一处7 x 24小时的垂直生活体验场，街面店铺往上，还有理疗院、美容院、、纹身馆、密室等更加多元化的业态，完成了平面商业街的纵向延展。
得益于毗邻五角场核心商圈且有地铁廊连通，加之整个创智天地的复合型业态内容，因此，大学路的客群显然不止大学生，而是以年轻人为主的学生、白领、教职工群体。
也因此，我们在这里看到了既恰到好处、又跳脱出「大学路」本身带来的低客单、低体验的高校商圈固有印象的品牌组合，印证了kaga一篇文章的标题：这是一条「人见人爱的大学路」。
2. 游逛体验性方面，整条路的商业延续性极佳。
虽然道路有中断，但因为切割者为微型道路（锦嘉路、锦创路、伟德路），路口比较窄、行走节奏不太容易被打断，因此，整条路的商业连续性并没有像定西路之于武夷路、乌中路之于安福路那样受到干扰
我用脚步大致测量了一下，大学路的路宽大致为10-12米，而上面几条岔路的路宽大致在6-10米之间，都属于相当适合步行的道路尺度。
在这条短短几百米的道路上，6个红绿灯将所有小路口都进行了阻截，让这里成为更加适合步行的公共马路。
从前期的报道来看，每一个路口拐角的店铺相对调整都比较频繁，也因此带来了常逛常新的体验，并迎来了一次比一次更好、更有看点及延续性的品牌入驻。
在逛街过程中，我们看到身穿五角场街道统一背心的安保人员在街道上来回巡逻，也看到身着灰色瑞安制服的保洁时刻不停地在工作，让整条道路看起来干净整洁、氛围感极佳。
街道旁密集的石材盆栽、管理得当的外摆区围栏、统一设置的洗手间和导视标识、专门邀请的90后插画师孙佳艺在前年绘制的手绘漫画制成的围挡、以及沿途点位和内容同样密集的道旗和围挡，即使是对公共街道的运营管理也能做到如此细节扎实饱满，完全是同类型商业街的标杆级范本了。
虽然我去的时候没有遇到特别大型的活动，但是如果你在百度搜索「上海大学路活动」，上百万条搜索结果会让你了解这里的社群生活是多么多元多么有趣。
从《大学路综合指南》上，我们看到每年1-2月为新春市集、3-5月是创智青春季、6月有创智天地快乐童盟、7-8月创智天地暑期亲子季、9月天地世界音乐节创智天地站、10月上海创客嘉年华、11月杨浦区大学生文化节、12月光影上海创智天地站……
开业4年，这里已经形成了完整的年度EVENT指南，社群活动密集有序，区域内跨校园、跨行业的社交属性被深度激发，让整个创智天地成为上海乃至全国独具特色的高粘性社区单位。
最后，附上一张大学路打卡地图，有兴趣的朋友可以去亲自体验一下
还有个彩蛋。瑞安近期以新天地街区和大学路为案例开展街巷商业的发展研究专项课题，有机会我们将会另做分享。
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